Последние посты
Налоги в недвижимости
3 сент., 14:32
Купили дом за 6,5 млн ₽, продали за 6,5 млн ₽ — а налоговая насчитала 4,6 млн ₽ налога. Как такое вообще возможно?У меня есть два объяснения, как такое могло произойтиЛибо собственники продавали объект вообще без риэлтора. Либо риэлтор просто не знает, как считается налоговая база, если он не учел, что кадастровая стоимость этого дома составляет 22 млн ₽Когда кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, оказывается больше стоимости, указанной в ДКП, налог считается именно от кадастровой стоимостиВот откуда и появился у продавца налог в 4,6 млн ₽Кстати, уже в 16 регионах России понижающий коэффициент равен единице. Перечень этих регионов я собрала в чате налоговых консультаций для риэлторов — в разделе «Базы по налогам»Там же есть таблицы и методички: — как правильно считать минимальный срок владения — как считать налог — как применять льготу для семей с двумяНалоги в недвижимости
19 авг., 09:43
Я сорвала сделкуСобственник орал, риэлтор остался без комиссии, но мне не стыдноВ чём суть?У человека двойное гражданство, уже 2 года он постоянно живёт в Дубае. Уезжая, он купил квартиру в России за 6,4 млн ₽, заплатил 1 млн ₽ ипотечных процентов, а сейчас выставил квартиру на продажу за 7,1 млн ₽Покупатель нашёлся. Но риэлтор, который вёл сделку, решил уточнить, всё ли в порядке? Ведь сделка убыточна, так как для нерезидентов действуют совершенно другие правила расчёта налога.И если проводить сделку сейчас, то клиент заплатил бы около 2 млн ₽ налога!Он был уверен, что юристы все «правильно пропишут в договоре» и налога не будет. Так что хорошо, что мы это смогли выяснить до сделки, а не после нее.А то что он сначала орал – так это на систему, законы и правила. Но потом остыл и позвонил с благодарностью, что мы вовремя предостерегли его от огромной ошибки.Квартиру мыНалоги в недвижимости
17 авг., 06:10
🔠🔠🔠🔠🆙В новой подборке разбираем истории: как арендатор может лишить собственника 700 тысяч рублей, как не купить «воздух» вместо бизнеса, за что блокируют счета и какие новые форматы сейчас запускают крупнейшие игроки рынка.Собрали самое полезное за последнее время — сохраняйте и приятного чтения 👇🏻🏠 Как один арендатор лишил собственника 700 000 рублей🏠 Кто забирает аптечный онлайн?🏠 Можно ли по «дачной амнистии» зарегистрировать дом в зоне затопления/подтопления?🏠 Яндекс Лавка открыла кафе с готовой едой и пекарней🏠 Как не купитьTelegramМиллион на Квадратных Метрах🔥 Как один арендатор лишил собственника 700 000 рублей На первый взгляд это могла быть история самого обычного объекта, но... У одного знакомого собственника есть отдельно стоящее двухэтажное здание. На первом этаже уже много лет работает "Пятёрочка". Второй…Налоги в недвижимости
15 авг., 14:51
Как неправильно дарить квартиру не родственникамК сожалению, у меня такие ситуации встречаются: например, дарение происходит между двоюродными братьями и сёстрами, тётей и племянниками либо вообще между чужими людьми по каким-то своим причинам.Собственники думают, что будет правильнее оформить сделку через договор дарения, а не через куплю-продажу.Но что происходит дальше? Давайте посмотрим на примере тёти и племянника, когда квартира в подарок может обернуться вполне реальными налоговыми последствиями.Если тётя подарит квартиру племяннику, который не является близким родственником, то ему придется заплатить НДФЛ — 13-15% с полной кадастровой стоимости подаренной недвижимости.Если оформить квартиру на племянника по ДКП, но оплатить покупку со своего счета, возникает другая проблема: при продаже объекта менее чем через 3-5 лет он не сможет учесть расходы на приобретениеНалоги в недвижимости
12 авг., 08:26
Случай, который ломает мозг практически всемРассмотрим ситуациюМуж купил квартиру в браке и оформил её на себя. Брачного договора нет. После смерти мужа квартира по наследству переходит супруге. Она оформляет право собственности и решает её продать.Риелтор говорит: «Три года с даты оформления права собственности ещё не прошло — значит, придется платить налог»А налоговая присылает вдове письмо: нужно подать декларацию и заплатить налог📍 Но считать срок таким образом неправильно. И об этом прямо писали в письмах Минфина.Если квартира была куплена мужем более 5 лет назад, то у супруги ещё при жизни мужа уже была доля в этой квартире — 50% совместной собственности, даже если формально собственником по документам был только муж.После смерти супруга она стала собственником всей квартиры. И срок владения всей квартирой в этом случае считается с даты, когда квартира былаНалоги в недвижимости
10 авг., 14:17
Знаете ли вы, когда начинается минимальный срок владения квартирой, если она получена в дар от близкого родственника?А если даритель — не близкий родственник? А когда начинается срок владения квартирой, полученной по наследству?👉 Спрашиваю, потому что неправильно определенная дата, с которой считается минимальный срок владения, может оказаться камнем преткновения в сделке.Возьмем, например, продажу обычной приватизированной квартиры. Даже здесь есть одна деталь, о которой многие не знают👇 Если квартира была приватизирована до 31 января 1998 года, то минимальный срок владения исчисляется с даты договора передачи этого жилья.А если приватизация была после 31 января 1998 года, срок считается уже с даты регистрации права собственности.То есть могут прийти 2 продавца с приватизированными квартирами, но минимальный срок владения у них будет считаться совершенно по-разному. ЭтиНалоги в недвижимости
6 авг., 11:16
Доначислили 27 млн рублей налогов (и это без учета пеней)Таков исход дела, которое разбирали в Арбитражном суде Северо-Западного округа (постановление по делу № А56-87796/2025 от 18 июня 2026 года)Проблема в том, что предприниматель получал деньги за свою деятельность не на расчетный счет, а на обычную банковскую карту физлица, и эти доходы не декларировались.Налоговая собрала доказательства: переводы поступали регулярно, деньги были связаны с предпринимательской деятельностью, а сам ИП нес расходы на ведение бизнеса. Суды поддержали позицию налоговой.Это еще одно подтверждение того, что надо уже забыть схему «получаю деньги на личную карту, все равно никто не узнает»Напомню, что налоговая вправе запрашивать банковские выписки. А с 1 июля банки указывают в них ИНН участников переводов, что делает налоговый контроль еще быстрее и эффективнее.Поэтому если вы регулярноНалоги в недвижимости
3 авг., 16:52
Новый способ дистанционного оформления сделки с недвижимостьюС 1 июля действует закон, который позволяет это совершать сделки без посещения МФЦТакой вариант возможен, если физлица заранее оформят биометрию в банке и получат усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП).Заявление о регистрации перехода права собственности и весь пакет документов в этом случае можно отправить через «Госуслуги». Уведомления о ходе регистрации будут там же.Плюсы – упрощение и ускорение процесса регистрации прав собственности, а также расширение географии участников сделки – если кто-то находится в другом городе, то не обязательно ехать в МФЦ.Но, думаю, у сторон сделки могут быть вопросы к безопасности. Да, мы уже сильно привыкли к покупкам в онлайне, но будет ли это популярно для недвижимости?Как считаете, вы или ваши клиенты готовы купить или продать квартиру полностью онлайн, безНалоги в недвижимости
3 авг., 06:23
🔠🔠🔠🔠🆙Пока одни спорят о рынке, другие изучают его и зарабатывают на этом.Ниже — свежая подборка материалов, которые действительно стоит прочитать каждому, кто работает с коммерческой недвижимостью👇🏻🏠 Пятёрочка больше не хочет открываться? Итоги X5 за 2 квартал 2026🏠 Как собрать свой первый ГАБ?🏠 Фастфуд идёт в ритейл🏠 Х5 уже открыла 7000 магазинов «Около»🏠 Почему блокируют счета честного бизнеса по 115-ФЗ и как этого избежать?🏠 Земельное расследование — или что не покажет выписка из ЕГРНTelegramМиллион на Квадратных Метрах🛒 Пятёрочка больше не хочет открываться? Итоги X5 за 2 квартал 2026 За последние несколько месяцев мы уже несколько раз писали о том, что эпоха безумной экспансии федеральных сетей постепенно заканчивается. И свежий отчёт X5 за 2 квартал 2026 года лишь…Налоги в недвижимости
31 июл., 13:19
Налоговая становится "прозрачнее" Расслабляться нам точно не стоитФНС обновила рекомендации по проведению камеральных проверок. Напомню, камеральную проверку проходит каждая декларация, которая поступает в налоговую.Что изменилось?✔️ Проверять декларацию теперь может не только ваша налоговая инспекция по месту учета ✔️ В рамках дополнительных мероприятий налогового контроля инспекторы могут проводить осмотр и выемку документов ✔️ Рассматривать материалы проверки теперь можно даже по видео-конференц-связиКроме этого, ФНС подробно расписала, как инспекторам действовать в разных ситуациях и какие инструменты использовать при проверках.На мой взгляд, это еще один сигнал о том, что налоговая становится все более системной и предсказуемой.Если раньше многие рассчитывали, что какие-то нарушения останутся незамеченными, то сегодня такой подход становится все более рискованным.Налоги в недвижимости
29 июл., 14:29
Пару слов о хороших новостях для налогоплательщиков👇Отмена штрафов за «нулевые» декларацииПриняты поправки в первую часть Налогового кодекса РФ (Федеральный закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ), которые отменяют штрафы за непредставление «нулевых» деклараций и расчетов по страховым взносамЗакон меняет порядок рассмотрения материалов проверки по п. 1 ст. 119 НК РФ, которая предусматривает ответственность за несвоевременную сдачу декларации. Напомню, как рассчитывается штраф за опоздание с декларацией:• 5% от суммы налога (или страховых взносов), подлежащей уплате по декларации, за каждый полный или неполный месяц просрочки • максимум — 30% от суммы налога • минимум — 1000 рублей, даже если по расчету получается меньшеТеперь необходимость в рассмотрении материалов проверки исключена. Налоговым органам не придется тратить ресурсы на администрирование многочисленных минимальных штрафовНалоги в недвижимости
27 июл., 16:52
Алгоритм расчета налога при продаже недвижимости1️⃣ Определить, какой именно объект продается. От этого зависит порядок расчета налога2️⃣ Определить дату начала минимального срока владения. В зависимости от ситуации это может быть 3 года или 5 лет3️⃣ Проверить налоговое резидентство продавца. Нерезиденты платят 30% от всей стоимости продажи, для резидентов действуют совсем другие правила4️⃣ Сравнить цену продажи с кадастровой стоимостью объекта. Во многих регионах кадастровая стоимость является сильно неадекватной, а ещё есть регионы, в которых для расчёта берётся не 0,7 от кадастровой стоимости, а единицаНалог будет рассчитывать с большей суммы — либо с цены продажи, либо с кадастровой стоимости5️⃣ Проверить, можно ли воспользоваться льготами. Например, освобождением от НДФЛ для семей с двумя и более детьми при соблюдении всех условий6️⃣ Если льгота не применяется,Налоги в недвижимости
21 июл., 14:56изменён
Может ли ИП увеличить будущую пенсию?Продолжаем темуУвеличить пенсию можно, но надо понимать, что чудес не бывает, и рассчитывать на очень высокую государственную пенсию все равно не стоит.Тем не менее, вот 5 способов сделать пенсию ИП больше1. Оплата дополнительно 1% с дохода выше 300 тыс. руб. Каждый рубль сверх фиксированного взноса увеличивает количество пенсионных баллов.Это обязательный платеж, если вы зарабатываете выше указанной планки. Например, у флипперов большие суммы сделок, поэтому они получают больше пенсионных балловВ 2026 году максимальный размер такого дополнительного взноса составляет 321 818 ₽2. Не спешить оформлять пенсию Если предпринимателю пора выходить на пенсию, но он ее не оформляет, то позже государство применит повышающие коэффициенты:✔️ если отложить оформление на 2 года — пенсия увеличится примерно на 15% ✔️ если на 5 лет — почти на 45%Налоги в недвижимости
17 июл., 14:20
На какую пенсию может рассчитывать ИП?Честно: сложно назвать «хорошей» пенсию ИП язык не поворачивается. Оплата только фиксированных взносов дает не более 1 пенсионного балла в год.То есть ИП-шник с 20-летним стажем может накопить 20 баллов. А для назначения страховой пенсии нужно минимум 30 🤷🏻♀️Считаем дальше. Средняя страховая пенсия по старости в 2026 году — около 27 000 ₽. А у большинства предпринимателей, которые платили только обязательные фиксированные взносы, она будет заметно ниже.Лучше ситуация у тех, кто совмещал предпринимательство с работой по найму. Работодатель платил страховые взносы с зарплаты, а ИП давало дополнительные баллы.Что делать если баллов или стажа не хватит?Для назначения страховой пенсии есть 2 условия: ✔️ минимум 15 лет стажа ✔️ минимум 30 пенсионных балловЕсли какое-то из условий не выполнено, страховую пенсию не назначат. В этом случаеНалоги в недвижимости
15 июл., 12:31
Проверьте себя: возможно, у вас есть обязанности налогового агентаЕсть одна ошибка, о которой многие флипперы и арендодатели не подозревают.Речь идет о неисполнении обязанностей налогового агента.Например, ситуация: инвесторы финансируют сделки флипперов по договору инвестиционного займа. Флиппер использует деньги в проекте, затем возвращает сумму займа и выплачивает проценты за пользование деньгами.Так вот с процентов, которые выплачиваются физическому лицу, в ряде случаев необходимо удержать НДФЛ, перечислить его в бюджет и отчитаться перед налоговой.Второй вариант: если вы занимаетесь арендой или субарендой недвижимости как ИП или юридическое лицо, то в некоторых случаях можете выступать налоговым агентом по отношению к собственнику помещения. То есть при выплате ему дохода у вас возникает обязанность удерживать и перечислять НДФЛ.Поэтому, если вы привлекаете частныхНалоги в недвижимости
13 июл., 08:00
Деньги не получили, а налог надо заплатить👉 Актуально для тех, кто занимается посуточной арендой и сдаете квартиры через сервисы бронирования.Площадки удерживают комиссию. В итоге вы сдаете квартиру за 3.000 ₽ в сутки, а на ваш расчетный счет поступает, допустим, 2.850 ₽Многие считают, что именно 2.850 ₽— это их доход. Но это ошибка.Для целей налогообложения вашим доходом являются все 3.000 ₽, а комиссия площадки — это уже отдельный расход (если ваша система налогообложения позволяет его учитывать)Из-за неправильного расчета налоговой базы можно не только занизить налог, но и незаметно превысить лимиты специальных налоговых режимов, например, лимит для УСН без НДС, патента или самозанятости.Похожая история уже массово происходила с продавцами на маркетплейсах.Многие считали доход за вычетом комиссии площадки, из-за чего неправильно определяли налоговую базу.В результатеНалоги в недвижимости
6 июл., 10:53
Две недели без чувства вины и груза ответственностиНа Бали я летела впервые и думала, что это будет просто отпуск: красивые пляжи, новые места, фотографии, смена картинки.Но получилось иначе.Во-первых, я наконец-то по-настоящему расслабилась. Такого состояния я давно не испытывала, а может быть, и вообще никогда.У меня буквально отключилась голова: мозг впервые за долгое время перестал жить списками задач. А вместе с этим исчезло чувство постоянной ответственности.Раньше даже в отпуске проводила консультации, ведь «я же хороший специалист, хороший человек – надо помочь».Но в этот раз я спокойно переносила все новые заявки на июль. И мир не рухнул!Действующие клиенты были в надёжных руках моей команды и партнёров, а новые немного подождали.А ещё я впервые не чувствовала вины за то, что уехала. Для мамы четверых детей это вообще нетипичное состояние. Обычно надо все
Налоги в недвижимости
3 июл., 13:45
Друзья, жду вашей поддержки!Подготовила важный пост – нужно, чтобы он получил побольше реакций и комментариев. Это поможет алгоритмам показать его большему количеству людей, а мне — получить обратную связь👉 Вот что нужно сделать:1. Перейти по ссылке 2. Поставить любую реакцию 3. Написать короткий комментарийКаждая ваша реакция и строчка в комментариях — огромная помощь. Поддержите – это займёт буквально 10 секунд!Заранее благодарю ❤️ Идем смотреть пост → https://t.me/Moy_Domovoy_com/421Налоги в недвижимости
29 июн., 14:54
Неиспользование налоговых льгот = переплата налоговИ это одна из самых дорогих ошибок, которую я регулярно вижу на практике.Например, предприниматели могут вообще не платить налог на имущество по объектам, которые используются в предпринимательской деятельности. Но льгота не применяется автоматически — о ней нужно знать и правильно оформить.Или НДС – реализация жилых помещений и их аренда в большинстве случаев освобождены от НДС. Но предприниматели ходят на консультации к непрофильным бухгалтерам, многие из которых этого не знают.Есть и льготы по НДФЛ, о которых знают далеко не все. Например, семьи с двумя и более детьми при соблюдении пяти обязательных условий могут полностью освободиться от НДФЛ при продаже недвижимости — даже если объект использовался в предпринимательской деятельности.Да, там есть 5 обязательных условий, и при их соблюдении налог можно не просто уменьшить,Налоги в недвижимости
25 июн., 10:17
Зарегистрировать ИП в неподходящий моментЧасто бывает так: решение работать в белую уже принято, ИП зарегистрировали, а на руках у вас к этому моменту уже есть объекты, купленные как физлицом. Параллельно вы начинаете покупать новые объекты уже в статусе ИП.И вот тут возникает проблема.Ошибка в том, что расходы по объектам, которые были куплены до регистрации ИП, учесть в расходах предпринимателя, как правило, уже нельзя.Если мы говорим, например, про УСН 15% - логичный для флиппинга режим налогообложения, то налог придется платить фактически со всей суммы продажи, без учета стоимости покупки такого объекта.Можно, конечно, начать аттракцион и попытаться поспорить с налоговой, доказывая, что объекты, купленные до регистрации ИП, не имели отношения к предпринимательской деятельности.Но история, мягко говоря, так себе.Потому что налоговая смотрит не только на дату регистрации
