Последние посты
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
28 авг., 09:57изменён
Калуга. Позитивные новости. После того, как неимоверными усилиями разделили таунхаусы, начались продажи.Причем только у нас.. 🤔соседи, у которых средняя цена за м2 ниже, пока ничего не продали.. Совпадение - не думаю))Но не все прям радужно: за одну секцию пришлось взять в зачет машину, которую сейчас тоже будем продавать (Rav4 2018 г.).Инвесторов могу сейчас выпустить полностью с доходностью 10%. Или дождаться, когда проект закроется, по моим посчетам это ноябрь-декабрь, там доходность будет 25-30%.В целом, считаю, что мы молодцы, так как разделить было ой как не просто, да и продаем с опережением рынка. Понятно, что хотелось бы лучше, но ничего с неба не упало, и на том спасибо..🛰️Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
21 авг., 07:13изменён
Какая получилась животрепещущая тема.. 😉Итак, самый надежный вариант - это оформить самозанятость, платить 4% и спать спокойно)) Но имейте в виду: лимит до 2.4 млн в год.Оформлять ИП сильно дороже: 7%, плюс взносы в пенсионный фонд, бухгалтерия, и главное - теряется налоговая льгота при продаже от 5-летнего срока пользования. (Вроде как не распространяется на жилые помещения, но однозначного ответа нет даже у налоговой).Для больших помещений выгодно оформить патент, но условия по ним в каждом регионе разные.Дальше "серая" схема: 1. Деньги налом. 2. Краткосрочный договор. 3. Никакой прописки. 4. Желательно распределить недвижимость по родственникам..🤯Не является рекомендацией(!)Попробовали порассуждать на эту тему по Радио России, кому интересно:https://smotrim.ru/brand/59306#playing_audio=6020026
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
19 авг., 13:37
ФНС и «серая» аренда.Если раньше проверяли выборочно и по жалобе соседей, то сейчас ИИ стоит на службе не только у нас, но и у ФНС.. и вопрос уже не «если», а «когда».Как нас находят:1. Банк. Ст. 86 НК: банки отдают ФНС данные по счетам. Алгоритм ищет не сумму, а паттерн — одинаковые деньги, одно число, один плательщик.2. Росреестр. Если у Вас больше одного объекта недвижимости - добро пожаловать(!) 🚩3. Объявления. Авито и Циан парсятся, телефон и ФИО сопоставляются с базой.4. МВД. Временная регистрация арендатора по Вашему адресу.5. Госуслуги самого арендатора. Ребёнка записали в школу по месту жительства — приложили договор аренды.P.s. Если пост наберет больше 55 лайков, то выложу, как с этим бороться. 😇
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
30 июл., 08:52
Ситуация с новостройками. Сейчас в прямом эфире обсуждали, что будет с ценами на новостройки..Глобально сейчас рекордное количество построенных метров - 120 млн., и один из самых низких уровней спроса.. (хотя все относительно, потому что от 25-го года рост спроса на 6%). И казалось бы, цены вот-вот должны пойти вниз..Но этого не будет, и вот почему: 1. Скорее всего будут каждый год сокращать объем застройки (от 2025г. - 12%). 2. Оооочень мощное лобби у строительной отрасли. 3. Инфляция растет, и снижение цены поставит «крест» на развитии. 4. Снижение цены ведет к стоимости кредитования при проектном финансировании.Рынок будет укрупняться, рассрочки будут вместо ипотеки, сроки экспозиции - увеличиваться..Теперь главное: цены будут расти.. медленно, не обгоняя инфляцию, но расти..Эфир можно послушать тут: https://smotrim.ru/audio/6016217
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
27 июл., 08:14
Новый опыт..🤓Обратился к нам клиент оценить свой складской комплекс..1. Оценка переросла в рекомендации —>2. Рекомендации оформились в презентацию —>3. Презентация превратилась в сайт и рассылку по 85 сетевым компаниям..Интересный опыт, тем более мы такое делаем первый раз))Оцените, пожалуйста, сайт:https://www.sklad-new-riga.ru/P.s. Ну и, как говорится, можем повторить..😇Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
23 июл., 09:31
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
21 июл., 13:32
Судя по «бурным» реакциям, люди еще не понимают, что происходит..Попробую очень мягко описать, зрячий да увидит: 1. Из-за дефицита бензина разгонится инфляция.. 2. Из-за инфляции ставку больше снижать не будут.. (могут снизить на 0,25 из-за выборов, но это максимум). 3. Из-за ставки бизнес просядет еще больше.. (в регионах вообще швах). 4. Скорее всего, в октябре отпустят доллар, и могут быть еще серьезные геополитические события..На этом фоне наши маленькие успехи не такие уж и маленькие))P.s. Если доллар приблизится к 95-100 рублям, то всю недвижимость начнут сметать, только вот что потом купить на наши деревянные!?))
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
18 июл., 09:55изменён
Еще одна радостная новость, не для Wb, конечно.. Мы сегодня получили задаток за часть Калуги. Альтернатива, конечно, не все же коту масленница..🤭 Поэтому сделка ориентировочно на сентябрь..Еще не подбивал расходы и налоги, но там даже будет какая-то прибыль на уровне вкладов..Обидно и даже жалко продавать, т.к. все прогнозируют бурную инфляцию с осени, но инвесторы, мои дорогие, меня торопят.. и ждать потенциальную прибыль не хотят.. (их тоже могу понять, но тут мы все заложники ситуации).Поэтому мы устраиваем аттракцион невиданной щедрости.. 💸
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
13 июл., 14:07
Математика на салфетке — теперь в один клик 🧮 Я всегда говорю: не можешь за две минуты нарисовать математику выхода из лота — не заходи в него. Раньше для этого нужны были салфетка и ручка. Теперь хватит телефона — мы сделали мини-приложение прямо в Telegram. Вводите четыре цифры: — почём берёте — сколько уйдёт на ремонт, юристов и долги — почём продадите — за сколько месяцев И получаете: прибыль, честные % годовых, сравнение с вкладом и мой вердикт — брать, думать или бежать)) Бесплатно, без регистрации и смс: 👉 t.me/fond_calc_bot Посчитайте свой лот (можно и соседский) и жмите «Поделиться» — посмотрим, у кого математика сходится, а кто будет спорить с калькулятором.. 😅 P.S. Вердикт «брать» не отменяет проверку по чек-листу из 12 пунктов. Калькулятор считает деньги, но жильцов из тюрьмы пока не знает.. 🙊
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
10 июл., 12:12
Калуга. Радостная новость! Мы смогли разделить дом на 5 отдельных таунхаусов..🎉40:26:000375:1895 40:26:000375:1896 40:26:000375:1897 40:26:000375:1898 40:26:000375:1899Это была непростая витиеватая операция, но результат, как говорится, налицо))Мало этого, мы еще выиграли апелляцию в суде, хоть это было уже и неважно.. ⚖️Сейчас ведем переговоры с двумя покупателями, оба хотят в рассрочку, но что поделать..🤦♂️На общем фоне это действительно хорошая новость(!)
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
6 июл., 12:28
С 1 июля вашу квартиру можно продать.. без вас(!) Сделки с недвижимостью теперь проходят полностью дистанционно. Без МФЦ, Росреестра и нотариуса.. Удобно? Безусловно: бабушкину квартиру в Саратове можно продать, не вставая с шезлонга)) Но где новый закон — там и новые подводные камни: Многие «сдали» биометрию, сами того не заметив.. банкомат, банк, «подтвердите голосом» — и вы уже в системе.. Дипфейки уже обходят проверку «живости». А на кону не аккаунт в соцсети, а квартира.. Электронные подписи крадут с 2019-го, теперь инструментов у «специалистов» стало больше.. После аферы Долиной несложно догадаться, как быстро предприимчивые граждане освоят новую схему.. Что сделать (5 минут, бесплатно): — Проверьте на Госуслугах, есть ли ваша биометрия в ЕБС. Не пользуетесь — удаляйте. — Подайте запрет на сделки без личного участия (Госуслуги → Росреестр). — Родителям — в первую очередь(!) Убереги
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
30 июн., 11:08изменён
Я считаю, что перенос ограничений на льготную ипотеку это преступление, против человечества(!)1. Пузырь раздувается. 2. Инфляция разгоняется. 3. Нагрузка на бюджет растет. Эфир получился скомканный, но может быть хоть кто-то услышит.. P.s. Ссылка в комментариях.Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
25 июн., 11:30
Что будет с ценами на квартиры.. Сейчас вокруг квартир ажиотаж, и причина понятна: с 1 июля режут семейную ипотеку, семьям с одним ребёнком вместо 6% насчитают 10-12%. Вот народ и прыгает в последний вагон, пока берут по-старому — отсюда и вся суета по новостройкам. Но это ненадолго. Закон вступит — спрос сдуется, и первичка, думаю, поедет вниз.. так что брать новостройку прямо на этой волне я бы не стал.А вторичка ведёт себя ровно наоборот и каждый месяц прибавляет: ставка ЦБ потихоньку вниз, вклады дают всё меньше, ипотека дешевеет — и деньги перетекают в метры. Разрыв между новостройками и вторичкой сейчас процентов 30. Схлопнется, конечно, но небыстро — раньше чем через полтора года не ждите.P.s. этот «последний вагон» в недвижке объявляют каждый год.. 😈Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
17 июн., 08:36изменён
Анализ рынка инвестиций за 24-26 года. 2024 — рекордный пик: ~1,3 трлн руб. Рынок впервые в истории превысил 1 трлн.2025 — коррекция вниз на 20–29% По разным данным около 935 млрд.2026 — прогноз: падение на 24–31% год к году, до 600-800 млрд. Разброс зависит от одной цифры — ключевой ставки. Чем быстрее ЦБ идёт вниз, тем ближе рынок к верхней границе.Консолидированный вывод: при снижении ставки до 12% все эксперты ждут разворота рынка.Мой прогноз: жилая уже начала разворот. По коммерции, помимо ставки, многое зависит от геополитических факторов. Ну вы понимаете, о чем я))
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
11 июн., 05:41
8 мифов о торгах по банкротству. Миф 1: «Квартиры там за бесценок, чуть ли не за рубль». Ага, и очередь из таких же за углом)) Ликвид уходит близко к рынку. Дисконт — это плата за риск, а не подарок. Миф 2: «Там всё схвачено, чужому не зайти». Сговоры есть, но не везде — на большинстве площадок обычный человек реально выигрывает. Просто к одной победе идёшь через сотню проигрышей..😅 Миф 3: «Выиграл — заезжай и живи». А там проживающий «дядя из тюрьмы», долги перед управляйкой и арест на полгода. Победа на торгах — половина пути, а не финиш. Миф 4: «Банкротный объект — значит убитый». Не всегда. За лотом часто не разруха, а развод или поручительство по бизнес-кредиту. Бывают абсолютно чистые квартиры. Миф 5: «Занёс задаток — забрал квартиру». Если бы)) Чтобы взять один лот, мы анализируем 500–1200 объектов. Это работа, а не пара кликов. Миф 6: «Задаток вернут в любом случае». Только
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
2 июн., 13:46изменён
Почему я НЕ доверю выбор объекта искусственному интеллекту 🤖🚫 В прошлый раз я хвалил ИИ за анализ цены! Но доверить ему финальное решение и ваши деньги? Ни за что.. ИИ видит только то, что оцифровано. А вся «грязь» — она офлайн.1. Закрытые базы, куда робот не зайдёт. Самое вкусное про объект лежит там, где нет API: архивы судов первой инстанции, внутренние реестры долгов, проектная документация. ИИ парсит кадастр и объявление — а в кадастре не написано, что помещение по проекту было МОП.. 🙈2. Контрагентов надо ПРОЧУВСТВОВАТЬ. Я звоню в УК и по тону за минуту понимаю: реальные долги или блеф, будут пакостить или договоримся, есть скелеты в шкафу или нет. Это нажито на сотнях звонков, в скрипт её не зашьёшь 🎧3. Соседи и «жильцы». Та самая «тётя из тюрьмы с правом проживания», нелегальный жилец, конфликтный сосед снизу.. Это узнаётся ногами: позвонить в дверь, поговорить во
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
28 мая, 11:52
Как пробить застройщика за 15 минут. 🕵️♂️ Сейчас многие инвесторы выходят из депозитов и идут в новостройки — ставка падает, вклады уже не те.. Но чтобы не попасть впросак, перед сделкой стоит потратить 15 минут и пробить застройщика. Делюсь чек-листом, которым пользуюсь сам.1. Кого пробиваем. Не «бренд» из рекламы, а конкретное ООО — оно в ДДУ или мелким шрифтом внизу сайта. На каждый дом часто своё юрлицо, нам нужно именно оно.2. наш.дом.рф. По ИНН — карточка проекта: сроки, реальная готовность, фотоотчёты, банк-кредитор. Готовность «зависла», срок уже сдвигали — звоночек 🔔3. kad.arbitr.ru — суды. Пара бытовых споров — норма. Вал исков от подрядчиков и банков на сотни млн — бегите, стройке нечем платить.4. ЕФРСБ (fedresurs.ru) — банкротство. Видно заявления ДО того, как об этом напишут в новостях. «В процедуре» — закрывайте вкладку.5. История и шахматка. Прошлые объекты
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
21 мая, 15:07
Ловушка страха.. Помните, мы примерно 2 года назад говорили о том, что перевод земельных участков отдадут федералам, и ценник по переводам, а следовательно, и цена вырастет. Так вот, это случилось с 1 марта (ФЗ-295). И очевидно, что сейчас надо покупать большие участки, т.к. они первые вырастут в цене.. Как мы планировали это еще в 2024: https://t.me/sayapin_fond/74Но чтобы что-то купить ненужное, нужно что-то продать ненужное, а у нас кризис)) и все стоит.. не мертво, но стоит.И мне страшно писать этот пост, что "давайте открывать сбор на землю и прыгать в последний вагон", притом что еще куча не распроданных объектов.Но, как сказал мой мудрый друг, "ты же никого не обманываешь, а по поводу сбора спроси у инвесторов, наверняка найдутся люди, кому интересно!"Вот спрашиваю: Нужно примерно 5-7 млн на задаток, и после победы еще 30-40 млн. Кому интересно, пишите/звоните, будем
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
7 мая, 17:19
1 июля 2026: Новые правила игры на торгах 🔨Друзья, напоминаю: через пару месяцев вступают в силу единые правила имущественных торгов:1. Конец «партизанщины»: Процедуры унифицируют. Станет меньше лазеек для «своих», но и нам придется перестраивать привычные схемы поиска. 2. Ипотечный вопрос: Теперь банкротам могут оставлять до 10% от продажи единственного жилья. Для инвестора это риск затягивания сроков и новых судебных споров. 3. Прозрачность vs Доходность: Чем понятнее рынок, тем выше конкуренция и ниже маржа. Время «легких» лотов уходит, пора включать мозги и ИИ на полную.Мой вердикт: Рынок становится цивилизованнее. Зарабатывать будут не те, кто «знает человечка», а те, кто быстрее всех адаптирует стратегию под новые регламенты.Как думаете, станет проще работать или гайки закрутят окончательно? 👇
Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным
29 апр., 13:46изменён
12 пунктов проверки лота на торгах. Перешлите тому, кто решил «попробовать». 🏠 За 9 лет в торгах мы участвовали в 3000+ аукционах и выиграли около 40 объектов. Деньги теряли не НА торгах — на том, что было после. Собрал список, который отделяет инвестицию от пожертвования арбитражному управляющему. 🙊1. Кадастровая стоимость vs цена покупки. Если покупаете как физлицо и кадастр выше цены продажи — налог посчитают от 70% кадастра. Купили за 5, продали за 7, налог — как с 9.. Прибыль схлопывается. Считаем ДО подачи заявки.2. Земля под объектом (№ 58-ФЗ). С 1 марта 2025 нельзя отчуждать здания и нежилые помещения без передачи прав на землю. А землица почти всегда муниципальная, не размежёвана, договора аренды нет. Покупаете объект — получаете 2-3 года судов с администрацией. Мы по Калуге это проходим прямо сейчас.3. История переходов и аффилированность. Расширенная выписка ЕГРН +
