Последние посты
Макаров. Про недвижимость
22 сент., 05:08
Квартира на WildberriesКогда WB объявил, что на площадке можно будет покупать квартиры в новостройках, я относился к этой идее довольно скептически.А недавно ко мне обратилась знакомая, которая действительно нашла там подходящий вариант.Она выбирала две квартиры для детей и остановилась на конкретном проекте и планировке. Около 82 м², две спальни, два санузла, большая гостиная и возможность при желании оставить отдельную кухню.Попросила меня посмотреть, насколько этот ЖК вообще подходит под её задачу, насколько он ликвиден и есть ли что-то лучше за те же деньги.Посмотрели, что ещё есть на рынке. Сопоставимых вариантов в этом бюджете не нашли. В других проектах за те же деньги площадь была в основном 60–70 м².Дальше включился агент моего бюро и менеджер со стороны застройщика. Стали разбираться уже с конкретными квартирами, этажами и условиями покупки.Выяснилось, например,
Макаров. Про недвижимость
21 сент., 05:08
"Я сейчас в ПДА не верю. Обжёгся"Недавно переписывался со знакомым инвестором. В конце прошлого года он купил коммерческое помещение в тогда ещё строящемся ЖК в одном из подмосковных городов по соседству с МКАД.Покупал не просто помещение, а с предварительным договором аренды (ПДА) с "Улыбкой радуги".Пишет: «Я сейчас в ПДА не верю. Обжёгся».Спрашиваю, что случилось. Ждёт уже девять месяцев. Сначала затянулась сдача дома, а когда летом застройщик был готов передать ключи, сеть стала переносить сроки открытия.Причины за это время называли разные. ЖК ещё недостаточно заселён, не открылась "Пятёрочка" по соседству.От помещения "Улыбка радуги" не отказывается. Говорят, что откроются, надо ещё подождать.Предложил ему сделать две вещи. Напрямую поговорить с арендатором и попросить назвать реальные сроки открытия. А параллельно выставить помещение на рынок и посмотреть, кто ещё
Макаров. Про недвижимость
20 сент., 08:11
За этим я и езжу на турнирыПрактически всю неделю провёл в Санкт-Петербурге на баскетбольном турнире у Феди.На Saint Basketball мы приезжаем уже третий год. Обычно собираются команды из разных городов, поэтому есть возможность сыграть с теми, с кем в течение сезона не пересекаешься.В этот раз из-за наложения с московским отбором на первенство России состав получился более локальным: в нашем возрасте из Москвы приехали мы и "Динамо", остальные команды - местные.Люблю такие поездки. Интересно наблюдать за командой, видеть, что изменилось за последние несколько месяцев, и, конечно, отдельно следить за Федей.Когда регулярно наблюдаешь за тренировками ребёнка, прогресс не всегда заметен. А на турнире, где за несколько дней проходит сразу много игр, хорошо видно, где он стал увереннее, где начал принимать другие решения и как в целом меняется его игра.Ну а между баскетболом успел
Макаров. Про недвижимость
19 сент., 06:10
Макаров. Про недвижимость
19 сент., 06:09
Продам. А деньги куда?На этой неделе общался с двумя собственниками коммерческой недвижимости. Один уже продаёт свой объект, второй пока только допускает, что может это сделать в обозримом будущем.Первый несколько месяцев назад даже получил предложение о покупке с дисконтом. Он был готов его рассмотреть, но не понимал, что будет делать дальше с вырученной суммой. Не сидеть же на деньгах? Мало ли что.У второго собственника примерно тот же вопрос. Продать-то ГАБ можно. А во что потом перекладываться?С квартирами, которые сдаются в аренду, встречаю похожие ситуации. Особенно с теми, которые за последние несколько лет сильно выросли в цене.Допустим, жилье стоило 15 млн рублей и сдавалось за 80 тысяч в месяц. Сейчас оно стоит уже 25 млн, а сдаётся за 100 тысяч. Стоимость квартиры выросла на 10 млн, а аренда - на 20 тысяч.Можно сделать новый ремонт, поменять мебель и технику,
Макаров. Про недвижимость
18 сент., 05:08
Как спортсмену продлить карьеру и не потерять годы из-за травмПродолжаю серию подкастов о том, что происходит за пределами спортивной площадки.Спортсмен может потратить миллионы на машину, часы или отпуск. Но когда речь заходит о собственном теле, почему-то именно здесь многие начинают экономить.Хотя одна серьёзная травма может стоить сезона. Несколько травм - контракта. А иногда и всей оставшейся карьеры.🔘Можно ли снизить этот риск? 🔘Почему командных тренировок не всегда достаточно? 🔘Когда спортсмену нужен собственный тренер по физподготовке? 🔘И может ли грамотная физическая подготовка продлить карьеру на несколько лет? Об этом говорим с Павлом Герасимовым - тренером по физической подготовке ПБК ЦСКА, который много лет работает сМакаров. Про недвижимость
17 сент., 12:47
Стоматология с бессрочной лицензиейУ нас в продаже есть стоматологический кабинет. Собственница сама стоматолог, назовем ее Мария, и покупала помещение для своей работы. Ее заинтересовала бессрочная медицинская лицензия и близость к дому.Какое-то время Мария работала там сама, позже сдала кабинет в аренду. Теперь решила его продать.У помещения нет отдельного входа с улицы. Попасть в него можно только через общий подъезд. При этом на первом этаже квартир нет.Когда Мария покупала кабинет для себя, отдельный вход ей был не нужен. Вернее, она об этом даже не думала. Стоматология много лет работала именно так.Мы стали искать, кому ещё можно предложить помещение, кроме стоматологов. Однако вход через подъезд сильно ограничивает круг потенциальных покупателей и арендаторов.Проверили, можно ли сделать отдельный вход с улицы. Технически - да. Согласовать - нет.Есть ещё история с
Макаров. Про недвижимость
16 сент., 05:07
"Я хочу жить без людей"У нас в бюро сейчас на подборе довольно интересный запрос. Молодому парню 25 лет, назовём его Михаил, ищем недвижимость для жизни. Изначально речь шла о квартире в Москве, и какое-то время именно их мы и смотрели.Но пока всё непросто. В одном месте понравился сам жилой комплекс - небольшой, камерный, закрытый, но совершенно не понравилось окружение. В другом квартира 90 метров всего с одной изолированной комнатой (см. фото). Метраж приличный, а по факту планировка задачу не решает.Во время очередного обсуждения Михаил сформулировал настоящий запрос: «Я хочу жить без людей».Стало понятно, что его всё больше тянет не к квартире, а к таунхаусу. К загородной жизни. Чтобы было меньше людей, свой небольшой участок, лес рядом, возможность выйти во двор, пожарить мясо.Мама его в этой идее поддерживает, а вот у отца позиция другая - разумнее купить сыну квартиру
Макаров. Про недвижимость
15 сент., 05:08
За квартиру предлагают больше, чем вы просили. Соглашаться?Несколько месяцев назад мы выставили квартиру в Лефортово за 13,5 млн рублей. В этот же день нам позвонила женщина и предложила 14 млн без просмотра.С одним условием - мы прямо сейчас снимаем объявление и больше никому квартиру не показываем.Казалось бы, что тут думать? Мы только вышли на рынок, а нам уже дают на полмиллиона больше нашей цены.Но мы, обсудив с собственником, отказались.Квартира досталась клиенту по наследству. Он хотел её продать, а деньги использовать как стартовый капитал для покупки жилья дочери. Мы понимали, что Лефортово - это только первая часть задачи.По стоимости объект, кстати, не совсем наш обычный. Чаще мы работаем с более дорогой недвижимостью. Но с собственником давно знакомы, уже работали вместе, поэтому здесь даже особо не обсуждали, брать квартиру в работу или нет.Сама квартира была,
Макаров. Про недвижимость
14 сент., 05:08
🛒 "Пятёрочка" открывает новые магазины. Но любой ли ГАБ с ней становится хорошей инвестицией?X5 опубликовала результаты за второй квартал 2026 года.Выручка выросла почти на 10%, трафик - на 1,2%, количество магазинов за год увеличилось на 8,6% и превысило 30 тысяч. При этом чистая прибыль за квартал снизилась почти на 29% - с 29,8 до 21,2 млрд рублей.Причина хорошо видна в расходах. Затраты на персонал выросли на 15,2%, коммунальные расходы - на 20,5%, аренда - на 9,1%. Чистая рентабельность снизилась с 2,5% до 1,6%.X5 продолжает расти, но каждый дополнительный расход теперь заметнее влияет на прибыль.И здесь есть интересный момент именно для собственников недвижимости.Мы привыкли воспринимать активное развитие сети как хороший знак для ГАБа: компания открывает магазины, значит, всё хорошо и с арендатором. Но рост сети совсем не обязательно
Макаров. Про недвижимость
13 сент., 08:11
Можно выиграть, приняв плохое решениеМы довольно часто оцениваем свои решения по результату.Заработал - значит, всё сделал правильно. Потерял деньги - ошибся. Выиграл - молодец. Проиграл - надо было поступать иначе.Но результат и качество решения далеко не всегда одно и то же.Можно купить квартиру практически не разбираясь в рынке, не сравнить цены, не проверить документы так внимательно, как следовало бы, и согласиться на первое понравившееся предложение. А через несколько лет рядом откроют метро, район вырастет в цене и квартиру удастся продать значительно дороже.Можно купить загородный дом, не особенно вникая в техническое состояние, коммуникации и будущие расходы, а потом двадцать лет спокойно в нём прожить.Можно приобрести коммерческое помещение, не проверить толком арендатора, поверить продавцу на слово и через несколько лет прекрасно на нём заработать.Результат
Макаров. Про недвижимость
12 сент., 06:09
💡 20 МИЛЛИОНОВ РАДИ 6% ГОДОВЫХ?Квартира до сих пор для многих остаётся первым вариантом, когда речь заходит о вложениях в недвижимость.Но если главная цель - именно получать пассивный доход, возникает простой вопрос: насколько вообще оправдано сегодня вкладывать 20 млн рублей в квартиру ради 6% годовых до всех расходов?В коротком ролике посчитал, что в итоге получает собственник за эти деньги и какие ещё варианты недвижимости я бы рассматривал на его месте.#СМ_ВидеоДЗЕН | МАКСМакаров. Про недвижимость
11 сент., 05:08
🔉 Богатым быстро или навсегда? Где прячутся настоящие деньгиМы живем в культуре мгновенных результатов. Нам кажется, что богатство - это про скорость и удачу. Возможно, поэтому многие мечтают сорвать джекпот.◀🎧 В новом выпуске разбираем две стратегии: Азарт (быстро, но рискованно) против Системы (скучно, но навсегда)▶️Поговорим о том, почему "скучная" недвижимость - это не про отсутствие драйва, а про предсказуемость и уверенность в завтрашнем дне. А еще - как совместить азарт и устойчивость и почему богатство "навсегда" это в первую очередь внутреннее спокойствие.Если вы устали от гонки за мгновенным успехом и хотите настоящей стабильности - этот выпуск для вас.00:40 вопрос, который всё расставляет по местам: "Богатым быстро или навсегда?"01:32 недвижимость про надежность02Макаров. Про недвижимость
10 сент., 05:08
100 арендаторов могут быть безопаснее одного федеральногоКаким бы крупным и надёжным ни был арендатор, даже если это условная "Пятёрочка", он у вас один.И если завтра руководство сети решит уйти из конкретного помещения, собственник потеряет не 5 или 10% арендного потока, а весь МАП.При этом сама сеть может прекрасно себя чувствовать и продолжать активно открывать новые магазины. Просто именно вашу точку она решила закрыть. Причины могут быть разными: не устраивают обороты, изменились требования к формату или рядом появилась более интересная локация.Каким бы распрекрасным ни было ваше помещение, от ухода арендатора не застрахован никто.Вот почему при покупке ГАБа необходимо смотреть не только на действующего арендатора, но и на то, кто сможет занять помещение после него. Мне важно понимать, сколько объект приносит сегодня и насколько сильно будущий денежный поток зависит от
Макаров. Про недвижимость
9 сент., 05:08
За что инвестор на самом деле платит, покупая готовый ГАБКогда инвестор покупает готовый арендный бизнес, кажется, что всё довольно просто. Так как уже есть помещение, арендатор и понятный денежный поток, то остаётся посмотреть на цену, МАП, индексацию, посчитать окупаемость и решить, устраивает тебя такая инвестиция или нет.Но на самом деле вместе с готовым ГАБом мы покупаем... уже решённые проблемы.Есть, например, один объект с "Пятёрочкой" в Брянске. Сегодня это вполне стабильно работающий магазин. Арендатор исправно платит аренду, коммунальные расходы компенсирует, обороты постепенно выросли примерно с 4 до 8 млн рублей в месяц.Если смотреть на объект сейчас, сложно представить, сколько всего пришлось пройти до того, как он стал таким.Возникали проблемы с алкогольной лицензией, электричеством и коммуникациями. Пришлось заниматься пешеходным переходом и решать множество
Макаров. Про недвижимость
8 сент., 05:08
Недвижимость тоже может оказаться плохой инвестицией. Но есть одно принципиальное отличиеСама по себе недвижимость не делает инвестицию хорошей. Можно дорого купить помещение, ошибиться с локацией или арендной ставкой, посадить арендатора, который через полгода съедет, а потом обнаружить, что следующего на этих же условиях найти невозможно.Можно в конце концов купить настолько неликвидный объект, что потом несколько лет безуспешно пытаться из него выйти.Поэтому я всегда прохладно относился к мысли, что недвижимость - это что-то безусловно надёжное просто потому, что у тебя есть стены, которые физически можно потрогать.Но так ли на самом деле плоха эта мысль? Всё познаётся в сравнении.Например, у меня есть товарищ, который несколько лет покупал помещения и сдавал их в аренду под медицинские офисы известной сети. Дела шли хорошо. Какие-то помещения он оставлял себе и получал
Макаров. Про недвижимость
7 сент., 05:08
"М.Видео" закрыло более 40% магазинов за год. Кому теперь нужны эти площади?За последний год сеть "М.Видео" и "Эльдорадо" сократилась более чем на 40%: с 1100 магазинов до 638.Одновременно компания всё активнее уходит в онлайн. За первое полугодие розничные продажи снизились на 36,8%, а доля онлайн-продаж выросла до 41,5%. Оборот собственного маркетплейса увеличился в четыре раза - до 17,7 млрд рублей.Для торговли электроникой такая трансформация вполне понятна. Покупателю уже необязательно ехать в большой магазин, чтобы купить телевизор, смартфон или бытовую технику. Значительную часть этих покупок давно забрал онлайн.А значит, ритейлеру постепенно становится не нужно столько больших торговых площадей. Для рынка коммерческой недвижимости начинается самое интересное.Магазины бытовой техники исторически занимали большие помещения - зачастую 1-3 тыс. м². Если одна из крупнейших
Макаров. Про недвижимость
6 сент., 08:11
Наше 1 сентябряУже четвёртый раз "торжественная линейка" у Феди прошла перед компьютером. Шестой класс.В этот раз было особенно интересно наблюдать за тем, как Федя подошёл к началу учебного года.В середине сентября у него поездка на баскетбольный турнир, а в начале октября - отбор на первенство России от Москвы. Там вообще предстоит довольно жёсткий график: семь матчей за восемь дней.Поэтому первым делом он посмотрел, сколько уроков ему предстоит пройти, посчитал, сколько нужно делать каждый день, и составил себе график так, чтобы заранее создать запас. Чтобы во время турниров после матчей можно было спокойно восстанавливаться, а не садиться вечером за компьютер и пытаться догнать школу.Отдельно разложил дополнительные занятия. Математика, русский, снова английский - всё это нужно состыковать с командными тренировками и двумя индивидуальными занятиями по физподготовке в
Макаров. Про недвижимость
5 сент., 06:09
💡 ПВЗ или кладовки: из-за этого выбора инвесторы теряют деньгиМногие инвесторы смотрят на ПВЗ как на быстрый и простой способ заработать: небольшой вход, быстрый запуск и понятная модель.Но на практике за этим выбором скрывается разная экономика бизнеса.И именно здесь проходит граница между активом, который работает на вас, и объектом, который превращается в ещё одну работу.✔️ В коротком ролике показываю, где инвесторы чаще всего ошибаются и почему этот выбор напрямую влияет на деньги.#СМ_Видео #СМ_SelfStorageДЗЕН | МАКСМакаров. Про недвижимость
4 сент., 05:08
Кто на самом деле защищает интересы спортсмена?Продолжаю серию подкастов о том, что происходит за пределами спортивной площадки.На этот раз у меня в гостях Михаил Прокопец - один из самых известных спортивных юристов России.Представьте: спортсмену предлагают хороший контракт. Условия вроде бы обсудили, деньги устраивают - можно подписывать.Но что, если обещанная премия осталась только на словах? Если в контракте стоит не та юрисдикция? Если вы неправильно поняли, кто должен платить налоги? Или агент рекомендует клуб, который в первую очередь выгоден ему самому?И главный вопрос: понимает ли сам спортсмен, чьи интересы в этот момент защищает каждый из людей вокруг него?С Михаилом поговорили о том, как на самом деле устроены спортивные контракты, почему устные обещания практически ничего не значат, где возникает конфликт интересов между спортсменом, агентом и клубом и какие
