Последние посты
Блог Максима Ельцова
10 сент., 16:56
Динамика объемов предложения на рынке долгосрочной аренды в Петербурге.Три относительно плоских участка - летние месяцы с сезонным снижением объемов.От за 2 года и 4 месяцев предложение от минимальных значений близких к 3 тысячам вариантов увеличилось до 13 тысяч. И объективно говоря мы в начале сезонной фазы роста предложения.Цены аренды по данным ЦИАН за год снизились пока лишь на 10%. При таком росте предложения можно считать что стоимость аренды удивительно стабильна.Цены на вторичку за год выросли процентов на 10. Доходность так себе. Но кто на нее в текущих условиях смотрит.@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
9 сент., 14:18
В новостях пишут что ВТБ повысил первый взнос до 40% по семейной ипотеке по объектам девелоперов, которые кредитуются в других банках.Все так, но стоит отметить это скорее возврат к условиям, которые банк уже применял в текущем году.Да и в целом практика распространенная. Таким образом банки стимулируют выдачу семейной ипотеки по проектам, которые они финансируют. Логичная мера по снижению рисков в условиях слабых продаж и непростой ситуации в девелопменте. Выше продажи - ниже вероятность того, что у финансируемого банком застройщика возникнут сложности с обслуживанием проектного кредита. Другие банки ее тоже применяют, хотя повышение взноса обычно меньше (до 30%).Можно считать что повышение первого взноса до 40% - ещё одно напоминание о том что дискуссия о параметрах семейной ипотеки будет острой.@yeltsovmБлог Максима Ельцова
8 сент., 19:26изменён
Итоги неделиС начала месяца объём предложения на вторичном рынке Петербурга не изменился: в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) в продаже по-прежнему около 13,8 тыс. квартир. С учетом того что в начале месяца происходит техническое увеличение договоров в продаже, можно констатировать что тренд на сокращение предложения сохраняется.По активности покупателей и остальным основным трендам без существенных изменений. Лучшие минимальные ставки по ипотеке остаются на уровне 16,5-17% годовых, некоторые банки даже чуть-чуть повысили ставки для отдельных категорий заемщиков. Но и этого уровня достаточно для плавного роста числа ипотечных сделок. Заемщики уже не особо надеются на скорое снижение ставок и постепенно привыкают к новым реалиям. Напомню что в Петербурге за январь-июль 9% сделок больше чем за аналогичный период прошлого года. Статистики за август пока нет, ноБлог Максима Ельцова
8 сент., 12:06
С января по август в Ленобласти зарегистрировано 31,9 тысяч сделок на вторичном рынке. Плюс 30% к аналогичному периоду прошлого года. Абсолютный рекорд. Пока, конечно до объема сделок на вторичном рынке Петербурга еще далеко, но направление понятно.@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
8 сент., 09:59
За январь август текущего года петербургские застройщики запустили многоквартирных проектов на 1,1 млн. кв. метров. Это на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Зато Ленобласть отметилась ростом запусков на 56% - 1,5 млн. кв. метров. Это в полтора раза больше чем в Петербурге.И отрыв Ленобласти будет все заметнее.По объемам продаж Ленобласть практически сравнялась с Петербургом. В августе заключено сделок соответственно 2,1 против 2,4 тысяч (данные Датафлэт, Пульс продаж фиксирует еще меньший разрыв в продажах). Совсем рядом.@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
7 сент., 10:03изменён
Пульс продаж новостроек фиксирует в Петербурге спад продаж новостроек по итогам августа. Минус 17,5%. Как и говорил раньше это не спад, а фиксация реального уровня сделок на рынке с учетом июля, искаженного июньским всплеском продаж. 2,2 тыс сделок - и есть тот самый естественный для рынка уровень.Куда интереснее что будет с продажами в сентябре/октябре. С учетом возможной корректировки семейной ипотеки. По наблюдениям нашей команды очень многие получатели семейной ипотеки спешат получить ее заблаговременно, особенно те, кто реализует имеющуюся недвижимость чтобы сформировать первый взнос. Так что в текущий уровень выдачи семейной ипотеки и продаж уже заложен дополнительный опережающий спрос. Даже если она останется без изменений, продажи все равно просядут. Вопрос на сколько.@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
7 сент., 09:52
ЦБ со ссылкой на Росстат сообщает о том что разрыв цен вторичного и первичного рынка составил аж 51,5%.Но есть и повод для позитива. Во-первых год назад разрыв был 60,2% и он сокращается.Во-вторых эти цифры не про соотношение цен новостроек и вторички. Это соотношение цен нового и старого жилья. Напомню что в Петербурге средние цены новой вторички (не старше 5-ти лет) выше (!!!) средних цен строящегося жилья. В других крупных городах новая вторичка не сильно уступает в цене новостройкам.Так что 51,5% это не про то, что новостройку придется продавать на вторичном рынке существенно дешевле. А про то что надо менять старое жилье на современное. Просто выбирать надо грамотно.@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
3 сент., 10:43
У нас тут своя градостроительная атмосфера.ДП сообщает что Смольный попросил у Минстроя пересмотреть план по вводу жилья в 2026 году. Минус миллион квадратных метров. Это при том что ранее заложенные в региональном проекте Жилье 2,6 млн. метров и так были компромиссом в борьбе за снижение изначально более высоких показателей.Я вот ещё помню времена, когда нормальным ориентиром для города было сдавать 4 млн. квадратных метров. И никого эта целевая цифра не пугала, не смущала. Да, говорили что надо подтянуть строительство социальных объектов, их ввод заметно отставал. Но «отстающая» социалка тогда точно не была поводом для снижения жилищного строительства.А сейчас на середину августа сдано лишь 0,87 млн. метров.Причины снижения объемов строительства очевидны: высокая социальная нагрузка (по ряду проектов затраты на соцобъекты выросли до 100 тыс. рублей за метр), сложная иdp.ruСмольный попросил у Минстроя пересмотреть план по вводу жилья в 2026 годуПетербург, вероятно, не выполнит целевые показатели регионального проекта Жильё на 2026 год. Смольный попросил у Минстроя уменьшить плановый объём ввода примерно на 1 млн м2.Блог Максима Ельцова
1 сент., 21:20
Итоги неделиНа вторичном рынке Петербурга объём предложения в спальных районах, (включая Мурино и Кудрово) по итогам августа снизился на 2,2%. Входим в осень с новым рекордным минимумом - в продаже осталось всего 13,8 тыс. квартир. Для сравнения, ещё на 1 июля их было 14,8 тыс., на начало 2026 года в рекламе предлагалось 16 тыс. квартир.Новых серьёзных факторов влияния для вторичного рынка по-прежнему нет. Спрос в ближайшие месяцы сохранится или немного вырастет (за счет плавного роста выдачи рыночной ипотеки). Поводов для восстановления предложения на горизонте не наблюдается.Новостройки. По данным Дом РФ, на 23 августа в целом по стране выдано семейной ипотеки на 114,5 млрд руб. Темп выдачи близок к минимальным уровням текущего года. Дополнительных резервов для роста продаж за счёт семейной ипотеки не осталось. Не исключено, что новая конфигурация семейной ипотеки будетБлог Максима Ельцова
24 авг., 22:08
ДП: Перезагрузка Большой Охты: от заводов — к престижной локации для жизни.За свою историю Большая Охта сменила множество ролей, подстраиваясь под городской ритм. "ДП" совместно с экспертами рынка недвижимости оценил потенциал территории и выяснил причины взрывного роста цен на жильё в экс-промзоне.Директор департамента исследований Nikoliers Ольга Рянкель отмечает, что за последние годы портрет покупателя недвижимости здесь всё больше смещается в сторону бизнес-класса — именно к нему относятся все последние новостройки района.С такой оценкой согласен и генеральный директор ПИА Максим Ельцов. "С точки зрения транспортной доступности, близости к центру, совокупного накопительного эффекта от улучшения территории, концентрации качественного предложения, разнообразной и всё прирастающей инфраструктуры — локация становится более престижной. Район зажил совершенно иной жизнью, и онdp.ruПерезагрузка Большой Охты: от заводов — к престижной локации для жизниЗа свою историю Большая Охта сменила множество ролей, подстраиваясь под городской ритм. И сегодня может предложить сочетание насыщенной жизни за счёт инфраструктурного разнообразия с приватными пространствами, где царят тишина и спокойствие. ДП совместно…Блог Максима Ельцова
19 авг., 14:43
История с продолжениемНесколько месяцев назад к нам обратился продавец участка на Пироговской набережной. Довольно быстро стало понятно что от него надо держаться подальше.Теперь Евгения Иванова поделилась неприятным, но вполне ожидаемым развитием событий.Оказалось что доверенность по которой продавался участок поддельная. «Продавцы» задержаны. В банковской ячейке зависла приличная сумма денег покупателя (это было вознаграждение предприимчивых «продавцов»).Мы этот участок с двумя девелоперами даже предметно обсуждали. Жилье там практически без шансов согласовать. Но офисная функция была вполне перспективной. С учетом вполне привлекательной цены (только изначально называлось что-то на уровне 180 млн. руб.) интерес к объекту был. Но при первичном погружении в схему сделки стало понятно что дело безнадежно гиблое.Собственник заочно арестован. За рубежом. Продажа по доверенности.TelegramСтавка на НевскомПока рынок на каникулах и сделок мало, расскажу о пользе due diligence о несостоявшейся продаже с участием известных лиц в стиле девяностых. Официальная информация здесь, а детали следующие. Миллиардер Михаил Бобров (рыбные консервы "Русский берег') чуть…Блог Максима Ельцова
18 авг., 20:13
Итоги неделиНа вторичном рынке Петербурга объём предложения снова переходит к снижению. За неделю число объектов в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) сократилось 0,8%. Теперь в продаже 14,1 тыс. квартир, столько же сколько и в начале августа. Вот-вот пробъем очередную знаковую отметку в 14 тысяч.Банки держат ипотечные ставки на прежнем уровне: лучшие реальные предложения на уровне 16,5-7%. Но и этого достаточно чтобы объём рыночной ипотеки продолжил постепенно расти. Даже несмотря на тренд на ужесточение требований к заемщикам. По данным ЦБ доля выдач заемщикам, у которых платежи по кредитам превышают 50% дохода, снизилась до 27% против 36% год назад. Все благодаря последовательной борьбе с рискованными займами.В итоге факторов поддержки спроса по-прежнему заметно больше, чем факторов, способных увеличить предложение. Среднесрочный прогноз без изменений. СокращениеБлог Максима Ельцова
13 авг., 19:08
По данным Росреестра в июле в Петербурге на вторичном рынке зарегистрировано 9,1 тыс. сделок. Это столько же, сколько и месяцем ранее, и на 9% больше чем в июле прошлого года. Нарастающим итогом за январь-июль зарегистрировано 57 тысяч сделок. Это на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. За последние 5 лет больше сделок регистрировалось только в 2023 году. Полет нормальный.В Ленобласти в июне зарегистрировано 4,6 сделок. Это на 23,6% больше чем в июне и на 27,2% больше чем в июле прошлого года. С начала года в Ленобласти зарегистрировано 27,1 тыс. сделок. Это на 27% больше чем в прошлом году и, видимо, вообще рекорд за все время.Причины опережающего роста объема сделок в Ленобласти все те же: активная застройка районов-спутников Петербурга формирует дополнительную емкость вторичного рынка. К тому же заметная часть сделок - это продажи готовых квартир от застройщиков.@
Блог Максима Ельцова
11 авг., 17:36изменён
Итоги неделиЗа неделю предложение на вторичном рынке Петербурга выросло на 0,2%, а с начала августа - на 0,8% (ЦИАН, спальные районы включая Мурино и Кудрово). Рост едва заметный, но на фоне многомесячного снижения динамика уже выглядит интересно.В остальном на вторичном рынке без изменений, двигаемся в рамках уже сформировавшихся трендов. Спрос устойчивый, ипотечные ставки без особых изменений. Внимательно следим за динамикой предложения. Цены продолжат поступательно увеличиваться.Новостройки. По данным Дом РФ в целом по стране в июле выдано 158,3 млрд рублей. Это на 45% меньше пикового июня, когда объем выдачи достиг 286,6 млрд. При этом июльский результат все равно остается одним из самых высоких в этом году.В Петербурге объем выдачи семейной ипотеки в июле составил 8,7 млрд рублей - на 52% меньше июня, в Ленобласти - 6,9 млрд, снижение на 47%.Еще раз подчеркну, что на фонеБлог Максима Ельцова
11 авг., 05:41
ДП: Ленобласть намного опередила Петербург по темпам продаж жилья.В июле 2026 года зарегистрированные продажи квартир и апартаментов в новостройках Петербурга и Ленинградской области выросли на 11% к июню по числу лотов, следует из данных Dataflat. Однако восстановление рынка оказалось неравномерным: в Петербурге количество сделок увеличилось лишь на 4%, тогда как в Ленобласти — сразу на 22%. Участники рынка связывают разрыв прежде всего с более доступным бюджетом покупки в области и большей зависимостью этого рынка от семейной ипотеки.На регистрационную статистику дополнительно влияет увеличившийся срок прохождения сделки. В результате часть покупателей, которые фактически пришли в отделы продаж в июле, в Росреестре появляется уже в августовских данных.Генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов связывает нынешнюю динамику в том числе с ростомdp.ruЛенобласть намного опередила Петербург по темпам продаж жильяВ июле 2026 года зарегистрированные продажи квартир и апартаментов в новостройках Петербурга и Лен...Блог Максима Ельцова
7 авг., 11:16
Друзья, мы продолжаем развивать наш глобальный проект Архитекторы семейного капитала.Приглашаем предпринимателей, собственников бизнеса и руководителей на живую встречу, на которой мы поделимся практическими инструментами для построения семейной стратегии и управлением капиталом семьи.Причем под капиталом мы подразумеваем не только финансы и недвижимость, но и куда более важные ресурсы: социальный, интеллектуальный духовный капитал семьи. В общем будем говорить о самом важном, без пафоса. Сфокусируемся на опыте и инструментах которые можно и нужно применять прямо сейчас.Мы поделимся системой, которую более 20 лет выстраивали в собственной семье, и дадим инструменты, которые применяем в управлении клиентскими активами.Вместе мы пройдём путь и обсудим: Почему предприниматели часто строят сильный бизнес, но не строят семейную стратегию; Посмотрим на семью через модель 7 капиталов,
Блог Максима Ельцова
7 авг., 10:37
Кстати. Давно хотел спросить. Вы наверняка регулярно видите подобные комментарии и у меня и в других каналах. Про полезные аудиозаписи, книги, рабочие тетради и почее.Знаете что это такое и для чего системно публикуются такие комментарии? Вот правда любопытно какой процент людей догадывается.@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
7 авг., 10:33
Датафлэт опубликовали статистику продаж новостроек с Петербурге и Ленобласти. Если не сильно вникать в цифры и обстоятельства, то картина выглядит оптимистично.Объем продаж в метрах в Петербурге в июле вырос на 4% к июню. Зарегистрировано 2,9 тыс. ДДУ, по сравнению с июлем прошлого года - меньше на 1%. Доля ипотеки осталась на уровне июня: 55%. Рекламные цены за год выросли на 22%.В Ленобласти рост числа ДДУ к июню на 22%. Зарегистрировано 2,5 тысяч сделок. Это на 68% (!!!) выше чем год назад. Ещё совсем немного и Ленобласть обгонит Петербург не только по объемам текущего строительства, но и по числу сделок. Рекламные цены за год увеличились на 10%. Доля ипотеки в июле по сравнению с июнем прибавила 2 п.п. и составила 68%.Пара важных моментов, которые стоят за этими цифрами.Первое. Как и предполагал статистически результаты выглядят неоправданно оптимистично. В июльские сделки
Блог Максима Ельцова
6 авг., 09:33
Дом РФ: в июле выдано 86 тыс. ипотечных кредитов на 366 млрд. руб. С корректировкой на число рабочих дней выдачи за месяц снизились на 22% по количеству и 31% по объёму.Совершенно справедливо указывается на то что спад обусловлен снижением выдачи льготной ипотеки в июле, по сравнению с локальным пиком в июле.Но интересно вот что. Пока итоговых данных по выдаче льготной ипотеке нет, но на 26 июля в отчетности Дом РФ фигурирует сумма 143,3 млрд. руб. Если в последние дни месяца выдача льготной ипотеки не пополнится несколькими десятками миллиардов (а так бывает), то в июле, впервые за долгое время объем выданной рыночной ипотеки (уже по сумме, а не только в штуках) будет выше объема выданной льготной ипотеки. Для примера в мае доля рыночной ипотеки по объему составляла 45%. В 2025 году - 21%. А выше 50% годовая выдача рыночной ипотеки была в далеком 2022 году (53%).Не то чтобыБлог Максима Ельцова
6 авг., 05:52изменён
По итогам июля объем строящегося жилья в Петербурге снизился на 9% (по сравнению с июлем прошлого года). Теперь в городе в строится 4,99 млн. квадратных метров. Проковыряли Преодолели отметку в 5 млн. То ли еще будет.В Ленобласти, напротив, - рост на 14%, строится 4,95 млн. квадратных метра. Можно считать что объем стройки в ЛО уже в этом году будет устойчиво больше чем в Петрербурге. Следующий рубеж - рынок преодолеет когда в Ленобласти будет продано квартир больше чем в Петербурге. Справедливости ради стоит отметить, что основной объем жилья в области строится в непосредственной близости от СПб, граница весьма условна.Причины разной динамики регионов все те же и носят долгосрочный характер. Наличие свободной земли в области и сдерживающая градостроительная политика администрации города.Ещё важно подчеркнуть что объем строительства в топ 10 регионах страны снизился на 3%. А в
