Последние посты
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
22 сент., 06:59
⭐️ Сегодня мне 50 лет ⭐️По традиции должен подвести итоги. Могу сказать, что первые 50 мне очень понравились. Было много счастья. Прекрасные годы с семьёй, близкими, друзьями. Отличные проекты на работе, в бизнесе.На следующие 50 лет планы примерно такие же. И я не думаю, что надо отклоняться от заданного курса.Вот насчёт третьих 50 лет не знаю — решу по ситуации. Там все будет зависеть от моих любимых технологий. Я сегодня с них и начал: в 7 утра сел за компьютер, надавал ИИ заданий, часть уже готова.Как закончу все дела, пойду погуляю. Я это очень люблю, но в последнее время все был занят, все за компом сидел.Спасибо вам, кто меня читает. Вы тоже в числе того, что мне понравилось в первых пятидесяти.
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
21 сент., 05:30изменён
🔥 Залетел рилз про МИГ, а я и не знал, что отвечать на комментарииПозавчера опубликовал видео про начало бронирования нового ЖК Capital Group на месте бывшего завода МИГ. Не только сюда, но и в запрещённую социальную сеть, посмотреть — жми сюда.Он набрал более 100 тысяч просмотров, активно лайкали, делились, подписывались. А в комментариях там народ, конечно, оторвался. В 95% случаев это были просто эмоции: «задолбали эти стройки в Москве», «все заводы переломали», «идёт война, нам нужны авиационные заводы», «где эти люди будут работать», «кто вообще будет это покупать», «цены конские» и, конечно, просто «говно» (емко и хлестко).Столько ненависти к правительству и городу я никогда в своих постах не получал. Пришлось отдуваться за всех. Было ощущения, что это лично я развалил МиГ, сдал станки в металлолом, а теперь предлагаю скинуться и купить у
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
20 сент., 09:54
📊 Сколько стоит минута до метро. Посчитал по объявлениям ЦИАНЯ написал целую серию постов про новые станции метро. И везде давал прогноз: построят станцию — квартиры рядом подорожают на 10–20%. В среднем закладывал плюс 15%.Откуда эти цифры? Сравнивал по районам. Этот район стоит столько, соседний с метро — столько. Это экспертная оценка: с диапазоном, усреднённая.Вычленить точную цифру руками почти невозможно. Можно сравнить квартиру у метро с похожей квартирой в 15 минутах. Но они будут отличаться ещё десятками параметров: дом, этаж, ремонт, вид из окна, двор, сам район. Чтобы метро проявилось на фоне всего этого, нужны не две-три пары квартир, а сотни. Руками столько никто не делает. Да и в жизни, когда оцениваешь конкретный объект, обычно не нужно.Но теперь у меня есть свой ИИ, который каждый день собирает объявления с ЦИАН по 149 районамГеоргий Кузин | Активы Без Стресса
19 сент., 10:20
⚡️ МиГ выходит в продажуCapital Group запустил закрытое бронирование на первый дом в застройке территории легендарного завода. Презентацию в открытый доступ пока не дают – информации маловато.Дано:• Проект – «Дом высоты», премиум• 48 этажей, 402 квартиры• Без отделки, потолки 3,4 м, окна в пол• 1кк 43–60 м², 2кк 68–92, 3кк 94–122, 4кк 130–145, пентхаус от 190• Машиномест – 201 (50%)• Приточно-вытяжная вентиляция, чиллер-фанкойл, центральное кондиционирование• Сдача – 3 кв. 2030, ключи – март 2031Георгий Кузин | Активы Без Стресса
18 сент., 04:31
📌 Активы, которые плохо лежали, теперь будут лежать хорошо17 сентября вышел указ № 661. Во временное управление перешли ООО «Ашан», ООО «Ле Монлид» – сеть «Лемана ПРО», бывший «Леруа Мерлен», «Нестле Россия» и «Нестле Кубань», три российских АО FM Logistic и восемь юрлиц её строительного подразделения. Всего в документе шестнадцать компаний.Управлять всем этим будет АО «Л.Е.В. Менеджмент» – зарегистрировано в октябре 2024 года, уставный капитал 15 тысяч рублей, один сотрудник, выручка за прошлый год нулевая.Удивительно даже не то, что 10 сентября в нём сменился гендиректор (а перед этим, видимо акционеры), а 17-го ему отдали в управление такую кучу активов.Удивительно, что на сайте реестродержателя, в каталоге готовых акционерных обществ, эта компания все еще висит за 450 000 ₽. Неужели я так отстал от жизни, что готовые АО теперь стоятГеоргий Кузин | Активы Без Стресса
17 сент., 04:40
🎙 На РБК вышла программа «Частная собственность» со мной. Тема – жильеПолностью тема звучит так – Что будет с ценами и спросом на жильё до конца года. Посмотреть можно на YouTube-канале РБК Инвестиции: https://youtu.be/cu92ZsZ8TcoГлавное, что я сказал в эфире: квартира сейчас не инвестиция, а средство сохранения. Инвестиционной истории, какой она была прошлые годы, больше нет: новые проекты выходят почти по рыночной цене, а рост остановился. Купил сегодня на котловане – через пару лет продашь за те же деньги.Остальное коротко: • номинально новостройки в Москве не подешевеют: застройщики держат прайс, а скидки прячут в рассрочку и субсидированную ипотеку • драйвер у рынка один, это ставка. Деньги с депозитов в квартиры перетекают медленно • когда ставку снизят, массовое жильё вырастет сильнее элитногоПро разрыв цен. Квартира от застройщика и
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
16 сент., 04:41
✏️ Объект ушёл за 108 млн. Наш потолок был 85 – показываю расчётВчера я писал про стрит на Фрунзенской, который нам не удалось взять. Сегодня первый раз выкладываю на канале внутренние документы:• Сводный документ анализа и оценки лота – объект, права и обременения, условия аренды, арендатор, рынок и стоимость, риски и доходность при разных ценах покупки. • Финансовая модель – расчёт на пять лет: вход с комиссиями, аренда с индексацией, налоги, расходы, продажа в конце срока, доходность и IRR. Меняешь ячейку с ценой покупки – пересчитывается всё.Зачем они нужны. Документ перед торгами отвечает ровно на два вопроса: зачем покупать этот объект и по какой цене. Всё остальное – выписки, договоры, реестры, аналоги – материал, из которого складываются эти два ответа.Что мы нашли, пока их собирали:• в реестре висела аренда, истёкшая в августе, а уГеоргий Кузин | Активы Без Стресса
15 сент., 05:24
📈 Проиграл торги по стриту на Фрунзенской. Начали с 56, закончили на 108• 126,7 м² • Хамовники, Фрунзенская набережная, 48, помещение 1/1, 1 этаж • 77:01:0005016:3646Начальная цена – 56 003 902 ₽ Итоговая цена – 108 087 530 ₽ (853 тыс. ₽ за м²)На прошлой неделе я писал, что ходил на торги и не смог купить квартиру. Вчера – стрит, и снова мимо. Расстроился ли я? Немного, ибо всё это было предсказуемо.Объект – почти трофей. Фасадная сталинка на первой линии, витрины в пол, вид на воду и Нескучный сад, адрес, ласкающий слух. На многих инвесторов это действует магически.Трафика при этом тут мало – и пешеходного, и автомобильного. Это не торговый коридор, и обольщаться на этот счёт не нужно.Но есть формат арендаторов, которым потоки мимо витрины и не нужны: они приводят клиента сами. Мебельный шоурум – один из них. Он там и сидит, ему там
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
14 сент., 08:46изменён
❓Начало сезона. Что нас ждёт на рынке недвижимости?Середина сентября, все вернулись, все бизнесы заработали на нормальном ритме. Как раз отличный момент для того, чтобы подвести черту и посмотреть, в какой точке мы входим в новый сезон и что нас ждёт.Если вкратце, то везде на рынке какая-то нечисть:• В жилье продажи остановились, цены тоже. Грядёт обрезание семейки• Торгушка у продавцов всё стоит колом, а взять, кроме как на 10 лет окупаемости и нечего.• Офисов строится больше, чем надо. Непонятно, что брать.• Складов много, ставки падают. И дроны падают, а страховых нет• Гостиницы собирают крохи от прошлых рекордов ростаТак что, если посмотреть, на рынке есть все признаки кризиса. Если раньше проблемы были в каких-то регионах или в каких-то сегментах, то сейчас сложная ситуация размазана ровным слоем. Ну и возникает вопрос: что делать?
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
13 сент., 09:58изменён
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
12 сент., 08:40изменён
🤡 Лучше копия чего-то стоящего, чем оригинал куска говнаНе удивляйтесь, это я про загородные дома, но про них ниже, сначала остальные темы. Но по порядку, за неделю накопилось.Ставка. ЦБ в пятницу оставил 14%. Спорили про 14 или 13,75 – для экономики это одно и то же, я ставил на 14, ЦБ со мной согласился. Остальное я уже написал три дня назад: смотреть надо не на шаг, а на то, когда появится инвестиционная ставка. Пока это 2028 год.Конечно, ставка негативно повлияла на рынки, но это уже давно обычное дело, негативы там пролетают пару раз в неделю, поэтому индекс ближе к 2000, а не 3000 и не 4000.Пролив. Вот это интереснее. Хуситы взяли порт Моха и остров Перим и вышли на контроль над Баб-эль-Мандебским проливом. Ормузский пролив при этом фактически стоит – за сутки через него прошло семь судов. Brent выше 105 долларов.Фокус в том, что ОрмузГеоргий Кузин | Активы Без Стресса
10 сент., 11:46
⚙️ Анонс грандиозных планов по строительству московского метро. Точка. Но есть нюансыМега новость: Собянин объявил, что метро выйдет за МКАД по семи направлениям, строить будут после 2030 года. Разберу каждую линию. Общее для всех: список – компиляция текущих планов и новых, поэтому новое отмечу отдельно.Красногорск. Рублёво-Архангельская, 6 км, 2 станции Строительство активно идёт – совсем недавно я писал про ввод первой очереди. Для Красногорска это метро будет огромным плюсом.Химки и Куркино. Таганско-Краснопресненская от «Планерной», 5,1 км, 2 станции Здесь станцию передвинули. В августе, когда я про это писал, она планировалась ближе к Путилково. Теперь она сдвигается к новым Химкам. Для новых Химок это хорошо – там большое население. Для Путилково хуже. Для московского Куркино не меняется ничего. Новость положительная, и в первую очередь для
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
10 сент., 04:51
⭐️ Вызвавшая много споров студия в «Молжаниново» продана за 8,7 млн. Скидка к рынку 10%• 22,1 м² • Ленинградское шоссе, уч. 229А/1, эт. 4 • 77:09:0006009:5437Начальная цена – 5 792 013 ₽ (262 тыс. ₽ за м²) Итоговая цена – 8 688 019 ₽ (393 тыс. ₽ за м²)Писал про этот лот 31 июля, в комментариях тогда поспорили: одни считали, что уйдёт за 7,8 млн, другие – что налетят конечники и загонят к 9–10. Торги 3 сентября уложились в две минуты: шесть участников, шесть шагов. Победил агент, торговавшийся по поручению физлица. Конечник detected.Теперь про скидку, и тут все просто (теперь)Раньше на такой вопрос у меня уходило полчаса: лез на ЦИАН, смотрел аналоги, а если их мало – открывал историю объявлений и просматривал, что в этом ЖК продавалось и почём. Теперь это делает моя программа. Каждую ночь она обходит все 149 районов Москвы и снимает около 48
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
9 сент., 11:45изменён
🎙 На прошлой неделе записал программу на Радио РБК. Получилось крутоМеня снова позвали на Радио РБК, к Игнату Бушухину. Говорили про торги и про то, что там сейчас можно взять. Послушать можно здесь: https://www.rbc.ru/radio/08/09/2026/6aa00a7e9a7947c5071bf4b0Собрал для эфира пять объектов:• квартира 32 м² под ремонт в Богородском – 8,4 млн, 260 тыс. за метр • элитка в Хамовниках – 1,1 млн за метр вместо рыночных 2 • квартира у «Динамо», которая падает до 3 млн, и жить в ней нельзя • допетровские палаты Кожевенной слободы, 525 м² за 67 млн • ТЦ «Зеленопарк» на 140 тыс. м²: долг 18 млрд, отдают примерно за 5Послушал свой эфир – получилось очень хорошо. Понравилось, как я звучу, и понравилось, какое интересное разнообразие объектов вышло.Объекты я подбирал специально: разные сегменты, разные размеры, разные задачи.Квартира у «Динамо» –
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
9 сент., 05:10
📊 Не надо спорить о ставке. ЦБ уже всё за нас посчиталВ пятницу заседание, и спор идёт вовсю. Консенсус «Ведомостей»: 23 экономиста из 30 ставят на 14%, семеро – на 13,75%, один допускает 13,5%.Спорить не о чем. Ответ ЦБ опубликовал ещё в июле, когда переписал свой прогноз по средней ключевой ставке на три года вперёд:• 2026 год – 14,5–14,6%• 2027 – было 8–10%, стало 10,5–12,5%• 2028 – было 7,5–8,5%, стало 8–9%• 2029 – 7,5–8,5%, нейтральный уровеньИнвестиционная ставка, при которой проект считается без финансового шпагата, ждёт нас в 2028 году.Про остаток этого года ЦБ сказал так же прямо: средняя ключевая с 27 июля по 31 декабря должна быть 13,7–14,0%. С 27 июля она стоит на 14%, впереди три заседания – 11 сентября, 23 октября, 18 декабря.Никакой магии, простая арифметика.
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
8 сент., 13:07
🤡 Ходили на городские торги. Наша предельная цена прошла через три минуты.Стартовали с 12,2 млн. Через три минуты на табло было уже 13,7 – и дальше мы просто наблюдали. Торги шли ещё два часа, всего 90 ставок, квартира ушла за 17 643 450 ₽. Плюс 44% к старту. 90 шагов по 60 тысяч.• 36,9 м², 2 комнаты • улица Панфёрова, 18, 6 этаж из 9 • 77:06:0003007:4768Старт – 12 210 000 ₽ (331 тыс. ₽ за м²) Итог – 17 643 450 ₽ (478 тыс. ₽ за м²)Немного о квартире. Та же хрущёвка из белых блоков, только девятиэтажная и с лифтом. Сама квартира убита в хлам: голые стены, деревянные окна. Единственный дефект по документам – несогласованная перепланировка: проём между комнатой и газовой кухней плюс перенесённая плита. Из плюсов, по сути, только место: Ломоносовский район, до метро меньше километра.По рынку мы получили коридор от 14 до 16,5 млн, рабочая цифра –
Георгий Кузин | Активы Без Стресса
7 сент., 04:51
🗑 Нужны ли теперь брокеры по торгам, риелторы и юристы? Очень много хочу вам рассказать. Так получилось, что последнее время я был так сильно погружён в работу, что и не успел рассказать, чем занимаюсь и что у меня происходит. Думаю, лучше начать с самого главного – с результата. Система оценкиГеоргий Кузин | Активы Без Стресса
6 сент., 13:12
🔥 Метро открыли вчера. Есть ли там деньги для инвесторов? Вчера Путин с Собяниным запустили первый участок Рублёво-Архангельской линии – семнадцатой в московском метро. • 8,7 км, пять станций: Деловой центр, Шелепиха, Звенигородская, Народное Ополчение, Бульвар Генерала Карбышева • реально новыхГеоргий Кузин | Активы Без Стресса
5 сент., 09:36
🏠 Никогда не верьте отчётам об оценке. Дом оценили в 53 млн, уже отдают за 23 • 412,8 м², три этажа, кирпич, 2012 год постройки • Московская область, Одинцовский округ, село Козино, дом 204 • 50:20:0050409:1232, 50:20:0050409:77 • земля 1500 м², ИЖС, земли населённых пунктов Цена текущего периодаГеоргий Кузин | Активы Без Стресса
4 сент., 13:33
⚙️ Три дня – три новые модели ИИ. И один сбой, после которого работа встала. На этой неделе произошло четыре события, по которым хорошо видно, что сейчас творится в искусственном интеллекте. • Вторник. Anthropic представил Fable 5.1, на тот момент лучшую модель на рынке. Вместе с ней вышел Mythos
