Последние посты
2% - Владимир Недыхалов
5 февр., 11:30
А вот теперь начинаются самые настоящие голодные игры для застройщиков!Предыдущие несколько месяцев (на волне ужесточений условий по семейной ипотеке), они, застройщики, активно стригли сомневающихся потенциальных покупателей. И неплохо так подняли продажи, если посмотреть статистику!НО! Теперь начался отлив... Застройщики выбрали спрос на многие месяцы вперёд и, я уверен, сейчас в их рядах начинается паника! Вот почему вот это сообщение от Самолёта (см. картинку) абсолютно неудивительно. По крайней мере для меня неудивительно.А теперь самое интересное. То ли ещё будет! В ближайшее время мы увидим ещё много других подобных просьб о господдержке для бедных застройщиков. Ведь свободных денег у правительства немного, поэтому нужно сильно торопиться занять очередь.Авось помогут! Тогда застройщики смогут продолжить продавать свои квадратные метры по оторванным от реальности ценам.Вс
6,710Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
24 дек. 2025 г., 13:14
Прошло почти 2 месяца после моей прошлой панической атаки и... сейчас ситуация стала только хуже!И дело всё в том, что цена российской нефти продолжает стремительно падать и достигла $35 за баррель (см. картинку). Цена на нефть вплотную приблизилось к психологической отметке в $33! Напомню, $33 - это цена барреля в 1998г с учётом инфляции доллара. Ведь тогда, в 1998г, цена была $12 за баррель плюс инфляция доллара за 27 лет (расчёты и предыдущая моя паническая атака здесь).А ведь тогда, в девяностые, такая низкая цена на нефть привела к очень печальным последствиям для рубля. Но владельцы недвижимости в девяностых не сильно потеряли, так как тогда квартиры продавались и покупались в долларах.НО! Сейчас совершенно другая ситуация, так как теперь цены на недвижимость в рублях! И, если рубль сильно обесценится, то тогда обесценятся и квартиры тоже. Хоть цена на м² в рублях в случае
2% - Владимир Недыхалов
15 дек. 2025 г., 17:47
Продолжаю вести График Адекватности Цен (ГАЦ) на вторичном рынке недвижимости Москвы. На этот раз у меня более приятные новости для всех инвесторов в недвижимость, для меня в том числе (см. график).Да, рост цен на м² по прежнему отстаёт от инфляции. НО! Линии тенденций роста инфляции и цен на м² практически стали параллельными! В прошлом, в июльском графике (здесь), была куда более печальная картина.Очень надеюсь, что цены на квартиры нащупали дно и теперь снова начнут выполнять свою основную функцию: спасать накопления инвесторов от инфляции. Держу пальцы крестиком!🤞 Сейчас очень важно, чтобы это действительно оказалось дном и никто снизу не постучался @dva_procentaНа графике вы видите 2 кривые: - красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru, сейчас цена м² составляет 283 539р; - синяя кривая - это цена квадратного метра в 2019г +
8,480Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
4 дек. 2025 г., 13:19
Хуснуллин признался (здесь), что льготные ипотеки обходятся государству в 1,9 триллионов рублей в год! Почти 2 триллиона расходов, Карл! Это больше, чем расходы бюджета на образование!А теперь самое интересное, дорогие друзья! Как хорошо, что я обладаю хорошей памятью и вспомнил «хвастовство» Хуснуллина на ПМЭФе 2021 перед Тиной Канделаки. Я делал тогда даже отдельный ролик по этому поводу (здесь). Там Хуснуллин с гордостью сообщил об их гениальном ходе в виде льготной ипотеки. Ведь тогда они посчитали (см. прикрепленное видео), что льготная ипотека - это чудо! Ведь она принесла в строительную отрасль дополнительные 1,5 триллионов рублей, а государству это «ничего не стоило», цена вложений всего-то 3млрд. Копейки!Гениально, ничего не скажешь! За 4 года эти жалкие 3млрд превратились в 1,9трлн. Ежегодно!Интересно, пересматривает ли сейчас это интервью Хуснуллин? Вопрос, конечно,2% - Владимир Недыхалов
14 нояб. 2025 г., 12:07
Я в шоке от таких заявлений... Я раньше думал, что все только делают вид, что не замечают слона в комнате (в виде СВО). Но, нет! Они реально не замечали этого слона!Они - это в том числе частные лица, кто покупал квартиры в рассрочку, надеясь на то, что ключ скоро упадёт и они возьмут ипотеку по низкой ставке.А теперь самое интересное! Этого слона в комнате реально не замечал и сам ЦБ! Ведь это он давал неверные сигналы! Как такое возможно? Я, честно говоря, не могу найти этому объяснений, дорогие друзья.Поэтому, обращаюсь к тем, кто продолжает верить в скорое падение ключевой ставки. Нет, нет и ещё раз нет! Пока идёт СВО, высокий ключ будет с нами, к огромному моему сожалению. И, похоже, это надолго. Причины высокого ключа я перечислял ещё в 2023 году (здесь) и с тех пор ничего не изменилось @dva_procenta
11,500Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
1 нояб. 2025 г., 12:11изменён
Меня сегодня накрыла паническая атака. Дело в том, что в моей голове собрался очень неочевидный, но ужасный для рынка недвижимости пазл! Ведь мы вполне можем приблизиться к ситуации 1998 года со всеми вытекающими последствиями! Да, без дефолта, но с обвалом рубля и гигантской инфляцией!Судите сами. Все эти санкции против наших нефтяных компаний и потолка цен на нефть по 46$ за баррель - это уже не смешно! Ведь это цена, которая вплотную приблизилась к той, что спровоцировала дефолт в 1998 году!Давайте по порядку. Напомню, тогда, в 1998 году, цены были по 12$ за баррель. НО! Это были совершенно другие доллары. Если учесть инфляцию доллара (см. картинку слева), то 12$ в 1998 году - это 33$ сейчас! Это всего на четверть меньше нынешнего потолка в 46$!При чём тут ужасный пазл для рынка недвижимости, спросите вы? А при том, что если ситуация со сверхдешёвой нефтью повторится, то это
9,790Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
23 окт. 2025 г., 11:31
Такой интриги по ключевой ставке уже не было с декабря прошлого года!По идее, если смотреть на прошлый опыт, то ЦБ должен поднять завтра ставку, ведь уже третью неделю подряд инфляция растёт на 0,2%. Ровно настолько она росла в октябре прошлого года и тогда ЦБ поднял ставку сразу на 2п.п. до 21%!Значит ли это, что поднятие ставки неизбежно? Нет, конечно! Ещё в прошлом декабре ЦБ показал, что подвежен давлению и не поднял тогда ставку, хотя инфляция зашкаливала («наезд» Миронова на Набиуллину можно посмотреть здесь). Вот и сейчас мы видим что-то подобное. Володин уже не стесняется и напрямую давит на ЦБ, чтобы те снизили ключевую ставку (см. картинку).Что это будет означать для нас, для инвесторов в недвижимость, если рост инфляции продолжится? А то, что нужно не торопиться и ждать! Ведь разгон инфляции будет и дальше удешевлять реальную стоимость м². Следим за моим графиком
10,300Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
14 окт. 2025 г., 18:59
Какое интересное совпадение моей аналитики и аналитики агентства «Этажи», дорогие друзья!Судите сами, ещё в июле я разместил мой очередной график «Адекватности цен» (здесь), который показал, что вториная недвижимость в Москве перестала выполнять свою главную функцию - сохранять наши накопления от инфляции. Ведь начиная примерно с марта 2025 года рост цен на квартиры стал отставать от инфляции, чего не происходило аж с 2019го года!И вот сейчас почти к аналогичному выводу, но совершенно другим путём, пришли аналитики агенства «Этажи» (см. картинку, ссылка на статью здесь). Они опираются на соотношение цены квадратного метра к цене его аренды, но это тоже очень даже справедливо. Ведь рынок аренды (в отличие от рынка продаж) существует без всяких допингов льготных ипотек, поэтому там, на рынке аренды, цены диктуются просто: примерная цена аренды однушки равна половине средней зарплаты
12,100Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
25 сент. 2025 г., 10:28
Прощаемся с последними надеждами на снижение ключевой ставки, дорогие друзья...Ведь Минфин выкатил очень печальный проект бюджета на следующий год, который оказался дефицитным аж почти на 4трлн рублей! Причём на ближайшие 3 года будет такой дефицит...Конечно, оптимисты скажут, что наш Минфин что-нибудь придумает и выкрутится без раскрутки инфляции, но реалисты понимают, что нет. В подтверждение этого, тут же пришли новости, что с 1 января поднимается НДС до 22% (моментальный плюс к ценам 2%) и снижение порога без НДС для упрощёнщиков до 10млн в год (вместо 60млн), что тут же ещё повысит цены, особенно на услуги.Это всё крайне печальные новости для рынка недвижимости, ведь он, этот рынок, крепко сидит на ипотечной игле, которая сейчас недоступна из-за заградительных ставок. И, похоже, ипотека останется недоступной ещё минимум 3 года, судя по проекту бюджета @dva_procenta
11,600Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
16 сент. 2025 г., 16:08
К разочарованию многих (рынок акций этому доказательство) ЦБ снизил ставку всего на 1п.п., а не на 2п.п.Возникает вопрос: почему все там такие наивные? Ответ простой: они не понимают первопричины высокой ключевой ставки! И в доказательство этого, ЦБ даже не рассматривал снижение ставки на 2п.п.! Даже больше, они там рассматривали сохранение ставки, без понижения вообще! (см. видео).Чтобы не попадаться больше в эту ловушку «завышенных ожиданий», дорогие друзья, то есть не быть через чур оптимистичными, нам надо всем помнить о первопричинах запредельной ключевой ставки. Об этих причинах я писал ещё два года назад (!!!), когда сказал, что заградительная ставка теперь к огромному сожалению с нами надолго! И с тех времён первопричины никуда не ушли. Почитайте этот пост (здесь), убедитесь сами✊Если вкратце, то виной всему огромные бюджетные вливания в ВПК и гигантские зарплаты2% - Владимир Недыхалов
14 сент. 2025 г., 13:18
Для меня, как для инвестора в недвижимость, очень важен именно вторичный рынок. Но, к сожалению, информации по вторичке очень мало, поэтому приходится цепляться за любую информацию, лишь бы понять, жив рынок или нет.Как сообщили Известия, согласно исследованию, жители Москвы и области указывали в ипотечных анкетах средний доход в 189 тыс. рублей.Давайте, дорогие друзья, копнём чуть глубже. В среднем банки одабривают такую сумму по ипотеке, чтобы ежемесячный платёж был в диапазоне от 30% до 50% от дохода. Так как внашем случае доход составляет 189 000р, то реальные ежемесячные платежи по новым ипотекам на вторичке в московском регионе в среднем равны от 56 000 до 95 000 рублей в месяц. При ставках по ипотеке на вторичке в 22% и среднем сроке 20 лет, мы при помощи ипотечного калькулятора можем вычислить (см. картинку), что люди в среднем берут в ипотеку сумму от 3млн до 5млн рублей.Н
7,920Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
29 июл. 2025 г., 08:19
Второе подряд понижение ставки ЦБ возродило оптимизм и отовсюду полезли слухи, что вот-вот, а точнее уже этой осенью, опять начнётся бешенный бум на квартиры и цены полетят в космос. Поэтому надо не медлить и покупать квартиру прямо сейчас, пока не началось!Нет, нет и ещё раз нет! Во-первых, чтобы хоть как-то оживился спрос на квартиры, нужно чтобы ключ снизился хотя бы до 10%, а о такой ставке можно мечтать не ранее, чем через 2 года (по прогнозам самого ЦБ). Соответственно при ключе 10% ипотечные ставки будут 15% и это прям самая верхняя разумная граница, хотя всё равно ещё заградительная (см. расчет на картинке). При ипотечной ставке 15% ежемесячный платёж за квартиру ценой 10млн (скромная однушка в хрущёвке в Москве у МКАД с «бабушкиным» ремонтом) будет чуть более 100 000р, что в 2 раза больше, чем арендный платёж за подобную квартиру. По-прежнему это будет для большинства
18,400Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
22 июл. 2025 г., 15:16
Вот и настал этот грустный момент, дамы и господа... Мы официально вошли в тот период, когда недвижимость перестала выполнять свою главную функцию, а именно спасать накопления от инфляции.Вот, пожалуйста, мой наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.На графике вы видите 2 кривые: - красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru, сейчас цена м² составляет 277 535р; - синяя кривая - это цена квадратного метра в 2019г + официальная инфляция, сейчас она составляет 283 500р за м². В 2019г синий и красный графики совпадали, доказательство этого здесь.А теперь самое интересное, дорогие друзья! Тенденции складываются таким образом, что теперь эти два графика начнут стремительно друг от друга отдаляться (тенденции обозначены пунктиром).А для меня, как для инвестора в недвижимость, это очень плохие новости. Ведь мало
16,400Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
28 июн. 2025 г., 13:33
Похоже в августе-сентябре, мы, инвесторы недвижимости, не дождёмся долгожданного сезонного скачка цен на аренду квартир.Да-да, как бы это печально не звучало, но все новости говорят нам о том, что цены на аренду могут даже не вырасти, а, наоборот, упасть!Судите сами: За один только год(!) просрочки по зарплатам увеличились в 3,5 раза (см. картинку). Банки рапортуют о рекордных просрочках по ипотеке, которая превысила уже 100млрд рублей. Статистика по просрочкам по обычным кредитам и кредиткам ещё печальнее. И это ещё не все плохие новости, их список огромен, если послушать речи наших министров на ПМЭФе...При чём здесь эти новости и отсутствие роста цен на аренду квартир, спросите вы? А при том, что это взаимосвязанные события! Более подробно об этой взаимосвязи я писал ранее (здесь), когда объяснял истинную причину аномального роста цен на аренду в прошлом году. В этом посте я
15,000Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
22 мая 2025 г., 17:54
Выскажу и я своё мнение, будут ли замораживать рекордные депозиты граждан или нет.Ведь для меня, как для инвестора в недвижимость, это очень важно. От этого зависит, улетят ли цены на м² в космос, если вдруг все начнут забирать свои кровные с депозитов.Сейчас есть два лагеря: Первый - это те, кто уверен, что деньги на депозитах (более 55трлн рублей, см. картинку) людям не вернут в любом случае, так как это вызовет огромную инфляцию. И второй лагерь - это те, кто верят словам Набиуллиной, что не будет никакой заморозки депозитов). Они верят в то, что наше государство не будет «стрелять себе в ногу», ведь невозврат депозитов подорвёт доверие граждан к банковской системе.Лично я уверен, что оба эти лагеря... и правы, и неправы одновременно! Как такое возможно? А очень просто: заморозка будет, НО ЧАСТИЧНАЯ!Ведь государству нет необходимости замораживать ВСЕ депозиты. Нужно
15,800Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
1 мая 2025 г., 08:19
Этот пост посвящается тем ипотечникам, кто радуется высокой инфляции, так как надеется, что она (инфляция) "обнулит" его ежемесячные платежи. Превратит их во что-то незначимое, в пшик!Как показывает статистика от Сбербанка и ВТБ, действительно, для некоторых произошло это "обнуление", но только с обратным эффектом, к большому сожалению.За первый квартал 2025г в Сбербанке произошёл огромный скачок сразу на 90%(!!!) просрочек по платежам по ипотеке (см. картинку)! Всего за 3 месяца количество горе-ипотечников, которые проиграли гонку инфляции, увеличилось почти в 2 раза!И, к большому сожалению, это только начало... Ведь рост цен на продукты и на вещи первой необходимости с каждым месяцем будет съедать всё большую и большую долю от дохода тех ипотечников, которые сейчас ещё пока тянут ежемесячные платежи. Сейчас начались самые настоящие голодные игры для них, ведь идёт жесткая гонка
16,300Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
2 апр. 2025 г., 15:25изменён
Банки массово снижают рыночные ставки по ипотеке, которые уже снизились до 22%. Соответственно, у всех сейчас возникает мысль, что они, банки, что-то знают, а значит скоро начнёт снижаться ставка ЦБ.Означает ли это, что сейчас начнётся массовый выход людей из депозитов и перекладывание денег в недвижимость? И, соответственно, означает ли это, что скоро цены на квартиры снова полетят в космос, так как на депозитах сейчас лежат рекордные 56,9трлн рублей?!Нет, абсолютно не означает! А теперь самое интересное, дамы и господа. Есть большая вероятность, что, наоборот, цены на квадратные метры либо остановятся, либо вовсе пойдут вниз!И виной всему - большая инфляция, которая съедает доходы ипотечников. Уже сейчас, из-за большой инфляции, резко увеличилась сумма просроченных платежей по ипотеке (см. картинку) . Темп роста (28% за год) настолько большой, что забеспокоились даже в Госдуме!
19,800Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
18 мар. 2025 г., 11:53
Сейчас распространяется мнение, что скоро люди начнут забирать деньги с рекордных депозитов (см. первую картинку) и активно понесут их в недвижимость. И это, естественно, вызовет гигантский скачок цен на м²!Значит ли это для инвесторов в недвижимость, что надо прямо сейчас, пока ещё не начался массовый съем денег с депозитов, бежать покупать квартиры, до скачка цен в космос?Конечно нет! Ведь есть очень важный нюанс! А что будет тогда с инфляцией, если все массово начнут снимать деньги с депозитов?И это очень важный вопрос! Ведь как я писал ранее, сейчас впервые за много лет кривая инфляции и кривая роста цен на м² встретились и цены на недвижимость стали адекватными инфляции (ведь ни для кого не секрет, что цены на недвижимость растут ± соразмерно инфляции). И лично я сейчас ожидаю, что кривая роста цен на м² поднырнёт под кривую инфляции (см. вторую картинку).Так вот, нам,
17,800Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
24 февр. 2025 г., 12:12
Предыдущий мой пост (про то, что сейчас наконец пересеклись график реальных цен с графиком адекватных цен) вызвал массу возмущений. Дело в том, что многим не согласились с моим утверждением, что в 2019г цены были адекватные.Хорошо, дорогие друзья, вот вам доказательство моего утверждения! Я ещё в далеком уже мае 2023г делал видео на своём канале в Ютубе (здесь), где сопоставил реальные цены на вторичную недвижимость в Москве с инфляцией. За начало отсчёта я тогда взял аж 2000г, когда в принципе только началась вестись статистика цен на вторичку в Москве в рублях.Я тогда даже сделал удобный график (см. картинку). И, как вы можете убедиться, мы были свидетелями уже ТРЁХ периодов, когда цены на м² были адекватные. Это периоды 2000-2006гг, 2018-2020гг и... сейчас.А теперь самое интересное, дамы и господа! То, что сейчас эти 2 графика встретились, вовсе не означает, что цены на
19,000Открыть в Telegram2% - Владимир Недыхалов
19 февр. 2025 г., 11:23
Наконец-то это свершилось, дорогие друзья!Продолжаю вести наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.На графике вы видите 2 кривые: - красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru; - синяя кривая - это цена квадратного метра в Москве 2019г + официальная инфляция. 2019г взят за старт, так как в это время цены на кв.м. были адекватны российскому рынку.Так вот, как мы видим, реальные цены на кв.м. до начала пандемии (до апреля 2020г) примерно шли вверх с темпом инфляции, что является абсолютной нормой для стабильного рынка недвижимости. Но! Как только наше правительство после начала пандемии ввело льготную ипотеку, то мы видим "навес" реальной цены м2 в Москве относительно инфляции.Я уже много раз говорил, что я, как инвестор в недвижимость, жду не дождусь, когда опять наступит время адекватных цен на квартиры
22,200Открыть в Telegram
