Последние посты
ИЖС |
22 сент., 07:01изменён
«Стимул» возвращается. И впервые под ИЖС ❗️ Вчера на Московском финансовом форуме Файзуллин сказал вещь, которую в нашем сегменте ждали два года: программа «Стимул» возобновляется с 2027 года. Но пойдёт она только на инфраструктуру индивидуального жилищного строительства. Правила ещё в работе - внесли в Минфин в пятницу. Распределение будет через конкурс. Почему это важно именно для нас: Почти в каждом проекте ИЖС, который ко мне приходит, экономика ломается на одном и том же - на сетях и дорогах. Центральные сети- это сразу порядка +25% к себестоимости квадрата. Соцобъекты по РНГП - ещё сверху. И вот эта история съедает маржу до того, как вы продали первый дом. «Стимул» за 2019–2024 годы дал 53,8 млн квадратных метров - примерно 13% всего построенного жилья в стране. Только раньше это работало в основном на многоквартирку. Теперь - на посёлки. Но внимание: конкурс. Это не пришёл и
ИЖС |
21 сент., 08:08
Московская область написала свои правила по ИЖС. И дала ровно год31 августа Правительство Московской области выпустило постановление № 1069-ПП. Пока все следили за федеральной реформой, регион спокойно утвердил свой порядок и свои формы: разрешения на строительство, разрешения на ввод и уведомления о планируемом строительстве и окончании строительства ИЖС и садовых домов.По сути это областная надстройка над переходом разрешительной документации на реестровую модель. Федерация задала рамку — область прописала, как это работает у неё.Первая реакция у большинства застройщиков одинаковая: всё, теперь всё переделывать Не надо, подождите и разберитесь.⚠️Уведомления, утверждённые до 1 сентября 2026 года, остаются действительными. Переоформлять уже поданные документы не нужно. Разрешения в переходный период выдаются по прежней редакции ГрК. Переходный
ИЖС |
21 сент., 08:06
КРТ дошло до закрытых городовСаров получил положительное заключение экспертизы по первому дому в рамках КРТ. Первое ЗАТО в стране, где заработал этот механизм.Расселяют 38 семей из 11 аварийных домов, в проекте детский сад на 125 мест, сети и дороги, срок реализации 10 лет.Я к чему. Механизму пять лет, и всё это время в регионах отвечали: у нас особый режим, у нас не получится. ЗАТО — это пропуска, ограничения по земле, отдельные согласования. Получилось.Значит, «у нас особая территория» больше не аргумент. Аргумент другой: есть ли аварийный фонд, есть ли неэффективно используемая застройка и кто посчитает экономику расселения.Что делать завтра. Если у вас земля рядом со старым фондом, поднимите генплан и ПЗЗ и проверьте территорию по критериям КРТ вашего региона.Скиньте кадастровый номер, посмотрим вместе.Константин Пороцкий IPM|LABИЖС |
21 сент., 08:05
ФЗ-301: в зонах затопления и подтопления строить больше нельзяЗакон № 301-ФЗ от 04.08.2026 переписал статьи 24 и 67.1 Водного кодекса: в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство любых объектов капитального строительства и освоение территорий под застройку, кроме сооружений инженерной защиты. Раньше строить разрешалось при условии защиты самого объекта, теперь порядок обратный — сначала инженерная защита территории и снятие статуса зоны решением Росводресурсов, и только потом стройка. Для проектов ИПМ это новый обязательный фильтр на стадии анализа участка: зону затопления проверяем до расчёта чистого пятна, иначе уезжает весь ТЭП.Источник: Официальное опубликование правовых актовIPM|LABИЖС |
21 сент., 08:04
Мособлархитектура переписала порядок учёта предложений в генпланРаспоряжение от 11.09.2026 № 33РВ-838 утвердило новый Порядок принятия решения об учёте предложений физических и юридических лиц в проекте генплана и в проекте изменений генплана муниципального образования Московской области; прежнее распоряжение 27РВ-388 от 12.08.2022 утратило силу. Порядок не распространяется на предложения по многоквартирному строительству и по территориям площадью 3 га и более под ИЖС и садоводство. Типовой проект посёлка у нас почти всегда крупнее 3 га, поэтому зайти в генплан через это заявление не получится — остаётся маршрут КРТ и отдельные процедуры.Источник: КонсультантПлюсIPM|LABИЖС |
19 сент., 14:45
Читаю сейчас четыре книги параллельно. Лучшее, что попалось за последнее время, — «Фауст» Гёте. Я брался за него раньше, и не пошло. Видимо, тогда я к нему просто не дорос. А сегодня открываю на любой странице и залипаю: сила мысли, логика, то, как поставлена каждая фраза. И разговор о главном — добро, зло, человеческие отношения. Одна строчка зацепила отдельно: «Наружный блеск рассчитан на мгновенье, а правда переходит в поколенья». А вы что сейчас читаете?
ИЖС |
19 сент., 11:24
На рынке ИЖС с эскроу работают уже 5 тысяч подрядчиковПо данным аналитического центра ДОМ.РФ, с эскроу-счетами в индивидуальном строительстве работают около 5 тыс. подрядчиков, из них 1,4 тыс. вышли на рынок с начала 2026 года. Схема перестаёт быть экзотикой: для проектов посёлков это означает, что банковское сопровождение продаж домов становится нормой, и модель продаж лучше сразу считать под эскроу.Источник: Аналитика ДОМ.РФIPM|LABИЖС |
18 сент., 09:09изменён
ИИ уже зашёл в девелопмент. Только не туда где вы думали. Моя команда даже собрала для вас наглядный график (2 картинка)Anthropic опубликовала отчёт по рынку труда. И там впервые посчитали не «что нейросеть умеет в теории», а что она реально делает в рабочих задачах — по миллионам обращений.Цифры: потолок в бизнесе и финансах — 94% задач. Реально закрыто — 28%. В офисной работе потолок 90%, факт — 34%. Разрыв между «может» и «делает» — 50–65 процентных пунктов почти в каждой профессии. Я взял их категории и разложил на роли нашего девелоперского проекта. Схема — в карусели ⬆️ Смотрите, что видно. Самая «съеденная» история — не проектирование и не аналитика. Это бумага. Письма, протоколы, реестры, комплектность заявки в Мособлархитектуру. Треть задач уже уходит в машину, причём само, без приказов сверху. Дальше — деньги проекта. Финмодель, сметы, аналитика рынка, Best Use. ПотолокИЖС |
18 сент., 09:09
ИЖС |
17 сент., 11:12
Сбер может сесть за руль «Самолета»Крупнейший девелопер страны приехал к кредиторам договариваться о реструктуризации. По данным «Ъ», Сбербанк как главный кредитор может взять под управление часть проектов компании. Теперь цифры, из-за которых это стало возможным. Краткосрочные кредиты — 325,3 млрд руб., долгосрочные — 448,1 млрд. А капитализация на 16 сентября — 15,67 млрд. То есть рынок оценивает весь бизнес дешевле, чем компания должна по одному кварталу платежей. Из общего долга 274,2 млрд (30,6%) — это деньги Сбера. Выручка за первое полугодие 2026-го упала на 31,3%, до 117,4 млрд. Чистый убыток — 22,3 млрд против прибыли годом ранее. Понимаете, да? Это не «временная просадка продаж». Это когда проектное финансирование перестаёт обслуживаться темпом наполнения эскроу. Что реально обсуждается Реструктуризация кредитов, залог активов бенефициаров и — самое интересное — вход банка в
ИЖС |
17 сент., 10:28
Разбираю, как рынок Подмосковья ответил на новые требования. Ответ неожиданный. И он хорошо виден в цифрах предложения.Всего в предложении — 55,5 тысячи лотов. Рост за год 34 %. То есть предложение не сжалось, а выросло, и заметно. Но выросло неравномерно. Здесь начинается интересное. 89 % предложения — участки без подряда. Просто земля. За год они прибавили 52 %. Готовых коттеджей стало меньше на 23 %. Организованная застройка с подрядом — 10–11 % рынка. Так что рынок не вырос. Рынок сдвинулся в самый простой продукт из возможных. Логика за этим совершенно понятная, и глупой я её назвать не могу. Требования 1822-ПП относятся к территории — к дорогам, сетям, площадкам, облику. А продажа отдельного участка требований почти не добавляет. Продать землю проще, быстрее и с меньшими вложениями, чем построить дом. Деньги приходят сразу, а не через два года. К этому добавьте охлаждение
ИЖС |
14 сент., 11:25
СВОЯ ТРАЕКТОРИЯ | IPM LAB 23 сентября 12:00 Ребята с прошлых мастермайндов уже запустили свои проекты. Кто-то нашёл инвестора и вышел на площадку. Кто-то разобрался с землёй, попавшей в КРТ, и спокойно ведёт её дальше — не гадает, а знает следующий шаг иИЖС |
14 сент., 10:46
ИЖС |
12 сент., 08:33
Сто человек на сцене и один замыселВчера супруга меня пригласила в «Зарядье». Гергиев, оркестр Мариинки, финальный вечер цикла к 120-летию Шостаковича. Ребята, это невозможно описать словами. Когда вступают все разом — звук проходит через всё тело. Насквозь. И вместе с ним внутри проносится целый спектр: тревога, потом радость, потом вдруг спокойствие. А следом зал уходит почти в полную тишину, и ты сидишь, боясь вдохнуть. Больше ста человек на сцене. У каждого своя партия, свой инструмент. И ни один не тянет одеяло на себя. Один человек за пультом слышит целое, остальные ему верят.Гергиев дирижирует без палочки. Присмотрелся — у него в пальцах зубочистка. Еле заметное движение кисти, и весь оркестр поворачивает. Вот она, работа на результат, без слов и объяснений. В финале играли Одиннадцатую симфонию, «1905 год». Она про Кровавое воскресенье. Начинается с пустой морозной площади —
ИЖС |
10 сент., 13:46
СВОЯ ТРАЕКТОРИЯ | IPM LAB 23 сентября 12:00Ребята с прошлых мастермайндов уже запустили свои проекты. Кто-то нашёл инвестора и вышел на площадку. Кто-то разобрался с землёй, попавшей в КРТ, и спокойно ведёт её дальше — не гадает, а знает следующий шаг и с кем о нём разговаривать. Пришли в вопросом - вышли дорожной картой. Нас будет 15 человек, каждый профессионал в своём деле. Работаем как совет директоров: вы кладёте на стол свой запрос, остальные разбирают его и рассказывают, как проходили то же самое у себя. Главное правило: делимся только опытом. Каждый говорит о том, что делал сам и чем это закончилось — с цифрами, сроками и последствиями.Что уже разбирали: КРТ — с чего начинать, как договариваться с администрацией, где обычно влетают. Проектное финансирование, когда банк не даёт или даёт так, что проект не живёт. Финмодель, которая не сходится, и себестоимость, которая растётИЖС |
9 сент., 08:00
Укрупнение рынка ИЖС — игроков станет меньше, и они станут сильнее Слово «укрупнение» пугает. И обычно понимают его как «отрасль умирает». Разбираю на цифрах, что оно означает на самом деле. Объём никуда не уходит. Ввод в многоквартирном рынке за годы реформы держался в коридоре 42–52 млн м². Жильё продолжали строить в тех же количествах. А вот игроков стало меньше. За десять лет с рынка ушло 3 867 брендов из 6 327. Минус 61 процент. Те, кто остался, стали крупнее. Доля первой сотни застройщиков выросла с 36 % до 48 % — с 2015 по 2025 год. Доля первой тройки — с 5,5 % до 9,7 %, в 1,8 раза. Застройщиков с портфелем свыше миллиона квадратных метров: 8 в январе 2023-го и 14 в сентябре 2024-го. Их доля рынка — с 18,24 % до 21,75 %. Вот это и есть укрупнение. Тот же объём делят меньше компаний, и каждая из них сильнее, чем была. Метры не исчезли — они переехали. От тех, кто не прошёл порогИЖС |
9 сент., 08:00
ИЖС |
8 сент., 08:00изменён
Как за один день понять, в КРТ вы или нет Самое дешёвое действие во всей этой истории стоит 0 рублей и один вечер. Разбираю что открывать и что там искать. Начинаете с РГИС Подмосковья — региональной геоинформационной системы области, rgis.mosreg.ru. Это основной рабочий источник по МО. Находите участок по кадастровому номеру и смотрите слои: территориальная зона, функциональная зона генплана, зоны с особыми условиями использования, решение о КРТ. Дальше ПЗЗ округа. Правила землепользования и застройки. Там ваша территориальная зона и градостроительный регламент к ней: что разрешено, какие предельные параметры, какие ограничения. И третье — генплан. Функциональная зона. Она может не совпадать с территориальной, и вот это как раз определяет ваш сценарий на следующий год. Теперь что искать конкретно. Смотреть надо не «есть или нет». Зона КРТ часто устанавливается в границах СХ-2 — зоныИЖС |
8 сент., 08:00
ИЖС |
7 сент., 16:12
Четвёртый месяц подряд: продукт, сайт, трафик, гарантии, финмодель, воронка. Каждый следующий слой ложится на готовый предыдущий, и поэтому стоимость заявки падает, а не скачет. Одна сделка в этом проекте — 13–22 млн. Месяц работы со мной — доли процента от неё. Арифметика простая. Если у вас стройка идёт быстрее продаж — напишите мне лично @Porotckii_lab. Полчаса потратим, посмотрим вашу воронку вместе. 🤝 #дневникнаставника
