Последние посты
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
23 сент., 08:18
Инвестор вернулся за вторым объектом…Ради этой сделки нам пришлось срочно решать вопрос с пропиской ребенка, чтобы успеть запрыгнуть в последний вагон.Повторит ли этот кейс успех первого или мы рискнули зря? Рассказал в этом видео ☝️Хотите подобрать объект с похожей математикой? Пишите слово ЛОТ в личные сообщения @StulovKAКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
22 сент., 09:01
Я давно говорю, что коммерческая недвижимость при правильном выборе объекта бьёт жилую по арендной доходности.Вот просто в цифрах: квартира в Москве окупается за 20–25 лет, а доходность от аренды составляет около 4% годовых. Коммерческий объект окупается за 8–9 лет при доходности около 13,5%.Раньше у коммерческой недвижимости был один серьёзный барьер — высокий порог входа (от 50 млн ₽). Сейчас этот барьер снят: например, инвестиционная группа Accent предлагаeт ЗПИФы для инвестирования в коммерческую недвижимость, где заходить в активы можно буквально от 1 000 ₽.У Accent есть разные фонды под любые задачи, позволяющие получать доход от качественных коммерческих объектов с надежными арендаторами и длинными договорами аренды. Это фактически исключает риск простоя — одну из главных головных болей любого собственника.Разберем ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (Тикер: XACCSK) :— целевая
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
21 сент., 07:50
Почему богатые не держат деньги на вкладеЕсть интересное наблюдение, что чем больше у человека денег, тем меньше их лежит на вкладе. Понятно, что инструмент простой и вроде как надежный, но здесь нужно смотреть глубже.Обычная логика такая: заработал — отложил на вклад, там надёжно, капает процент. Вроде всё правильно. Но вклад это не место, где деньги растут. Это место, где они паркуются. Процент по вкладу почти всегда идёт вслед за инфляцией, чуть обгоняет, чуть отстаёт. По-крупному вы просто удерживаете то, что есть, а не приумножаете.Богатые смотрят на деньги как на работников. Деньги, которые просто лежат, для них это сотрудник, которому платят зарплату, а он ничего не делает. Поэтому капитал перекладывают туда, где создаётся стоимость: доли в бизнесах, реальные активы, недвижимость, потому что там есть рост, которого на вкладе не бывает в принципе.И ещё один сдвиг в голове.Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
19 сент., 07:55
Самая быстрая сделка за всю историю работы.Инвестор Марина зашла с нами в объект бизнес-класса всего за 36 часов. Мы выжали максимум из семейной ипотеки, хотя в самый ответственный момент всё чуть не рухнуло.Как ловить такие моменты и сколько на этом можно заработать? Рассказал в этом видео ☝️Если хотите подобрать объект с похожей математикой, пишите в лс @StulovKA слово ЛОТ.Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
18 сент., 07:47изменён
Я занимаюсь инвестициями в недвижимость не первый год. В личном портфеле — 10 объектов с суммарной капитализацией около 300 млн рублей. Сам прохожу каждую сделку, которую рекомендую инвесторам: захожу на тех же условиях, по тем же ценам. Это мой принцип работы.За это время я написал 15 статей о том, как реально работают инвестиции в недвижимость.Как считать финмодель до входа? Почему рассрочка может давать от 30% годовых на вложенный капитал? Как мы договариваемся с застройщиком о компенсации при задержке? Какие объекты отсеиваем и почему? Как выглядит сделка изнутри от первого созвона до переуступки.Всё написано на реальных кейсах из нашего портфеля.Если хотите разобраться в теме до того, как принимать решение это лучшее место для старта.Статьи доступны всем подписчикам канала. Подписывайтесь прямо сейчас и жмите на ссылку, чтобы получить статьи 👇
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
17 сент., 07:59
Подаю в суд!Снова приехал в Nice Loft, принимать свою студию. Сегодня подписываю акт, но, честно говоря, они меня выбесили. Почему - рассказал в видео.Подавать досудебку или понять и простить?Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
16 сент., 07:51изменён
Собрал подборку объектов, которые сейчас реально интересны для инвестицийКаждую неделю ко мне обращаются люди с одним вопросом: «Кирилл, куда вложить деньги прямо сейчас?»Рынок сейчас такой: большинство новых стартов застройщики выводят по завышенным ценам — строительство дорогое, кредиты дорогие, вот и закладывают всё в квадратный метр. Покупаешь на котловане, а через два года рядом тот же застройщик продаёт новый корпус по той же цене и твоя квартира никуда не выросла. Мы такие объекты отсекаем сразу.Берём только то, где есть реальный ценовой зазор от рынка уже на входе, понятный спрос на переуступку и чистый сценарий выхода с прибылью.В подборке — актуальные объекты, которые прошли наш фильтр: — переуступки с замороженной рассрочкой — объекты с выгодой от рынка от 3 до 8 млн — входной порог от 10 млн ₽ — потенциальная доходность от 30% годовыхПо каждому лоту — цифры,
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
15 сент., 07:52
3 новости рынка, которые стоит знать1. Спрос на новостройки в Москве просел. За месяц средний чек в Старой Москве снизился на 4%, в Подмосковье — на 1%, а в Новой Москве вырос на 2%. Рынок неоднородный: где-то покупатели уходят, где-то локальный спрос держится. Для нас это сигнал ещё внимательнее выбирать локацию при входе в объект.2. Застройщики начали субсидировать ипотеку сами. В августе выдачи субсидированной ипотеки выросли на 20–30% к июлю. В Москве число таких программ увеличилось в 2–3 раза, среднее число предложений на одного застройщика выросло с 2–3 до 4–6. Застройщики пытаются стимулировать продажи своими силами — это говорит о том, что спрос нужно искусственно поддерживать.3. Рынок в стагнации, цены топчутся на месте. Рынок продолжает находиться на распутье: отсутствие доступной ипотеки давит на цены, снизу их поддерживает высокая инфляция и недостаток ликвидногоКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
14 сент., 07:44
Я уже писал, что у меня 10 объектов недвижимости в портфеле. И я все равно живу в съёмной квартире. Почему?Это осознанное решение, которое я принял как финансист.Квартира, в которой мы живём с семьёй, стоит больше 100 млн ₽. Купить её прямо сейчас — за наличные - почти нереально. В ипотеку с текущей ставкой - деньги на ветер. А покупать что-то классом ниже просто потому что «надо иметь своё» - я не хочу. Я хочу жить комфортно здесь и сейчас, а не ждать лучшего момента «когда-нибудь».Поэтому я арендую то, в чём хочу жить и получать удовольствие, а деньги, которые мог бы вложить в покупку своей квартиры инвестирую в объекты, приносящие доход. Эти деньги постоянно работают и растут, в то время как квартира для жизни превратилась бы в пассив.Логика простая: купленная квартира «для себя» — это замороженный капитал, который не зарабатывает. Инвестиционный объект в рассрочку илиКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
13 сент., 08:27
Знали почему китайские электрички издают такие странные звуки при движении на медленной скорости? Не благодарите 🤝Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
12 сент., 07:49
Взять квартиру в ипотеку или жить в арендованной? Извечный вопрос.Показали в цифрах как это выглядит и почему выгодно все таки-взять в ипотеку. Но здесь есть подвох... квартира, в которой я живу, тоже съемная 🤣 Рассказать почему?Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
11 сент., 12:55
Задержки — это рынок. Наша работа минимизировать их последствияВ 2025 году каждый второй застройщик в России допустил перенос сроков сдачи. Средняя задержка по Москве — 4,7 месяца. Это не форс-мажор и не исключение, ну вот просто так работает рынок))За последние недели мы писали о переносах в нескольких наших объектах. Инсайдер — 3 месяца. WELL тоже. Понимаю, что читать это кому-то может неприятно. Поэтому хочу объяснить, как мы с этим работаем.Мы не просто ждём. По каждому объекту выходим на коммерческих директоров и руководителей проектов, ведём переговоры и добиваемся компенсации. Где-то это меблировка на 1,5 млн ₽ в подарок. Где-то кондиционеры в каждую комнату. Где-то продление рассрочки на 3–6 месяцев, чтобы инвестор не терял доходность на ипотечных платежах.Параллельно тестируем новый инструмент ускорения продаж — делаем ремонт в квартирах на свои деньги, чтобы выйти наКирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
11 сент., 07:00
Зачем лезть в бизнес, если не готов рубиться до победного?Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
10 сент., 08:24
Вторая переуступка рассрочки в Крылатском. Евро-однушка: вход 15 млн, плановая прибыль 11 млн, заморозка рассрочки до мая 27!📍 ЖК «Крылатская 33», бизнес-класс, м. Крылатское — евро-однушка — ввод в эксплуатацию: июнь 2027, ключи: конец 2027💰 Цена переуступки сегодня: 35 млн ₽ У застройщика уже 39 млн. В октябре будет 42–43 млн. Дельта от нашей цены к октябрьскому рынку — 7–8 млн.💳 Условия входа: — ПВ: ~15 млн ₽ — рассрочка заморожена до мая 2027 — платежей нет — выход по переуступке без полной оплаты конечником📈 Сценарий: — покупаем сейчас за 35 млн — в мае продаём за 46–47 млн — после всех налогов прибыль ~11 млн на вложенные 15 млн
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
9 сент., 12:06
Просто для наглядности, какой ремонт у нескольких конкурентов. Все норм, никого не принижаю. Просто хочу, чтобы вы увидели разницу сами 😊
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
9 сент., 09:08
Вернемся к моему ремонту в студии. Во-первых, спасибо вам за помощь в голосовалках🙌 Самым сложным вопросом был: полноценная кровать или раскладной диван? Вы помогли, укрепив во мне принятое решение 😊🤝 Покажу как будет выглядеть наша студия. Готовы? Поставьте
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
9 сент., 07:02
Ну и завершающий опрос. Пока что)) посмотрите внимательно. Какая стилистика интерьера вам нравится больше? Ниже проголосуйте за ваш вариант 👇🏼Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
8 сент., 08:19
«В этом году брать недвижку не буду, подожду пока станет дешевле».Через год подорожало, ну подожду еще. И снова ситуация повторяется. И так пройдет 10 лет, а он так ничего так и не купит.А можно было бы поступить иначе и 10 млн заработать. Смотрите видео👆Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
7 сент., 07:55
Переуступка рассрочки с заморозкой платежей в Крылатское 33. Студия с дельтой от рынка 3 млн и никаких платежей до маяВы сталкивались с переуступкой рассрочки от застройщика и заморозкой платежей почти на год? Встречайте!📍 ЖК «Крылатская 33», бизнес-класс, м. Крылатское — студия, лучшая планировка в комплексе, у застройщика таких уже нет в продаже — ввод в эксплуатацию: июнь 2027, ключи: конец 2027💰 Цена переуступки сегодня: 23 млн ₽ У застройщика аналогичные по площади лоты — от 26–27 млн. Дельта уже сейчас 2,5–3,5 млн. В октябре рост цен на 7–10%. После повышения дельта от цены приобретения вырастет до 5 млн.💳 Условия входа: — ПВ: 9,6 млн ₽ — рассрочка заморожена до мая 2026 - до этого момента ничего больше платить не нужно — продажа по переуступке на вводе в эксплуатацию, без перехода на ипотеку📈 Сценарий: — покупаем сейчас за 23 млн — в мае продаём за 29,1 млн
Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь
6 сент., 08:14
С 1 сентября 🎒 Всем детям и родителям на этом канале — с праздником! Пусть учёба в этом году идёт в удовольствие, а не ради галочки. Пусть дети находят то, что их по-настоящему зажигает. А родители успевают и работать, и быть рядом🙌 Милана сегодня идёт в
