Последние посты
Клышин Алексей юрист по недвижимости
21 сент., 07:42
У "Самолета" уже не просто проблемы. Крупнейший кредитор обсуждает, как глубже зайти в его проектыПоследние месяцы вокруг "Самолета" новости идут одна веселее другой. Суды с подрядчиками. Падение продаж. Убытки. Рост долговой нагрузки. А теперь история уже совсем другого масштаба. По данным СМИ, акционеры "Самолета" ведут переговоры с кредиторами. Один из обсуждаемых вариантов - Сбер получает более глубокий контроль над частью проектов, которые сам финансирует. Вплоть до участия в отдельных компаниях-застройщиках и контроля денежных потоков. Сразу важно: это пока переговоры. Не состоявшаяся сделка. Не "Сбер уже забрал Самолет". Но сам факт, что такой вариант вообще обсуждается, очень показательный.Теперь цифры. У группы около 1 трлн рублей обязательств. Перед Сбером - порядка 274 млрд рублей.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
19 сент., 10:55
переслано из @klyshin_a
Вы можете проверить квартиру и все равно купить проблему, которую в ЕГРН не видноВышло новое видео. И оно как раз про те риски, которые не лежат на поверхности. Вы можете: проверить документы; заказать выписку; увидеть нормального собственника; заплатить полную стоимость; въехать; сделать ремонт. А через год получить иск. Потому что проблема была глубже.В выпуске разобрал 3 схемы, которые сейчас реально встречаются на вторичке.Первая - свежей сделкой "заметают следы". Вторая - после продажи всплывает долг или расписка, и квартира улетает в банкротную историю. Третья - старая покупка в браке, невыделенная супружеская доля и наследники, которые могут появиться через много лет.Клышин Алексей юрист по недвижимости
17 сент., 12:53
Детские доли в Москве на счет почти никогда не разрешаютВот вам еще одна больная тема по маткапиталу. Люди купили квартиру. Использовали материнский капитал. Выделили детям маленькие доли. Иногда доля ребенка стоит условные 300-400 тысяч рублей.И потом родители думают: "Ну продадим квартиру, а деньги за детские доли положим детям на счет до 18 лет". Логично? Вроде да. По закону такая схема в принципе возможна. Но дальше начинается реальная жизнь. Закон один на всю Россию. А опека работает как дышло. Куда повернули, туда и вышло. Мы работаем по всей стране и видим разные решения. В некоторых регионах опека иногда разрешает положить деньги от продажи детской доли на счет несовершеннолетнего. Не часто.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
16 сент., 06:50
Клиент выбрал квартиру. А потом выяснилось, что продавцы уже год как разведены, но сами об этом не зналиНа консультации разбирали квартиру для покупки. На первый взгляд все нормально. Право зарегистрировано. Документы есть. В истории - нотариальное дарение. Казалось бы: "Ну нотариус же оформлял, значит все проверил". Но начинаем копать. И там прекрасное. Муж и жена когда-то купили квартиру за наличные. Квартира была в общей совместной собственности. Детей нет. Потом поругались. Жена на эмоциях подала иск на развод. И сразу написала: "Прошу рассмотреть дело без моего участия". Психанула. Подала.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
14 сент., 07:20
Я думал, что еду на край земли. А приехал туда, где квартиры стоят как в Подмосковье Я много где был. За границей. На Камчатке. По России. Но в этот раз меня реально пробило. Я поехал на Сахалин, а потом еще дальше - на Итуруп. Курильские острова. И понял одну вещь: Россию я вообще не знаю. Южно-Сахалинск удивил сразу. Город активно строится. Новые дома. Краны. Жилые комплексы. И я понимаю почему. Есть деньги. Есть движение. Есть льготная ипотека под 2%. Регион реально делает рывок.Клышин Алексей юрист по недвижимости
13 сент., 06:31
ЦБ оставил ставку 14%.Быстрого снижения ипотеки не будет Вчера ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%. И это важный сигнал. Цикл постоянного снижения поставили на паузу. Рынок ждал: "Сейчас ставку еще опустят". "Ипотека станет легче". "Можно подождать". Не получилось. Набиуллина прямо дала понять: снижение на этом заседании даже нормально не обсуждали. Почему? Инфляция снова давит. Цены растут. Проблемы с топливом тоже никуда не делись. А топливо - это не только бензин в баке. Это логистика, доставка, стройматериалы, продукты, услуги. Все это потом расползается по ценам.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
11 сент., 07:36
Квартиру купили. Деньги отдали. А продавцы не выехалиВот вам реальная история из нашей сделки. Покупатель купил квартиру. Договор подписали. Деньги провели. Право зарегистрировали. По договоренности продавцы должны были освободить квартиру через две недели. У них была альтернатива. Они себе покупали другую квартиру. И, конечно, классическая фраза: "Мы там быстренько сделаем ремонт и переедем". Когда я такое слышу, у меня сразу все внутри напрягается. Потому что я столько ремонтов в жизни видел, что прекрасно понимаю: ремонт за неделю - это сказка для покупателя, которому хотят быстрее продать квартиру. Проходит две недели. Приезжаем принимать квартиру. И видим картину. Ни одной коробки не собрано. Ни одна вещь не вывезена.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
10 сент., 08:07
"Сделку с бабушкой не проведу. Но доверенность от нее сделать могу" Совсем недавно у нас была длинная альтернативная сделка. Несколько квартир в цепочке. Если одно звено падает - разваливается все. Мы покупали верхнюю квартиру. А где-то внизу цепочки была однушка, которую продавала пожилая женщина. Формально это была не наша квартира. Но если нижняя сделка не проходит, наша тоже встает. Мы заранее сказали участникам: "Ребята, там пожилой продавец. Пригласите врача. Сделайте освидетельствование. Проверьте, понимает ли человек, что продает квартиру". Ответ был примерно такой: "Мы сами разберемся. Не лезьте". Окей. Приезжаем на сделку. И видим эту бабушку. И всем все стало понятно. Человек выглядит так, что его надо сначала показать врачу, а уже потом вести к нотариусу продавать квартиру. Я смотрю на клиента и говорю: "Не знаю, как нотариус будет это проводить". Проходит 15 минут.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
9 сент., 12:13
"Я имею право не отвечать на этот вопрос" Иногда проверка квартиры заканчивается не арестом. Не судом. Не запретом. А одной фразой продавца: "Мы имеем право не отвечать". И для меня это уже ответ. Расскажу реальную историю. Выбрали с клиентами квартиру. Условия продажи были жесткие: только задаток. Чтобы никто потом не соскочил. Квартира клиентам подходила. Вариантов на рынке мало. Внесли задаток. Начали проверять. На первый взгляд все нормально. В истории покупка в 2013 году. Потом наследство в 2021 году. Мама умерла.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
8 сент., 08:22
Квартира стоит 30 млн. На торгах ее выставили за 17 млн. Подарок? Нет, минаК нам пришел клиент. Говорит: "Хочу купить квартиру на торгах". Смотрим объект. Москва. Улица Дмитрия Ульянова. Сталинка. По рынку квартира примерно 30 млн рублей. На аукцион ее выставляют за 17 млн. Казалось бы: "Подарок судьбы". Клиент говорит: "Я готов подниматься примерно до 25 млн". Логика понятная. Купить дешевле рынка. Поймать хороший объект. Заработать на дисконте. Но у нас сразу вопрос:
Клышин Алексей юрист по недвижимости
3 сент., 15:23
Склады маркетплейсов горят. А прилететь может вашей ипотекеВышел новый выпуск. На первый взгляд тема вообще не про недвижимость. Склады маркетплейсов. Продавцы. Банки. Кредиты. Инфляция. Ипотека. Но ниточка от горящих складов тянется прямо к вашему кошельку. Цепочка простая: маркетплейс связан с крупным банком; продавцы берут кредиты; товар горит; продавцы просят реструктуризацию; банк получает дополнительную нагрузку; банки осторожнее выдают кредиты; ипотека легче не становится. И вот главный вопрос:Клышин Алексей юрист по недвижимости
2 сент., 09:23
Одно лишнее слово в завещании - и наследство на 35 млн уходит в судНа консультацию пришла женщина. Показывает завещание. История на первый взгляд простая. Была бабушка. У бабушки была трешка в Москве, в районе Академической. По рынку примерно 35 млн рублей. Бабушка написала завещание. Всю свою трехкомнатную квартиру завещала двум людям. По 1/2 доле каждому. ФИО указаны. Люди понятны. Воля бабушки вроде очевидна. Один наследник спокойно вступает в наследство. А вторую наследницу нотариус отправляет в суд. Почему? Из-за одного слова в завещании. Бабушка написала примерно так: "Завещаю Иванову Ивану Ивановичу (внук) и Петровой Марии Сергеевне (внучка)".
Клышин Алексей юрист по недвижимости
1 сент., 08:58
10 документов, которые нужно хранить после покупки квартирыКупили квартиру, получили ключи и расслабились? Рано. Через 5-10 лет вы захотите ее продать, а покупатель спросит: "Договор где?" "Расчет чем подтверждали?" "Маткапитал использовался?" "Продавец в браке был?" "Кто был зарегистрирован?" И если документов нет, вы будете доказывать очевидные вещи с нуля. Поэтому после сделки у вас должна остаться отдельная папка. Бумажная и электронная. Отсканируйте все документы, сохраните на компьютер, флешку или в облако. Вот что я бы хранил.1. Договор купли-продажи Главный документ сделки. Он подтверждает, что, у кого, за сколько и на каких условиях вы купили. Если была электронная регистрация, храните не распечатку, а электронный файл договора, подписи ЭЦП и архив после регистрации.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
31 авг., 09:15
Вместо документа о смерти наследника нам прислали фото могилыКлиент сам выбрал объект. Начинаем проверять. В истории квартиры - наследство. И сразу видим проблему. Один из наследников в наследство не вступал. Причем наследник непростой - ребенок от первого брака. Мы спрашиваем: "Что с ним?" Нам говорят: "Он умер". Окей. Тогда пришлите подтверждение. Свидетельство о смерти. Документ. Запись. Что угодно, что можно положить в проверку сделки.А нам отвечают:
Клышин Алексей юрист по недвижимости
26 авг., 11:14
⚡️ У "Самолета" новые проблемы. Рекламщики пошли в суд больше чем на миллиард 📉 У новостроек в Москве и так все непросто. По ДДУ рынок за январь-июль просел почти на 30%. По жилым ДДУ - примерно на 33%. То есть первичка не "чуть остыла". Она до сих пор лежит в серьезной просадке. И на этом фоне появляются новости по "Самолету". ⚖️ Рекламные агентства подали к ООО "Самолет-недвижимость МСК" иски больше чем на 1 млрд рублей. 2R-Media - 682,3 млн рублей. Realweb - 317,9 млн рублей. Twiga Digital Performance - 52,6 млн рублей. Судя по материалам и публикациям, речь идет о рекламных услугах, задолженностях и просрочках оплаты. 📌 И вот тут важный момент. Реклама для застройщика - это не "картинки в интернете". Это кислород продаж. Это лиды, заявки, звонки, воронки, показы. Это люди, которых потом менеджеры пытаются довести до сделки. Особенно сейчас, когда обычный спрос слабый, ипотекаКлышин Алексей юрист по недвижимости
23 авг., 15:16
Пока вы летом отдыхали, законы о недвижимости уже переписалиВышел новый новостной выпуск.И там не просто "что-то приняли в Госдуме".Там изменения, которые реально могут прилететь в сделки уже этой осенью.Разобрал все в одном видео:биометрические сделки - теперь квартиру можно покупать удаленно, подтверждая личность лицом и голосом;ипотеку - банки стали жестче смотреть официальный доход, а серые зарплаты для них просто не существуют;ограничения для тех, кто за границей - можно внезапно упереться в запрет на регистрацию недвижимости, доверенности и электронные подписи;уведомления о кредитах через Госуслуги - возможно, одна из самых полезных вещей против мошенников;кредитные каникулы для семей с детьми - звучит красиво, но проценты никто не отменял;Клышин Алексей юрист по недвижимости
20 авг., 09:13
Дед приехал из Израиля к внукам. А через несколько дней вынес сейф мошенникамВот история, после которой я еще раз убедился:мы сильно недооцениваем, как глубоко мошенники управляют людьми.Дед постоянно живет в Израиле.В России у него дочь, внуки, семья.Родственники уговорили его приехать на неделю:"Приезжай. Повидаешь внуков. На даче поживем".Он приехал.Все нормально.Семья вместе.Клышин Алексей юрист по недвижимости
19 авг., 08:21
Вторичку в Москве с ремонтом сейчас сметают как горячие пирожкиОфициальная статистика этого нормально не покажет.Росреестр покажет количество переходов прав.ЦИАН и Авито покажут цены в объявлениях.Но они не покажут, что реально происходит на хороших квартирах в моменте.А мы это видим каждый день.Потому что в основном занимаемся покупкой.Простой пример из рынка.Один и тот же район.Один и тот же тип дома.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
18 авг., 14:55
Расписку о получении денег написали. А денег продавец не получилВот вам история, почему в сделке важны не только документы.Важен порядок действий.Звонит человек.Говорит:"Продали квартиру у нотариуса. Договор подписали. Потом поехали в Сбербанк за расчетами. А там покупатели устроили скандал и денег нам не дали. Что делать?"То есть договор уже подписан.Нотариальная сделка прошла.Продавцы уже написали расписки, что деньги получили.Но деньги фактически не получили.Клышин Алексей юрист по недвижимости
17 авг., 10:11
Нотариус не спасает от мошенников. И теперь это подтверждают цифрыВышло интересное исследование по сделкам с жильем, которые потом пытались оспорить из-за телефонных мошенников.Цифры неприятные.Из нотариальных сделок, которые дошли до суда, устояли только 40%.То есть больше половины таких сделок в итоге развалились или частично развалились.Для сравнения:сделки с участием банков устояли в 62% случаев; с участием риелторов - в 60%; с участием онлайн-сервисов - в 78%.И вот тут возникает вопрос.А почему тогда нотариуса нам до сих пор пытаются продать как главную защиту покупателя?
