Последние посты
Коммерческая недвижимость Москвы
22 сент., 13:22
Коммерция у метро: почему высокий трафик не всегда означает высокую доходностьКазалось бы, что может быть надёжнее коммерческого помещения в шаговой доступности от метро? Пассажиропоток огромный, место заметное, арендатора найти проще.⚠️ Но у этой формулы есть нюанс: плотный пассажиропоток и хороший покупательский трафик — не одно и то же. А иногда за вывеской «5 минут до метро» скрываются переплата за локацию, низкая доходность и довольно узкий круг арендаторов.Давайте разберёмся, как такое происходит.1️⃣ Пассажиропоток может оказаться «транзитной воронкой» Люди возле метро чаще всего куда-то идут: домой, на работу, на встречу. Они двигаются быстро, смотрят в телефон и не планируют задерживаться. Время контакта с вывеской — буквально несколько секунд.Поэтому такой трафик лучше всего монетизируют бизнесы с коротким циклом покупки: кофе с собой, фастфуд, аптеки, цветы.А вот
Коммерческая недвижимость Москвы
21 сент., 11:59
ГАБ: Спа-салон в Новой Москве уже платит 300 тысяч в месяц, и это только первая ступень ростаПомещение находится на первой линии большого жилого комплекса, где каждый день проходят его жители. Для спа-салона это означает потенциальных клиентов буквально в нескольких минутах от входа, а для собственника — действующий арендный бизнес с предусмотренным ростом МАП.📍 Локация и трафик: ⏺Новая Москва, большой ЖК, заселённый молодыми семьями ⏺Помещение на первой линии, ежедневный поток жителей, который не зависит от сезона и рекламы.📊 Характеристики помещения: ⏺ Площадь 129,2 м²🏫 Арендатор: ⏺ Спа-салон (работает уже год)💵 Финансовые параметры: ⏺ Цена 51 млн руб. (397.291 руб./м²) ⏺ МАП:
Коммерческая недвижимость Москвы
18 сент., 13:24
23 миллиона рублей, и у вас помещение на первой линии в Москве с уже сформированным жилым трафикомАльтернатива готовому арендному бизнесу — помещение с отделкой без арендатора. Вы сами решаете, какой бизнес здесь разместить и на каких условиях сдавать в аренду. Стоимость значительно ниже, чем у ГАБ, а лот действительно удачный.📍 Локация и трафик: ▫️ Москва, сданный современный ЖК на 3300+ жителей ▫️ Первая линия напротив ещё одного ЖК: высокий трафик ▫️ Торговое соседство: Пятерочка, Ригла, Яндекс Маркет, СДЭК, Почта, Сбербанк📊 Характеристики помещения: ▫️ Помещение свободного назначения (подходит под любой вид деятельности) ▫️ Площадь 49,8 м² ▫️ С отделкой ▫️ Электричество 15 кВт ▫️ Потолки 5 м💵 Финансовые параметры ▫️ Цена: 23 млн ₽Соседство с федеральными сетями само по себе держит трафик даже без вашего маркетинга: люди идут в Пятерочку и Ригла каждый день, и мимо вашей
Коммерческая недвижимость Москвы
18 сент., 07:56
Офис класса А у метро от 10 млн ₽ 🔥 с рассрочкой 0% до 2029 года Сегодня встречаюсь с застройщиком нового воркплейса класса А на юге Москвы. Хочу подробно разобрать проект, задать все вопросы по ценам, рассрочке и инвестиционной модели и понять, какие лотыКоммерческая недвижимость Москвы
17 сент., 10:44
ГАБ, который приносит 480.000 рублей в месяц, и это только первый сценарий🔥Что может быть востребованнее строительного магазина в новом ЖК?Первые годы после заселения жители постоянно что-то доделывают, ремонтируют и обустраивают. Поэтому на первые 5 лет здесь селится очень логичный арендатор — строительный магазин.А дальше у объекта появляется следующий сценарий. Здесь есть технология под общепит и высокие потолки, поэтому при хорошем проценте заселения помещение можно будет рассматривать под кафе или другой формат общепита.📍 Локация и трафик: ⏺ЮАО, новый ЖК на 2897 квартир с детсадом и школой ⏺Помещение на въезде в ЖК, хороший трафик и выгодная локация📊 Характеристики помещения: ⏺ Площадь 87,9 м² ⏺ Электричество 22 кВт
Коммерческая недвижимость Москвы
16 сент., 12:14
Один большой сетевик или два маленьких ГАБа: что выбрать инвестору?Представим инвестора, у которого есть бюджет, например 60 млн ₽. Можно купить один большой ГАБ с крупным сетевым арендатором. А можно разделить сумму и взять два небольших объекта.Что выгоднее, что надёжнее и как принять решение? Разберём по пунктам.✔️Риски арендодателя Один крупный сетевик — это один арендатор на 100% вашего объекта. Если он съезжает, весь арендный поток останавливается до нового договора.В двух ГАБах риски распределены между двумя объектами и, желательно, двумя арендаторами. Уход одного арендатора не обнуляет весь доход.Важно: для реальной диверсификации два небольших ГАБа должны иметь действительно независимые бизнесы, желательно разного типа. Например, аптека плюс ПВЗ.✔️ Ликвидность Большой ГАБ может иметь более узкий круг покупателей просто из-за высокого чека. Объект за 60–70 млн ₽
Коммерческая недвижимость Москвы
15 сент., 11:10
Угловое помещение в ЖК на Новой Риге сдано на 10 лет и приносит 4.200.000 ₽ пассивного дохода в годУспешность коммерции в новом квартале прежде всего зависит от трафика. Если помещение хорошо видно жителям, находится на основной дороге внутри ЖК и при этом уже ориентировано на повседневные сервисы, инвестору не придётся ждать, пока локация «раскачается». Сегодня показываю именно такой объект.📍 Локация и трафик: ⏺МО, Новая Рига, новый ЖК бизнес-класса на 2152 квартиры ⏺Угловое помещение на главной транспортной артерии ЖК ⏺Максимальная визуальная доступность и охват всего автомобильного трафика жителей ⏺К моменту передачи помещения обе очереди ЖК будут введены в эксплуатацию и заселены. ⏺Ввод в эксплуатацию — IV квартал
Коммерческая недвижимость Москвы
15 сент., 07:38
Вчера вечером мы с гостьей чуть не разнесли студию подкаста.Спорили так, что звукорежиссер на две минуты остановил запись.Записывал выпуск с Натальей Красавченко: 10 лет в недвижимости, свое агентство построила с нуля за три года, за плечами семь действующих ипотек. Схлестнулись на вопросе, который решает все для тех, кто выбирает офис в Москве: локация или цифры.Наталия убеждена: покупать офисы у черта на куличках нельзя, это вредно для капитала. Только метро, только топ.Я за два месяца разобрал больше 30 объектов и вижу другую картину. Если объект посчитан по 5 метрикам (доходность, окупаемость, качество арендатора, индексация, право выхода), география перестает быть решающей. МПТ и офисы у ЖК с понятным трафиком за те же деньги часто дают доходность заметно выше, чем «престижный» адрес, за который вы, по сути, переплачиваете именно за адрес.Разница в доходности междуКоммерческая недвижимость Москвы
14 сент., 09:18
⚡️ ЦБ взял паузу в снижении ставки, а прогноз по вкладам уже неприятный11 сентября регулятор оставил ключевую ставку на уровне 14% и, судя по риторике Набиуллиной, до конца года снижение почти исключено 😐При этом по данным ЦБ средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков уже опустилась ниже 13%, а к концу года по краткосрочным депозитам аналитики ждут снижения до 8-11%, по длинным и того меньше.Каждому, у кого сейчас на депозите лежит 30-50 млн, я рекомендую задуматься: 13% годовых — это надёжно и достаточно?На деле инфляция по прогнозу ЦБ вернётся к цели только в 2027, а сейчас держится на уровне 6-7%. Вычтите инфляцию и налог на процентный доход, и от красивой цифры на бумаге останется в лучшем случае 4-5% реальной доходности.Что я вижу на своих сделкахДепозит и коммерческая недвижимость на самом деле не конкуренты, они решают разные задачи. Депозит — это стоянка
Коммерческая недвижимость Москвы
11 сент., 13:12
Как зарабатывать на коммерции дважды: арендный поток сегодня, рост стоимости актива завтраПосмотрите, какой интересный лот для комбинированной инвестиционной стратегии. Здесь можно одновременно получать доход от действующего арендатора и рассчитывать на рост стоимости самого коммерческого помещения.📍 Локация и трафик: ⏺Москва, Раменки, ЖК премиум-класса ⏺В проекте 720 квартир📊 Характеристики помещения: ⏺ Площадь 153 м² ⏺ Цокольный этаж ⏺ Фасадные окна ⏺ Электричество 60 кВт🏫 Арендатор: ⏺ Винлаб (федеральная сеть), договор на 7 лет ⏺ Магазин работает с 28.07💵 Финансовые параметры: ⏺
Коммерческая недвижимость Москвы
10 сент., 12:10
Помещение в Новогиреево с арендатором до 2035 года и рентой 570 тысяч в месяцКогда в коммерческой недвижимости совпадают сильная локация, надёжный арендатор и длинный договор, инвестору не приходится строить бизнес-модель на предположениях.Здесь как раз такой вариант.📍 Локация и трафик: ⏺Москва, Новогиреево, 200 м от метро, 10 м до автобусной остановки ⏺Плотный многоэтажный жилой массив ⏺Хорошая видимость с дороги ⏺4500 квартир в радиусе 300 м📊 Характеристики помещения: ⏺ Площадь 238 м² ⏺ 1 этаж, 1-я линия ⏺ Два отдельных входа ⏺ Дорогой качественный ремонт🏫 Арендатор: ⏺ Стоматология
Коммерческая недвижимость Москвы
9 сент., 11:59
Как проверить арендатора перед покупкой ГАБ?Вы собираетесь приобрести готовый арендный бизнес. В презентации всё выглядит идеально: известная федеральная сеть, долгосрочный договор аренды, высокий МАП и привлекательная доходность.Но прежде, чем подписать договор, давайте сделаем паузу и разберёмся, что может пойти не так.⚠️ Название сети в договоре ещё не означает, что арендный поток гарантирован Бывает, что договор подписан, но ещё не вступил в силу. Или арендатор имеет право отказаться от помещения, если оно не соответствует определённым требованиям. Иногда ремонт затягивается, открытие переносится, а в итоге сеть вообще не начинает работать в этой точке.И получается, что вы купили помещение по цене готового арендного бизнеса, а на руках у вас оказался обычный коммерческий объект без арендатора.Чек-лист, что следует проверить:✅ ПомещениеКоммерческая недвижимость Москвы
8 сент., 10:53
305.000 рублей в месяц: разбираю готовый арендный бизнес в ХимкахПредлагаем готовый арендный бизнес в новом жилом массиве, готовом к выдаче ключей.📍 Локация и трафик: ⏺МО, Химки, новый ЖК на 3800+ квартир ⏺Помещение в корпусе на въезде в ЖК ⏺Напротив строятся новые корпуса ⏺Дом введен в эксплуатацию, ключи – III кв. 2026 г.📊 Характеристики помещения: ⏺ Площадь 109,6 м² ⏺ Электричество 19,7 кВт ⏺ Свободная ровная планировка🏫 Арендатор: ⏺ Gastronom, федеральная сеть бьюти-студий💵 Финансовые параметры: ⏺ Цена 34,5 млн руб.
Коммерческая недвижимость Москвы
7 сент., 10:56
⚡️Закрытый предстарт по суперценам и спецусловиям — хотите ретейл или офис?Начинается предпродажа второй очереди бизнес-комплекса класса B+ на Сущёвском Валу. Деловой квартал в стилистике русского авангарда создаётся в рамках редевелопмента.Сейчас доступен пул наиболее ликвидных лотов. Приобрести их можно только через агентства-партнёры. В свободную продажу они выйдут позже и, конечно, уже по другой цене.📍 20 метров до ТТК, 4 минуты до метро «Марьина Роща». ▫️ 4 открытые террасы и зелёный внутренний двор; ▫️ Панорамные окна и современные инженерные решения; ▫️ Эксплуатируемые крыши; ▫️ 10 500 кв.м., 2 лобби; ▫️ Собственная управляющая компания и приложение для резидентов.💰 Стартовая цена — от 12,3 млн ₽, от 406 тыс. ₽/м². Рассрочка — 0%.📐Офисы: от 25 м², в чистовой дизайнерской отделке; 📐ПСН под ретейл: от 53 м², в отделке Shell&Core.⏰ Готовность — конец 2027 года.
Коммерческая недвижимость Москвы
4 сент., 07:59
📈 Как увеличить капитал на 55% за 1,5 года на инвестициях в офис?В апреле 2025 года мы с клиентом зашли в Upside Development Кунцево практически на старте продаж. Купили офис площадью 208 м² по 532 тыс. ₽ за м².Важно: покупателю не пришлось сразу замораживать весь капитал. Объект он приобрёл в рассрочку с первоначальным взносом 30% и ежеквартальными платежами до ввода. Последний платёж внёс осенью 2025 года.⏰ Прошло около полутора лет. Ключи уже выданы, собственник заканчивает ремонт. Как обстоят дела с ценами? ✔️Небольшие лоты у застройщика практически распроданы; ✔️Минимальная цена начинается примерно от 637 тыс. ₽ за м² — это крупный лот целым этажом в бетоне; ✔️Небольшие офисы с отделкой доходят до 944 тыс. ₽ за м²; ✔️Аналогичный офис на другом этаже сейчас предлагается по 820 тыс. ₽ за м².📈 Итак, стоимость нашего лота выросла примерно на
Коммерческая недвижимость Москвы
3 сент., 15:45
ГАБ: помещение 182м² с работающим арендатором в Москве и пассивным доходом от 419.400 руб. в месяцЕсли хочется зайти в коммерческую недвижимость с уже понятным арендным сценарием, но при этом сохранить потенциал роста дохода, обратите внимание на этот вариант.Помещение уже передано арендатору, ремонт идёт, а значит, инвестиция постепенно переходит из стадии покупки в стадию формирования полноценного арендного потока.📍 Локация и трафик: ⏺Москва, СВАО, новый ЖК ⏺В радиусе 1 км: 24.340 квартир, >61.000 жителей ⏺Помещение окружают сетевые арендаторы📊 Характеристики помещения: ⏺ Площадь 182 м² ⏺ Открытая планировка ⏺ Место для размещения рекламы🏫 Арендатор:
Коммерческая недвижимость Москвы
3 сент., 07:03
Новый старт: от 26,4 млн ₽ за офис класса А на ТТК. И первый взнос всего 10% 🔥Классная возможность входа в офисный проект от STONE: 🌟цены от 450 000 ₽ за м² 🌟топовый застройщик 🌟локация Савеловского делового района стремительно развивается 🌟перспективы роста цены до 50% к сдаче 🌟беспроцентная рассрочка 🌟первый взнос от 10%О проекте: ▫️Первая линия ТТК в непосредственной близости от Садового кольца, с удобной связью с «Москва-Сити» и основными деловыми направлениями столицы ▫️Офисы от 45 м², угловые лоты от 108 м², офисные этажи от 1050 м² с приватными террасами ▫️Панорамные виды на город и «Москва-Сити» ▫️Собственная инфраструктура: ресторан в рубиновом стекле, бизнес-гостиная, конференц-зал, гастрономический хаб и торговая галерея.Условия на старте: ▫️Цены: от 26,4 млн ₽ ▫️Первый взнос: 10% ▫️20% — отложенный платёж до марта 2027 года
Коммерческая недвижимость Москвы
2 сент., 11:51
Целый этаж на ТТК: штаб-квартира или инвестиция?В покупке коммерческой недвижимости, интереснее всего то, что именно вы сможете сделать с этим активом дальше.Сейчас есть в продаже целый этаж в бизнес-центре класса А, который можно рассматривать в двух разных сценариях — оставить его под собственную компанию или превратить в несколько самостоятельных инвестиционных лотов.🏢 Штаб-квартира компании Покупаете целый этаж под собственный бизнес, фиксируете цену квадратного метра сейчас и заезжаете в 2028 году. Площадь можно адаптировать под свои задачи, а не подстраиваться под готовую нарезку.📈 Инвестиция с нарезкой Берёте этаж и делите его на отдельные блоки от 65 м². Их можно сдавать или продавать по частям — то есть вместо одного крупного актива получить несколько самостоятельных офисных лотов.Что за объект? ▪️ Бизнес-центр класса А на ТТК ▪️ 5 минут пешком до метро «Марьина
Коммерческая недвижимость Москвы
2 сент., 11:40
Коммерческая недвижимость Москвы
1 сент., 08:03изменён
Топ-5 офисов со сдачей в 2028 — начале 2029 г.В продолжение моей аналитики по будущему вводу офисов в Москве: сделал подборку объектов, которые смогут привлечь арендатора до основного объёма нового предложения и сохранят конкурентоспособность в последующие годы.✅ БЦ «Сплит»: привлекательный вход при старте с небольших сумм📍 ЮАО, М. «Варшавская» — 5 минут пешком 🏬 Бизнес-центр класса А из двух секций высотой 13 и 9 этажей. Офисы от 33 до 1500 м², потолки 3,5 м, панорамные окна, террасы и зоны отдыха. Подземный паркинг на 273 машино-места. 💰 Цены: от 10,1 млн (от 34.8 кв.м)✅ БЦ «Башня Рябов»: камерность и 100% посадка арендаторов с возможностью управления всеми процессами через УК📍 ЮАО, Даниловский район, Павелецкий деловой кластер. М. «Тульская» — 200 м 🏬 Камерный бизнес-центр класса А на 21 тыс. м² и 13 этажей. Панорамное остекление, дизайнерские лобби, внутренний двор с
