Последние посты
КОРаблин
21 сент., 05:58
✍️ Очередной программный пост про перепланировку-реконструкцию нежилых зданий: много пишу о том, что Росреестр приостанавливает кадастровый учет из-за того, что видит реконструкцию, или о том, что прошлогоднее письмо парализовало целое направление работы.❓А почему это вообще проблема? Может просто всем начать получать разрешения на строительство?А потому, что для получения разрешения на строительство (а потом и ввода в эксплуатацию) нужно подготовить кучу документов и получить кучу согласований.⏏️Даже если оставить за скобками изменение ПЗЗ, АГР/АГО и модели, и оформление земельных отношений, получается: 🔸Комплекс из четырех видов изысканий - минимум 500 тыс. руб. 🔸Проектная документация по 87-ПП - в лучшем случае от
КОРаблин
17 сент., 05:58
✍️ Здесь должен был быть пост о том, что по нашим техпланам ввели в эксплуатацию 2.5 млн. кв. м недвижимости, но не ввели.Не хватило 3 485.9 кв. м.Ну зато мы не балаболы, если когда-нибудь захотим написать цифру на сайте, будем точную знать и не придется выдумывать про 10 лет опыта (уже почти 11) и миллионы квадратных метров недвижимости.💼 С прошлого поста плюс полмиллиона квадратов и плюс один регион к географии проектов - Калужская область.🔶Самый большой объект: 192 423 кв. м. 🔸Самый маленький: 9.2 кв. м (да, его принимали в эксплуатацию).В работе 23 адреса с объектами площадью 216 100 кв. м.В общем, ресурсы еще есть, присылайте запросы на техпланы для ввода!📌 Примеры, о которых можно говорить вслух, на
КОРаблин
14 сент., 05:59
⚡️Это кабель для наружной сети электроснабжения 0.4 кВ.И это один из примеров, когда непонятно, движимость это или недвижимость (предыдущая серия).С одной стороны, если закопать его в траншею, вполне себе линейное сооружение: есть функциональное назначение (передача электричества), основание (подушка из песка), готовится проектная и исполнительная документация, потом в сводный план сетей сдается.С другой стороны это блин кабель толщиной с палец! Ну в пластиковом чехле еще обычно. Ну в траншее, закопанный. Но его явно можно переместить без несоразмерного ущерба назначению: раскопал, достал и в другом месте переложил. Главное напряжение предварительно отключить.У судов единой позиции тоже нет - по искам о признании прав собственности на такие кабели признают права как на объекты недвижимости. В спорах Россетей с налоговой - не признают
КОРаблин
10 сент., 05:58
❓ К вопросу графической части межевого плана: вот чертеж оформленный “в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков”.Межевой план, если что, на образование участка с корректировкой смежного▶️Точки пронумерованы по требованиям приказа, подписи не пересекаются, иначе Росреестр приостановит.Мы когда поняли, какая красота получается, решили что обязаны поделиться ей с миром. Напечатали, чтобы показать, какой объем работы делает кадастровый инженер непонятно зачем.📄 Получилось полотно 2.4 х 2.5 метра. Повесили пока в офисе на стену, чтобы думать о вечном.Сейчас проверил, кухня в квартире, где я вырос, была почти такая же - 2.46 х 2.48.Хорошо еще, что уже много лет в Росреестр не нужно сдавать бумажные версии межевых и технических
КОРаблин
7 сент., 05:58
🔃 Продолжаем про воду: с береговыми полосами придется сталкиваться не только в случае иска прокуратуры, но и при образовании или уточнении участка.Если участок в аренде, то береговые полосы, по идее, не проблема. А вот если участок в собственности, то сейчас при его уточнении или преобразовании (разделе, объединении, перераспределении) надо вырезать береговую полосу.Об этом даже есть отдельное письмо Росреестра, прицепил к посту.👆Вопрос только, как правильно береговую полосу вырезать.🔸Если делить участок на два - один остается в собственности, второй, по границам береговой полосы, остается без зарегистрированных прав и считается собственностью РФ (или субъекта, ОМС) в силу Водного кодекса, то получается, что общая площадь новых зарегистрированных прав собственности не будетКОРаблин
3 сент., 05:58
💬 Поговорим про воду.Зачем: потому что последние лет пять идет тренд на приведение в порядок ситуации с общим доступом к водным объектам. Занимаются этим в основном органы прокуратуры, поэтому методы чаще жесткие, а требования иногда избыточные.Сначала мини-вводная - у водного объекта есть:◾️Береговая линия (граница водного объекта). ◾️Береговая полоса - полоса вдоль береговой линии для общего пользования. От пяти до 20 метров от береговой линии. ◾️Водоохранная зона - зона с ограничениями на строительство и хозяйственную деятельность. Ширина от 50 до 200 метров. ◾️Прибрежная защитная полоса - часть водоохранной зоны, либо такая же по ширине, либо меньше, с более строгими ограничениями на строительство и хозяйственную
КОРаблин
31 авг., 05:58
💬 Поговорим о смене вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в Москве.Напомню, база тут.Примерно с конца 2025 года, если вам нужно поменять ВРИ в ПЗЗ на производственные или коммунальные (типа автомойки), Департамент градостроительной политики (ДГП) требует документы об установлении санитарно-защитной зоны (СЗЗ).Раньше требовали как-то выборочно, а сейчас почти для каждого случая.Документы об установлении санитарно-защитной зоны - решение московского Роспотребнадзора. Либо письмо Роспотребнадзора о том, что СЗЗ не нужна.Что делать:1️⃣ Если уже есть установленная СЗЗ, прикладываем решение об установлении. Даже если оно старое, из начала 2000-х.2️⃣ Если установленной СЗЗ нет, идем в Роспотребнадзор. Укрупненный алгоритм: 🔸Проект
КОРаблин
27 авг., 05:58
🔊 Продолжение нашего сериала про лазерный сканер (прошлая серия).Подумали, что следующий логический этап развития направления сканирования - BIM-модели. Взяли один из уже измеренных объектов потренироваться и начали моделировать.Ну а дальше на ловца и зверь бежит - пока учились, пришел запрос на реальную работу, модель офисного здания площадью 2 200 кв. м, плюс кровля (на этот раз обошлось без автовышки).📌 Требуемая детализация - LOD 200 со всеми внутренними коммуникациями. Поэтому решили повысить точность и вместо нашего “стандартного” ручного сканера использовали полноценный стационарный FARO Focus S350. Замеры, конечно, заняли больше времени, но зато и облако точек получилось более точное и удобное для обработки.Ну и оформленные разрезы, фасады и планы этажей из БИМ получить намного проще и быстрее, чем из
КОРаблин
24 авг., 05:58
✍️ Решил подвести промежуточные итоги по основным проблемам русского кадастра в Москве.1️⃣Перепланировки в нежилых зданиях (история). Не проходят с февраля 2025. Света в конце тоннеля не видно.Национальная палата кадастровых инженеров участвует в рабочих группах, проблему обозначили еще в 2025, решения до сих пор нет.У меня секретной информации нет, но по тому, что вижу, подвижек в лучшую сторону не ожидается. В плане мероприятий (гарант, консультант) про нежилые здания ни слова.При этом счет решений судов в пользу заявителей идет на десятки, если не сотни. Но есть и решения в пользу Росреестра.2️⃣ Смена ВРИ арендуемых участков (история). По информации с официальных консультаций московского Росреестра, ВРИ участков под эксплуатацию менять начали. Запросами в ДГП продолжают мучить.
КОРаблин
20 авг., 05:58
🗓️ Уже год в Москве при разработке проектов межевания БТИ присваивает проектные адреса будущим участкам.По тексту постановления такие адреса получают статус ”ожидает утверждения проекта межевания территории”.Так вот, оказывается ДГИ действительно ожидает утверждения проекта межевания территории, а потом сам за 1-2 рабочих дня выпускает распоряжение о присвоении земельным участкам уже не проектных, а настоящих адресов.Причем они обычно совпадают с проектными.Почему меня это так удивляет - потому что 90% из того, что должно происходить автоматически, не происходит автоматически:🔸Росреестр из исходных участков забывает вырезать образуемые. 🔸Выписка из протокола ГЗК не приходит заявителю, надо вручную запрашивать. 🔸Про то, с какой болью в ЕГРН
КОРаблин
17 авг., 05:58
💬 Один из опросов HR-консультанта определил мой стиль управления как “попустительский”. Ну то есть “работает - не трогай!”, логично же?Хотя на самом деле все сложнее, мы постоянно балансируем между строгим менеджментом (фиксировать все в системе управления проектами, шаблоны, чек-листы, даже технический долг) и пониманием, что в нашей сфере бесполезно пытаться все прописать, а нужно учить людей правильно мыслить. А когда научил, можно и попопустительствовать.Но есть как минимум две вещи из регулярного менеджмента, которые у нас хорошо прижились и отказываться от которых не собираемся:🔸Первая - общий сбор по крупным проектам с техническими планами для ввода в эксплуатацию, два раза в неделю по 10-15 минут.Позволяет оценить загрузку всех инженеров и помощников, расставить приоритеты между задачами и проектами,
КОРаблин
13 авг., 05:58
🔃 Продолжим тему согласования границ: в нашей практике было много неочевидных примеров согласований, есть чем поделиться:1️⃣ Если участок в собственности Российской Федерации, то акты согласования не всегда подписывает территориальное управление Росимущества. Кроме Росимущества может быть Управление делами Президента, Министерство обороны, ФСБ, Росавиация и т.п.Лучше подумать об этом заранее. В качестве подсказки смотрите, за каким учреждением закреплен участок или здания на нем. Если это условное ФГБУ чего-то там Управления делами Президента, то не надо пытаться согласовать границы с ТУ Росимущества, Росимущество откажет. Идите сразу в УДП.Особенно это было актуально во времена, когда московское ТУ Росимущества подписывало акты согласования по 3-6 месяцев. Сдаете вы межевой план, а через полгода отказ, “это не к
КОРаблин
10 авг., 05:58
📌 Рубрика “век живи, век учись”: оказывается после выхода ППТ по программе реновации автоматически отменяется вся предыдущая документация по планировке территории (ППТ, ПМТ).Источник: абзац 3 ст. 7.2 Закона от 15.04.1993 №4802-1 "О статусе столицы РФ".Как мы думали раньше: если на территорию есть несколько ПМТ/ППТ, при образовании участков нужно ориентироваться на то, как выглядят границы участка в самом свежем документе, где этот участок отображен.🔸Например, есть ПМТ 2015 года, ППТ 2020 года и корректировка ПМТ 2025 года. Если “наш” участок отображен в ПМТ 2015 года, в ППТ 2020 года не отображен на плане межевания территории вообще, а в ПМТ 2025 года скорректирован, ориентируемся на ПМТ 2025.▶️ Если в ПМТ 2025 “наш” участок не затронут, ориентируемся на ПМТ 2015.
КОРаблин
6 авг., 05:58изменён
✍️ Опять немного базы: мы тут уже несколько раз обсуждали про вид “до” по БТИ, РТИ, про дубли и про старые планы в выписках ЕГРН.И только недавно понял, что уже не все знают, откуда ноги растут.Итак: до 2013 года кадастровым учетом объектов капитального строительства (здания, сооружения, ОНС, помещения) занимались органы технической инвентаризации, то есть БТИ.Не кадастровые инженеры и не Росреестр. Кадастровые инженеры делают технические планы и сдают их в Росреестр (тогда - кадастровую палату, ФГБУ ФКП) только с 2013 года.Точнее, в некоторых субъектах РФ - с 2012 года, но по всей стране - с 2013.❓Что это значит: что для регистрации объекта в Росреестре вместе с правоустанавливающими документами до 2013 года прикладывали не технический план, а кадастровый паспорт БТИ.Причем БТИ это не буквально БТИ, а орган,
КОРаблин
3 авг., 05:58
🎂 1 августа пошел мой 15-й год в русском кадастре.Останавливаться не планирую - драйва до сих пор полно, силы есть. Только седые волосы теперь прибавляются не в переносном, а в прямом смысле.Чего хочется: 🔸Большего смысла в работе, чтобы не приходилось совершать кучу перепробега с переделками и приостановками из-за чьих-то субъективных придирок. 🔸Большего признания и благодарности сотрудникам от клиентов. С этим за последние годы сильно лучше, но иногда случаются казусы. 🔸Ну и чтобы все знали, что мы лучшая кадастровая компания в Москве (и самые скромные).Я на собеседованиях всегда стараюсь спросить, как соискатель оказался в сфере кадастра. Обычно ответ что-то типа “родители сказали это востребовано”.Теперь каминг-аут, как в кадастре оказался
КОРаблин
30 июл., 05:58изменён
💼 Напоминаю, что одно из направлений нашей работы - описание и внесение в ЕГРН зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ).Это надо, например, когда вы СЗЗ под будущую застройку корректируете, или зону охраны ОКН устанавливаете.И на сайте у нас есть крутая таблица с органами власти, отвечающими за каждую ЗОУИТ. Недавно опять ее обновили.Большая часть работы по ЗОУИТ у нас это описание и внесение в ЕГРН санитарно-защитных зон (СЗЗ). Чуть реже - зоны санитарной охраны скважин (ЗСО) и зоны охраны ОКН. Еще реже - охранные зоны ЛЭП и газопроводов.📍 Иногда бывают выдающиеся или сильно нестандартные территории. Например, в конце 2024 года вносили в ЕГРН обновленные границы охранной зоны Троице-Сергиевой Лавры, зон регулирования застройки и зон охраняемого природного ландшафта, всего 8 зон.А еще недавно вносили
КОРаблин
27 июл., 05:54
КОРаблин
23 июл., 05:58
👷 Заметил, что клиенты и смежные профессии стали воспринимать кадастровых инженеров более серьезно.Думаю, что это неожиданное положительное следствие объединения кадастрового учета и регистрации в единую процедуру и из-за проникновения Росреестра во ввод объектов в эксплуатацию (“тестовый контур”).Как было раньше: 🔸Юристы: у нас готовы документы для сделки, нужно помещение выделить в отдельный кадастровый номер. Что значит “помещение не изолировано”? Нет такого в Гражданском кодексе! Сейчас найду решение ВС РФ, где написано, что все это бред! 🔸Согласователи перепланировок: я получил акт Мосжилинспекции, и БТИ сделал. Что значит будет приостановка из-за того, что между актом и БТИ дверь сдвинута на 20 см? Что значит не все работы в акте прописаны? Вы что, идиоты? Все согласовано!
КОРаблин
20 июл., 05:58
📍Иногда образовать участок под застройку в сложившейся территории это большой сложный квест.Типичная ситуация - когда будущий участок образуется посередине нескольких существующих, как правило, неуточненных, и с разными ВРИ, с разными видами прав.Получается, что перераспределить такие участки практически невозможно. Разделить исходные и потом собрать из кусочков один новый - нельзя, потому что после раздела они будут противоречить утвержденному проекту межевания или проекту планировки.В такой ситуации образуем новый участок из земель с корректировкой смежных. То есть как будто “раздвигаем” смежные участки, чтобы запихнуть между ними наш образуемый.Да, нужно будет лично подписывать акты согласования, но это все равно решение проблемы.Так же, кстати, работает иногда и перераспределение с землями - “раздвигаем” смежные участки, а получившиеся
КОРаблин
16 июл., 05:58
💬 Немного лирики про личный кабинет кадастрового инженера на сайте Росреестра.Мое мнение - единственная разница между личным кабинетом кадастрового инженера и личным кабинетом обычного человека или юридического лица - гордая надпись “кадастровый инженер”.🔸Первое, о чем скажу: кадастровый инженер не видит никаких данных, недоступных обычному человеку. И в режиме онлайн в базе тоже ничего посмотреть не может. Когда нам что-то надо, заказываем выписки. В бешеном количестве.🔸Второе: в личном кабинете есть механизм “предварительной проверки” межевых и технических планов. По факту он проверяет (должен проверять) техническую корректность указания координат, пересечения с зонами и т.п. Проблема в том, что он не всегда нормально работает, а еще любая программа для кадастровых инженеров
