Последние посты
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
25 сент., 15:02изменён
📍Интересный кейс, точнее вопрос, возник сегодня в нашем чате. Цитирую:«Вася имеет 6 млн руб. для покупки квартиры за 30 млн руб. в 2026 г. У Васи доход позволяет взять ипотеку и купить у застройщика под 12,7% годовых квартиру, взяв 24 млн на 30 лет. Платеж банку составит 260 тыс. в месяц. И Вася счастливчик с квартирой в 30 млн руб. ждет удвоения цены.Теперь считаем на инвестиционном калькуляторе, что ждет Васю, если он по 260 тыс. ежемесячно готов откладывать и у него есть 6 млн руб.Как думаете, что выберет Вася?»Теперь давайте посмотрим на скрин выше. Как вам итоговый результат инвестиционного калькулятора?! Если Вася не будет покупать квартиру, то через 30 лет у него будет почти… 1 миллиард рублей! 🧐Знаете, когда я это увидел, у меня прям руки зачесались всё продать и вложить куда-нибудь на 30 лет, чтобы по итогу у меня этих миллиардов было очень-очень много. Но…. Любопытства ради, всё-таки решил перепроверить. И обратил внимание на такую сноску:«С учетом инфляции сумма 978 394 115 ₽ будет эквивалентна 56 070 351 ₽ в текущих ценах.»Знаете, что это значит? Это значит, что при 12-ти процентных ставках по депозиту, подписчик закладывает в свои расчеты ежегодную инфляцию в 10-10,5% на протяжении всех 30 лет.А теперь самое интересное.Давайте посчитаем, какой капитал будет у Васи через 30 лет, если он всё-таки выберет вариант с квартирой. Но для этого нам потребуется еще одна вводная. А именно: исторически, цены на недвижимость растут на размер инфляции. Теперь считаем:Вариант № 1:Стоимость квартиры через 30 лет (рост на 10,5% в год): 600 млн руб.Доход от аренды (5% годовых): 271 млн руб.Расходная часть (грубо):Ипотека = 93,6 млн руб., 5 млн руб. — ремонт.В сухом остатке, общий доход Васи составит… 766,8 млн руб.Понимаю, что расчет приблизительный, да и ремонт Вася будет делать не единожды.Поэтому пересчитаем. Вариант № 2:Какой будет примерный доход у Васи, если арендные платежи он будет…. нет, не тратить, а ежемесячно переводить на депозит под 12% годовых.Так вот, знаете в этом примере, каков приблизительный результат? Итоговый доход Васи… составит примерно: 1,65 млрд руб!
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
24 сент., 14:15изменён
📍Минфин объявил новые условия по семейной ипотеке, которые начнут действовать уже через неделю, т.е. с 1 октября!Измененные условия для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей:4% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;6% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;8% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с тремя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;10% годовых, 15 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора;12% годовых, 12 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора.И вот что еще важно: субсидировать семейную ипотеку государство теперь будет 15 лет, а не 30, как это было ранее.🔖 Вот такие дела, друзья. И пока, честно говоря, это похоже на то, что семейку ожидает….увы, провал выдач. Ибо, что бы повторно взять семейную ипотеку, нужно выполнить два условия:- предыдущий льготный кредит должен быть полностью погашен.- произошло пополнение в семье . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
24 сент., 13:06изменён
📍Хм-м-м, очень похоже на то, что переуступок на рынке недвижимости скоро точно станет меньше. Причем в разы. Впрочем, нет, скорее так: инвестиционных квартир в продаже, увы, станет меньше, причём существенно.И вот почему: Минфин с 2027 года предлагает исчислять прогрессивный НДФЛ (13–22%) с единого общего дохода гражданина, в который будут включены:ЗП, доходы от продажи имущества, дивиденды, проценты по вкладам, доходы от операций с ценными бумагами, страхования и дарения.Смотрите, что получится в сухом остатке: если вы продадите инвестиционную квартиру вне льготного периода, то вам может «прилететь» налог до 22%, причём на всё, включая зарплату, доходы по депозитам и т.д.🔖 Вот такие дела, друзья. Поэтому, думаю, что часть инвесторов точно откажутся продавать свои квартиры. И будут ждать, когда пройдёт 5 лет с момента приобретения новостройки. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслухЛабиринт инвестора: новостройки Москвы.
23 сент., 09:44
14–16% годовых в недвижимости звучат хорошо. Но сначала разберемся, что именно стоит за этой цифрой на примере Parametr.Речь о прогнозируемой арендной доходности лайт индастриал – универсальный формат 4 в 1 (производство, хранение, офис, шоурум). Ориентир по окупаемости – 6–7 лет. Отдельно Parametr указывает прогнозный рост стоимости самого актива - около 8% в год.Складывать 16% и 8% и сразу рисовать 24% не совсем правильно. Арендный поток зависит от фактической ставки, загрузки, налогов и расходов на управление. Рост цены тоже не происходит по расписанию.Но у вторых очередей «Токарево» и «Соколово», которые девелопер анонсировал недавно, есть три сильные вводные.Первая – спрос. Первые очереди обоих проектов почти полностью распроданы еще до ввода.Вторая – управление. Parametr может найти арендатора, заключить договор и взять на себя текущие вопросы.Третья – локации. «Токарево» – всего 10 минут до МКАД по Новорязанскому шоссе, рядом метро, МЦД-3, связь с М-12 и крупные города вокруг. «Соколово» – первая линия Киевского шоссе, пять минут до метро Внуково, ЦКАД, МЦД-4 и население Новой Москвы.Порог входа: блок класса А площадью 547 кв.м в формате «заезжай и живи» в «Токарево» стоит от 70 млн рублей с НДС. Кому дорого – есть варианты для совместной покупки.Готовность – IV квартал 2027 года.Здесь есть материальный актив в перспективных локациях, платежеспособный арендатор и возможность делегировать операционку.
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
22 сент., 06:39изменён
📍Август — месяц контрастов. С одной стороны, в этом месяце исторически умеренная активность покупателей из-за сезона отпусков. А с другой… Сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» за прошлый месяц.Продано 10,9 тыс. квартир. Пока ситуация не очень понятна, не так ли? И это происходит лишь потому, что отдельные цифры сами по себе не дают полной картины и скорее вводят в заблуждение. Поэтому, давайте посмотрим на пропорции, а именно на соотношение проданных квартир к их количеству на рынке.Так вот, соотношение в августе = 38%. А это, на самом деле, очень много. И это значит, что ликвидные и качественные квартиры с хорошим ремонтом («въезжай и живи») продаются за две недели и меньше. И еще это значит, что в текущий момент времени на рынке… покупателей больше, чем продавцов.Друзья, понимаю, что тем, кто пока так и не решились на покупку, эта ситуация может очень не
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
20 сент., 08:41изменён
пытаюсь купить квартиру 100+ м2Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
18 сент., 08:28
📍Знаете, что такое думскроллинг? Это такая навязчивая привычка бесконтрольно читать плохие или трагические новости, несмотря на ухудшение собственного эмоционального состояния. К слову, думскроллинг вызывает зависимость! Так как мозг постоянно требует всё новых «доз» негатива.Так вот, эта привычка опасна не только усилением тревоги и депрессии, но и искажением картины мира! У человека развивается к-а-т-а-с-т-р-о-ф-и-ч-е-с-к-о-е мышление — это такое когнитивное искажение, при котором человек автоматически представляет самый худший сценарий и недооценивает свою способность справиться с ситуацией.Думаю, о том, что я написал выше, часть подписчиков точно не знала. А вот журналисты об этом очень хорошо осведомлены, поэтому любят нам подкинуть свежую порцию ужасных новостей.В общем, давайте прочитаем, что на днях написали «Известия» (ссылка). Если лень читать, тезисно перескажу: всё
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
16 сент., 14:56
💸 Недвижимость приносит доход не потому, что находится у моря. Она приносит доход, когда ею профессионально управляют⭐️ На этой модели построен «Тамерун» — курортный апарт-отель на первой береговой линии Крыма.Международный отельный оператор берёт на себя весь цикл работы с объектом:— заселение и обслуживание гостей; — эксплуатацию и технические вопросы; — прозрачную отчётность для собственника.Инвестиционную привлекательность поддерживает гостиничная инфраструктура: собственный песчаный пляж, круглогодичные бассейны и SPA, рестораны, детские пространства и сервис уровня 5.Апартаменты передаются с отделкой и меблировкой. Стоимость — от 11,2 млн ₽. Срок сдачи — IV квартал 2028 года.Вы владеете недвижимостью, а её повседневной работой занимается профессиональная команда.➡️ Посм
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
16 сент., 13:11
📍Ну дела… Похоже, идём на рекорд, а ситуация на «вторичке» очень напоминает 2021 год. Знаете, что случилось в прошлом месяце? Если «нет», то докладываю:По данным «Домклик», в августе «вторичка» подорожала сразу на 3,3%. А с января, за 8 месяцев, цены на квартиры уже приросли на 16+% ... Признаться, удивлён. Да, я предполагал рост, но не такой стремительный.В общем, пока динамика изменения цен превышает все прогнозы. И, если покупательская активность не утихнет, то уже в следующем месяце мы пробьем психологическую отметку: средняя цена на «вторичке» в Москве = 400 тыс. руб./м2.Ну или иными словами: средне-минимальные цены на «двушки» в относительно свежих панельных домах скорее будут начинаться от 20-21 млн руб., а «однушки» — от 15-16 млн руб.В общем, именно поэтому ЕВРО-2 по 17-18 млн руб., а ЕВРО-3 по 24-26 млн руб. в новом доме и с новым ремонтом меня уже совершенно не
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
15 сент., 15:30
Старт продаж нового дома с уникальной архитектурой в жилом районе «Деснаречье» от А101ГК «А101» открыла продажи квартир в новом доме жилого района «Деснаречье». Авторский проект разработан Архитектурной мастерской Максима Атаянца.23-этажная башня со шпилем, каскадный корпус, панорамные виды на зелень и слияние рек Десна и Незнайка - архитектура здесь работает не только на внешний облик, но и на качество жизни.В доме 352 квартиры, при этом более 90% планировок — нестандартные. Можно выбрать квартиру с мастер-спальней, двумя ванными комнатами или просторной террасой. А в четырёх двухуровневых пентхаусах высота потолков в гостиной достигает 6,1 метра.«Деснаречье» особенно интересно семьям, которые хотят совместить комфорт городской жизни с ощущением собственного пространства. Для детей — безопасный двор без машин, игровые и спортивные площадки, образовательная зона и места для
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
15 сент., 06:15
📍ЖК «ТАТУМ», застройщик «FORMA», бизнес-класс. Адрес: г. Москва, ул. Обручева, 27. Метро «Калужская» + «Воронцовская» — 5 минут пешком. Выдача ключей до 09.2029.Текущие цены, от:ЕВРО-2 (36 м2) — 22,7 млн руб. ЕВРО-3 (70 м2) — 36,5 млн руб. ЕВРО-4 (74 м2) — 41,7 млн руб.Знаете, иногда читаю такие комментарии: «Какой замечательный жилой комплекс, какое чудесное место!» Правда, ни один из комментаторов еще ни разу не обмолвился, что не так давно это «чудесное место» было настолько гиблым, что тут даже трактористы крестились, когда проезжали мимо.Вот такая ситуация, впрочем, удивляться здесь нечему. Ибо Москва — живой организм. Она растёт. Она меняется. И на месте потрёпанных жизнью многоэтажных сараев появляются новые современные кварталы, которые так нравятся людям.Так вот, я написал это лишь для того, чтобы мы могли оценить локацию у метро «Калужская» не в моменте, а в
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
12 сент., 08:44изменён
📍Видели, что происходило в комментариях к предыдущему посту? Если не читали, процитирую: высокий ключ — это очень хорошо, ибо ставки по депозитам еще какое-то время будут ого-го-го, а квартиры подешевеют.Ну или иными словами, часть моих оппонентов утверждают, что из-за высокой ключевой ставки квартиры должны подешеветь. Ну что на это сказать… Мнение оппонентов я уважаю, но не разделяю, и вот почему. Смотрите:Предположим, Петя хочет купить квартиру. И не только хочет, но и может, ибо у него есть деньги. Что он делает при высокой ключевой ставке? Правильно — кладёт всю сумму на депозит в ожидании снижения цен.Теперь, что делает застройщик? Правильно — он строит. Но, что важно! В текущие времена он строит-то на… кредитные деньги, ибо таков закон. Это раньше застройщик мог строить на деньги дольщиков. А сейчас всю стройку финансирует банк.Так вот, чтобы строить, застройщик идёт вЛабиринт инвестора: новостройки Москвы.
11 сент., 12:13
А вот и «Эверест» от Upside.Upside открыл продажи в самой высокой башне проекта. Она уже строится – ее возводят одновременно с остальными небоскребами.С точки зрения продукта здесь сделали ставку на то, что сложно добавить потом: виды. Башню развернули так, чтобы большинство квартир не упирались в соседний фасад. Вместо «окна в окна» – виды на Останкино, Ботанический сад, Яузу и Лосиный остров.На эксплуатируемой кровле разместится самая просторная смотровая терраса площадью 155 кв.м. Плюс доступ в Upside Клуб и SPA на 47-м этаже «Атласа».Внутри – инженерия уровня проекта: приточно-вытяжная вентиляция, чиллер-фанкойл и пятиступенчатая очистка воды.Для покупателя здесь получается довольно понятный набор: высотность + виды + дополнительная инфраструктура + уже идущая стройка.Осталось главное – посмотреть, как все это упаковали в цену квадратного метра.
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
11 сент., 08:30изменён
📍Ну что же, сегодня очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. Знаю-знаю, что большинство аналитиков и участников рынка сходятся в консенсус-прогнозе о её сохранении на уровне 14,00% годовых.Но, честно говоря, я в этом не совсем уверен. Более того, считаю, что «ключ» с вероятностью в 60% сегодня снизят. И на это есть две причины:Первая: последние тезисы ЦБ пропитаны высказываниями про ситуацию в рыночных секторах экономики. И это, на самом деле, очень хорошо. И это значит, что регулятор готов проявлять гибкость, чего ранее в тезисах ЦБ — не наблюдалось.Вторая: да-да, я видел и слышал, что недавно говорил Президент про ключевую ставку. Причём, высказался он так, что Блумберг тут же написал статью о том, что якобы мнения в Правительстве кардинально поменялись, ну и «ключ» теперь снижать не будут. Так вот, считаю, помимо того, что сказал Путин, не менее важно — как он это сказал.🔖Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
10 сент., 10:48
В Дорогомилове рядом с Парком Победы начались продажи офисов в бизнес-центре класса А «Цетлин» от ГК «Сумма Элементов».Объект расположен по адресу: ул. Неверовского, 10/3. Разрешение на строительство получено в августе, и работы уже ведутся.Характеристики объекта: ⏺15 этажей, общая площадь — более 33 тыс. кв. м, из которых офисная часть — 20 тыс. кв. м; ⏺площади лотов — от 63 до 1635 кв.м; ⏺цена квадратного метра — от 550 тыс. рублей; ⏺минимальная стоимость входа — 33,6 млн рублей.Для офисов класса А в пределах ТТК такие цены считаются рыночными; формат отделки — shell&core, предусмотрена возможность объединения лотов и создания гибких планировок. Первые этажи отведены под ритейл, кафе и зоны отдыха.Архитектурное решение Концепция названа в честь советского математика Михаила Цетлина и обыгрывает идею гиперкуба — символа движения и трансформации. Фасады будут выполнены из
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
9 сент., 13:31изменён
📍А вот это уже событие! И если оно произойдёт, то будет настоящим тектоническим сдвигом. Так вот, знаете, что сегодня объявил Сергей Семёнович? Московский метрополитен будет обслуживать… Московскую область!Ладно, ОК. Предположим, что так и будет. И что это значит? А вот что — до 2035 года должны появиться следующие станции:г. Красногорск. Будет продлена Рублёво-Архангельская линия метро. Появятся две новые станции: «Красногорск» и «Изумрудные холмы».г. Мытищи. От станции «Медведково», Калужско-Рижская линия будет продлена до станции «Мытищи».г. Балашиха. Похоже, что от станции «Восточная», Арбатско-Покровская линия будет продлена до станции «Балашиха».г. Химки. Ну с этим городом всё понятно. Писал уже об этом. И на самом деле, это уже не новость. Таганско-Краснопресненская линия от станции «Планерная» будет продлена. Появятся две новые станции: «Химки» и «Куркино».Пос. Разви
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
7 сент., 07:57изменён
📍Друзья, в моменте на рынке новостроек складывается достаточно интересная ситуация. Видите, что происходит в Москве с продажами по ДДУ???Тыц-тыц, что-то мне это совсем не нравится. Да, понимаю: себестоимость стройки растет, с разрешениями на строительство — беда, кредиты дорогие, запредельные требования по кол-ву машино-мест и т. д.Но… Такую динамику продаж, как в прошлом месяце, я бы назвал неудовлетворительной. Почему? Смотрите:С одной стороны, отношение распроданности к стройготовности в Москве составляет 91%, — что очень много. Правда, есть «нюанс»: при таком темпе продаж застройщики в Москве продадут за год около 2,3 млн м2. А это… немного, ибо им нужно реализовать примерно 3 млн м2.Почему 3 млн, спросите вы? Давайте посчитаем:Ввод жилья в 2026 = 3,6 млн м2. Продано 72%.Ввод жилья в 2027 г. = 5,8 млн м2. Продано 53%.За 12 месяцев, желательно продать все остатки
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
5 сент., 14:58
📍 Сегодня у нас на очереди разбор симпатичной семейной новостройки комфорт-класса, представленнойпроектом «Московские кварталы» в ЮЗАО. Знакомьтесь, ЖК Гарибальди ул., д. 26 в Обручевском районе.Дом уже введен в эксплуатацию. До метро «Новые Черемушки» около 6 минут пешком, рядом есть школы, детские сады, магазины, 2 ТЦ и Воронцовский парк. В общем, с инфраструктурой здесь проблем быть не должно.Сам ЖК состоит из двух корпусов по 16 этажей, всего 300 квартир. Двор благоустроили, сделали детскую и спортивную площадки, зоны отдыха и озеленение.Высота потолков составляет вполне стандартные для этого класса жилья 2,7 метра. Квартиры передаются уже с отделкой, поэтому после получения ключей не придется начинать ремонт с нуля.Если смотрите «для себя»: базовый хороший проект. Метро рядом, район давно сформирован, до Воронцовского парка можно дойти пешком. В целом, как и сказал, для
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
4 сент., 07:37изменён
📍Ну что же, друзья. Мы часто слышим о том, что рынок аренды Москвы ждёт крах, ибо количество сдающихся объектов обновляет максимумы за последние 3 года. Ну и после того, как аренда рухнет из-за избытка предложения — цены на квартиры обязательно пойдут вниз.А что, если я вам покажу один любопытный график? На нем я одновременно отобразил два параметра:Первый — количество свободных квартир, сдающихся в аренду.Второй — количество квартир в продаже на вторичном рынке.Зачем я это сделал? А всё для того, чтобы мы смогли посмотреть на рынок… глобально. Ибо рынки аренды и «вторички» тесно взаимосвязаны и представляют собой две части единой системы.Так вот, теперь на графике мы видим полную картину, и именно сейчас предлагаю сделать какие-либо выводы. Ибо теперь мы видим факты, данные и можем делать логические умозаключения.Видите, как устроен и работает рынок? Если нет внешних
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
1 сент., 13:01
📍1 сентября. «Сбербанк Онлайн». Тыц-тыц, и сегодня, у меня, появилась третья форма денег... А именно — счет цифрового рубля, наличие которого, со слов ЦБ, обещает одни плюсы.🔖 В общем, интересно, заменит ли со временем цифровой рубль наличную форму денег? Честно говоря, думаю, что именно так и будет. Но не сразу, а после того, как у цифро-рубля появится функция офлайн-платежей. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух
