Последние посты
Инвест движение
19 авг., 17:35
Одинцово. Следующий объект P&P CapitalПоказываем проект, который сейчас находится на этапе подготовки к реализации.Здесь уже определены концепция, якорный арендатор и экономика будущего торгового комплекса.📍 Одинцово 🏪 федеральный арендатор «ДА!» 📐 927 м² арендопригодной площади 💰 прогнозируемый ГАП — 27,8 млн ₽ в годИ сейчас открыт первый раунд инвестирования:💰 16–35 млн ₽ 📈 до 50% годовыхДля нас это как раз тот этап, где создаётся основная часть стоимости будущего актива.Хотите посмотреть финансовую модель и подробнее разобраться в проекте?
Инвест движение
18 авг., 10:41
Три объекта. Три стройки. И всё идёт по плану.Котельники 2, Котельники 3 и Солнечногорск сейчас активно строятся.Собрали несколько кадров с площадок, чтобы показать, как продвигаются наши проекты.Работы идут по графику, все три объекта планируем вывести в эксплуатацию до конца 2026 года.Параллельно уже активно работаем с арендаторами, чтобы к запуску объекты были не просто построены, а заполнены и начали приносить деньги.Скоро будем считать арендный поток💰
Инвест движение
6 авг., 15:18
Иногда объект стоит на хорошей улице, вокруг есть люди и трафик, но арендатора нет месяцами или даже годами.📌 Проблема может быть не в спросе.А в самом объекте.Неправильная площадь. Неудобная планировка. Нет парковки. Слабая видимость. Высокая ставка. Не подходит назначение.В результате собственник ждёт арендатора, снижает цену, делает ремонт, снова ждёт.А объект всё это время не приносит денег.📊 Поэтому хороший арендный бизнес начинается ещё до покупки.Важно понимать, кому именно нужен этот объект и почему арендатор должен выбрать его среди десятков других предложений.
Инвест движение
31 июл., 11:26
«Здесь же Пятёрочка. Значит, объект отличный».Это одна из самых распространённых ошибок при оценке коммерческой недвижимости.📌 Федеральный арендатор не создаёт ценность автоматически.Он лишь подтверждает, что объект подошёл под задачи конкретной сети. Если локация слабеет, трафик падает или экономика перестаёт работать, даже известный арендатор не гарантирует высокую доходность и рост стоимости.📊 Мы видели объекты с федеральными арендаторами, которые годами почти не росли в цене. И наоборот, помещения с менее известными арендаторами показывали лучшую экономику благодаря сильной локации и потенциалу развития.Поэтому перед покупкой важно понять: — почему сеть выбрала именно это место; — насколько устойчив спрос; — есть ли потенциал капитализации; — что произойдёт, если арендатор однажды съедет.📌 Федеральный арендатор, безусловно, плюс, но это не причина покупать объект. Это
Инвест движение
24 июл., 10:40
Один из самых дорогих мифов в коммерческой недвижимости звучит так: «Главное, чтобы была хорошая локация».Но что такое хорошая локация? Для кафе это одно. Для склада другое. Для супермаркета третье.📌 Даже отличное место может оказаться плохой инвестицией.Почему? Потому что за очевидные локации обычно уже переплатили.Высокий спрос приводит к высокой цене, а высокая цена снижает потенциальную доходность.📊 Поэтому опытные инвесторы ищут не самые популярные места.Они ищут локации, где рынок ещё не до конца оценил потенциал. Именно там чаще появляется возможность купить дешевле, увеличить стоимость объекта и заработать больше.Вывод: Локация важна, но ещё важнее понимать, сколько вы за неё платите и какой потенциал роста она оставляет инвестору.
Инвест движение
21 июл., 07:02
Можно ничего не построить, не залить ни одного куба бетона. И при этом значительно увеличить стоимость участка.📌 Всё благодаря одному документуНапример, разрешению на строительство. Пока его нет, участок интересен лишь ограниченному кругу покупателей.После получения РНС его стоимость может вырасти в разы, потому что новый собственник может сразу выйти на стройку.Именно за экономию времени и снижение рисков рынок готов платить больше.То же самое происходит после изменения вида разрешённого использования, утверждения градостроительной документации или подключения коммуникаций.📊 Сам участок при этом не меняетсяМеняются его возможности, поэтому в девелопменте самые большие деньги часто зарабатывают не на покупке земли, а на создании её новой стоимости.Земля дорожает не потому, что проходит время. Она дорожает потому, что появляется возможность сделать с ней больше.
Инвест движение
18 июл., 11:32
Самая дорогая часть здания часто находится... под ним.📌 Речь о землеПредставьте два одинаковых объекта.Один стоит на участке, где ничего нельзя изменить.Второй, на земле, где можно увеличить площадь, изменить назначение объекта или построить вторую очередь.Внешне они почти одинаковые, но их стоимость может отличаться в разы.Почему? Потому что инвестор покупает не стены. Он покупает возможности.Именно поэтому перед покупкой девелоперы сначала изучают участок:— что здесь можно построить; — какие есть ограничения; — насколько можно увеличить капитализацию.
Инвест движение
1 июл., 16:56
Большинство людей воспринимают кредит как обязательство. Инвесторы смотрят иначе.📌 Вопрос не в наличии кредита, а в том, увеличивает ли он доходность собственного капитала.📊 Пример Стоимость проекта с выкупом объекта и ремонтом: 350 млн ₽Сценарий №1Вложения: 350 млн собственных средств. Через 2 года продажа за 500 млн. Прибыль: 150 млн.📈 ROI = 43%Сценарий №2Собственные средства: 50 млн ₽. Финансирует банк: 300 млн. За 2 года ещё 100 млн направляются на ремонт и обслуживание кредита.
Инвест движение
30 июн., 17:47
За последние годы рынок коммерческой недвижимости изменился.В сегмент небольших проектов пришло огромное количество инвесторов: бывшие девелоперы ИЖС, участники рынка жилой недвижимости и те, кто освоил одну и ту же стратегию.Сценарий простой: 👉 участок 👉 строительство 👉 федеральный арендатор 👉 продажа ГАБ📊 Результат: — конкуренция выросла; — хорошие участки быстро уходят; — стоимость земли растёт; — доходность снижается.Мы не раз видели аукционы, где цена участка росла настолько, что прибыль проекта исчезала ещё до начала строительства.📌 Поэтому сегодня более интересная экономика всё чаще появляется в крупных проектах.
Инвест движение
27 июн., 08:46
Большинство покупают недвижимость ради аренды.Купили объект. Нашли арендатора. Получаете доход.Это инвестиция.📌 Но когда вы начинаете влиять на стоимость объекта, недвижимость становится бизнесом.Например: — меняете концепцию — делите помещения — привлекаете сетевых арендаторов — увеличиваете арендный поток — повышаете капитализацию👉 Вы уже не просто владеете активом, а создаёте стоимость.📊 ПримерПустое помещение может стоить 30 млн ₽. То же помещение с федеральными арендаторами уже 40–45 млн ₽.
Инвест движение
22 июн., 16:17
Как за 7 месяцев создать ГАБ с доходностью от 50%📍 КотельникиОдин из наших реализованных проектов, который уже построен и работает.Что было сделано:— выбрана локация с дефицитом качественной коммерческой недвижимости — проведён девелопмент проекта — построен объект площадью 300 м² — привлечён федеральный арендатор «Пятёрочка»📊 РезультатПлощадь: 300 м²Бюджет проекта: 35 млн ₽Срок реализации: 7 месяцевИнвест движение
22 июн., 16:16
Инвест движение
3 июн., 11:25
Последние месяцы рынок преподнёс сюрприз.Многие ждали, что доллар будет расти.Но рубль укрепился.И это показало одну интересную вещь.📌 Большинство инвесторов до сих пор пытаются угадать следующий шаг рынка.Какой будет курс? Когда покупать валюту? Что будет со ставкой?Но пока идут споры, реальные активы продолжают менять владельцев.Недавно у нас был инвестор, который рассматривал проект в Котельниках.Экономика нравилась. Локация нравилась.
Инвест движение
28 мая, 14:13
В момент, когда риск начинают воспринимать как повод не делать сделку.📌 Что происходит обычно Инвестор находит объект. Экономика сходится. Потенциал есть.Дальше подключаются: — бесконечные проверки — попытка исключить вообще все риски — юристы, которые начинают искать причины не подписыватьИ именно здесь логика сделки часто ломается. Потому что если смотреть на любую сделку только глазами юриста, её почти всегда можно развалить.Всегда найдётся: — потенциальный спор — слабое место — риск, вероятность которого минимальна — причина «ещё подумать»
Инвест движение
25 мая, 08:07
Такой инвестор смотрит на рынок иначе.Он не ищет: — «самый дешёвый объект» — красивую презентацию — идеальную локацию «на слуху»📌 Его главный вопрос другой: насколько этот объект вырастет в стоимости в ближайшие 2–5 лет.Потому что при большом капитале главная задача — не просто получать доходность. Главная задача — капитализация.📊 Поэтому такой инвестор смотрит: — есть ли потенциал развития района — как изменится трафик через несколько лет — появятся ли рядом новые ЖК, дороги, инфраструктура — можно ли увеличить арендный поток — как изменится ликвидность объекта со временем👉 То есть оценивается не только объект сегодня, а его будущая стоимость.
Инвест движение
19 мая, 11:36
Большинство инвесторов мыслят так:📌 «Хорошая локация» = центр, новые ЖК, дорогие улицы, высокий трафикЗвучит логично. Но именно там часто самая низкая доходность.Почему?Потому что такие локации уже переоценены рынком.👉 Все хотят купить «понятное» 👉 Конкуренция выше 👉 Цена входа выше 👉 Доходность ниже📌 А где появляются сильные сделки?Не всегда в самых очевидных местах.Иногда лучший объект:
Инвест движение
12 мая, 08:08
Почему желание «разобраться до конца» убивает доходностьВы не заходите в сделку, пока не поймёте всё.Сначала это выглядит разумно. Вы проверяете, задаёте вопросы, хотите учесть все риски.Но в какой-то момент это перестаёт давать новую информацию и начинает просто тянуть время.⏳ В это время объект уходит или условия становятся хуже📌 Пример Помещение 50 м², арендатор — ПВЗ Доходность на входе ~12% Потенциал — рост до 16% за счёт долгого договораПока вы думаете, другой инвестор заходит, фиксирует арендатора и продаёт объект дороже
Инвест движение
28 апр., 07:41изменён
Сделка не срывается. Вы просто в неё не заходите.📌 Типичный сценарий Объект подходит. Цифры сходятся. Риски понятны.Но вы решаете: «ещё посмотрю», «нужно подумать», «вдруг есть лучше»⏳ Через время — объект забирают — его доупаковывают — цена растётИ он снова появляется на рынке, но уже с другой доходностью📊 Что это значит Вы не потеряли деньги напрямую, вы не заработали там, где могли📌 Где граница До момента, пока вы собираете ключевые данные - это осторожность
Инвест движение
20 апр., 08:31
⚠️ ФИНАЛЬНАЯ СТАДИЯ РАУНДА Проект №270 почти закрыт Уже собрано 82%👉 30+ инвесторов уже внутри🤝 Кто они? Это не просто инвесторы👉 это те, кто заходят в реальный девелопмент 👉 и получают доступ к тому, что обычно закрыто🔥 Главная ценность Вы заходите не только в доходность👉 вы получаете доступ к внутренней кухне проекта— все этапы вживую — реальные цифры и решения — понимание, как делаются 30–50% годовых
Инвест движение
14 апр., 11:40
❗️Теперь в девелопмент можно зайти от 100 000 ₽Мы строим доходные магазины с арендаторами под ключ💰 Экономика проекта: — срок реализации 9–18 мес — целевая доходность: 50% годовых💡 Раньше - один проект — один инвестор и вход от 30–35 млн ₽Теперь: — вход от 100 000 ₽ — через инвест-платформу (регулирование ЦБ РФ) https://pnpcapital.ru/panfilovinvest — проект №270🛡 Защита: — 10% гарантировано — залог проекта➡️ Вы заходите в модель девелопера, но с меньшим чеком и защитой
