Последние посты
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
22 сент., 16:05
Как вообще зарабатывают на недвижимости ПхукетаПост-основа, к которому я буду возвращаться во всех расчётах. Если вы только присматриваетесь к острову, начните отсюда ⬇️Заработать на недвижимости можно тремя способами. Работают они по-разному, и путать их не стоит.1️⃣ Рост стоимости, пока идёт стройка Вы покупаете на старте продаж, а лучше всего ещё до начала строительства. К моменту сдачи объект стоит дороже.Прайс поднимается по мере распроданности и со временем. И зависит это от спроса. Если проект продаётся хорошо, застройщик иногда даже не успевает переписывать цены.Решающий момент здесь дефицитность и уникальность. Проект в хорошей локации, с уникальными характеристиками, и подобных предложений рядом мало или нет совсем. Такой объект быстро распродаётся, причём на реальном спросе, без хайпа, и его рыночная
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
21 сент., 13:10
Стоит ли покупать в Паттайе: моё мнениеДелюсь своим экспертным взглядом на рынок недвижимости Паттайи ⬇️Сразу скажу: изучать все объекты, которые там строятся и построены, я не стала. И не считаю нужным. Реально интересных проектов в хороших локациях там единицы.Поэтому разберу по задачам: кому подходит этот город и под что там стоит покупать.Задача первая: житьВам очень нравится Паттайя. Для вас важна близость к Бангкоку: бизнес, учёба, что-то ещё. Или вы просто любите этот город и не представляете жизнь без него.Тогда выбрать жильё можно буквально на любой вкус и кошелёк ☝️Это может быть вторичка. Или трофейные объекты: построены давно, но стоят в престижных локациях, которые уже никто не повторит. Просторные квартиры, необязательно в новых комплексах. Совсем убитые варианты брать не стоит.Хотите современную высотку — есть и готовые, иЗакрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
19 сент., 13:00
Паттайя после Пхукета: честные впечатленияПока я была в Паттайе, поймала себя на том, что всё время сравниваю. Это нечестно по отношению к городу, но ничего не могу с собой поделать 🙂Расскажу, что увидела.✅ Первое, что чувствуешь, это духотаПхукет это остров, и там дышится совсем по-другому. Красивая природа, леса, много воздуха. Андаманское море чище, экология лучше, и это чувствуется физически. Даже в самый жаркий день дышится нормально.В Паттайе воздух стоит. Влажный, плотный, никуда не двигается. Плюс город на материке, портовый, рядом Бангкок, и часть смога доносится оттуда. К вечеру становится легче, но днём разница ощущается сразу.✅ Второе, это хаотичность застройкиИменно хаотичность, а не теснота. Земли там как раз много.Вокруг свободные участки, которые просто стоят пятнами. Я понимаю, почему:Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
18 сент., 13:05
Почему семья, которая живёт во Вьетнаме, покупает в ТаиландеВ прошлом посте я рассказала, что полетела в Паттайю по просьбе клиентов, и обещала продолжение. Вот оно 🗝Начну с того, кто эти люди.Семья давно читает канал. Присматривались, долго общались со мной дистанционно, разбирали задачу по частям. А живут они в Дананге.Это Вьетнам, курортный город на побережье, у нас его иногда сравнивают с Сочи. Высотки у моря, русское комьюнити, хороший пляж, недорогая жизнь.Им там нравится. И при этом они покупают в Таиланде.Почему так?Причина простая: во Вьетнаме иностранец не может нормально оформить недвижимость на себя. Юридической формы собственности, на которую можно опереться, там просто нет.Дальше по списку. Нет вменяемых визовых программ для иностранцев. Нет условий для бизнеса. Иностранец даже байк на себя оформить не может, не говоря о
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
16 сент., 13:02
Так зачем я всё-таки полетела в ПаттайюЯ обещала рассказать, и вот 🙂Начну с того, что в Паттайю я собиралась давно. Как это обычно бывает: думаешь, планируешь, а потом работа, дела, и всё откладывается ещё на год. У меня это тянулось не первый сезон.А потом появился конкретный повод.Ко мне обратились подписчики. Семья, которая давно читает канал и решила, что выбирать недвижимость будет только со мной. Мы долго общались дистанционно, разбирали их задачу, и в какой-то момент они сказали: сначала хотим посмотреть Паттайю.И тут я задумаласьПаттайей я не занимаюсь. Мой рынок это Пхукет, я живу здесь, знаю его до мелочей и отвечаю за каждое своё слово.Первая мысль была передать их коллегам, которые работают в Паттайе. Так делают многие, и это нормальная практика.Но я решила иначе ☝️Полечу сама. Посмотрю город своими глазами, разберусь в рынке, пойму, из чего там выбирать.
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
15 сент., 13:04
Переуступка: 10,5 млн бат там, где застройщик просит от 13,5Объект, который хорошо показывает, зачем вообще смотреть на переуступки.Человек зашёл в проект на раннем этапе, по офф-плану, и зафиксировал цену контракта. Сейчас он выходит и продаёт свои права по договору. Цена остаётся той, стартовой ⬇️Что за квартира🟠 около 75 м², две спальни 🟠 цена по контракту 10 500 000 бат, это 26,25 млн ₽ 🟠 примерно 140 тысяч бат за метр 🟠 полная отделка, встроенная мебель, техника 🟠 потолки от 2,7 метраА теперь сравните. У застройщика в этом же проекте аналогичные квартиры сегодня стоят от 13,5 млн бат 📈Разница около 3 млн бат, это 7,5 млн рублей. И дело не в скидке, а в том, что человек
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
12 сент., 13:05
Дошла до Волкин стрит. Ну и что?Помните, я обещала дойти? Дошла 😄И честно, я разочарована.Мне про эту улицу столько рассказывали, что я ждала какого-то безумия. Шума, толпы, огней до неба. Прихожу, а там тихо. Понедельник, семь вечера, народу мало.Может, вся ночная жизнь начинается позже, и я просто пришла рано. Наверное, так и есть.Но вот вам моё заключение: на Пхукете Бангла роуд намного круче 💁♀️Там в любой день недели народ просто кишит. Там с самого утра стоят наши красавцы леди-бои, целая улица. А тут где они? Нет никого.Я честно ходила и искала, что бы меня зацепило. Не нашла.Так что вердикт такой: Волкин стрит и Бангла роуд — это улицы одного жанра, но остров выигрывает. Не только по этой улице, кстати, а вообще по всему.Пхукет, я тебя люблю. Паттайя, я тебя пока не знаю 🤍Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
11 сент., 13:04
Низкий сезон: что происходит с арендой летомСейчас на Пхукете как раз низкий сезон, так что показываю его изнутри, без прикрас 🌧Тема неудобная, но разбирать её надо до покупки, а не через год после ключей.Как устроен год на островеВысокий сезон идёт с ноября по апрель. Сухо, солнечно, море спокойное, туристов много.Низкий с мая по октябрь. Дожди, ветер, часть пляжей закрыта для купания, поток заметно тоньше. Пик провала приходится на июнь, июль и август, дальше сентябрь обычно самый дождливый месяц в году.Ровно пополам: 181 день высокого сезона против 184 дней низкого 📊Что происходит со ставкамиПокажу на односпальных апартаментах приличного уровня внутри курортной территории у моря.🟠 декабрь и январь: 120-150 тыс. бат в месяц 🟠 остальной высокий сезон: около 90-95 тыс. бат
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
10 сент., 13:02
С 15 сентября безвиз сокращается вдвоеНовость, которую стоит разобрать спокойно, потому что она меняет расчёты у многих.Указ опубликован в «Королевской газете» 31 августа и вступает в силу 15 сентября. Срок безвизового пребывания сокращается с 60 до 30 дней.Что важно знать по деталям🟠 продлить пребывание ещё на 30 дней можно, находясь в Таиланде, но решение остаётся за иммиграционной полицией 🟠 через сухопутные переходы разрешено не более двух въездов в год, прилёты в аэропорты по количеству не ограничены 🟠 те, кто въехал до 15 сентября, получают прежние 60 дней с даты въездаДля обычного отпуска на две недели не меняется вообще ничего. А вот для тех, кто приезжает на остров надолго, меняется всё ⬇️Что заканчиваетсяЗимовка на безвизе как
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
9 сент., 14:32
Ну здравствуй, Паттайя ❤️Я здесь была сто лет назад туристкой. Всё, что я знала о Паттайе до этой недели, состояло из чужих историй и шуток разной степени приличия.Сейчас стою на холме в районе Пратамнак. Отсюда открывается вид на всю центральную набережную, и он реально шикарный. Где-то там внизу Волкин стрит, на которой я ни разу в жизни не была. Дойду обязательно, потом расскажу.Но я вообще-то не об этом.Смотрю вниз и вижу громадину прямо на первой линии. Огромное здание, я даже не могу сосчитать этажи. Думаю: какой интересный проект, надо будет посмотреть поближе.Проезжаю мимо, а она заброшена 😳Стоит пустая. На самом центральном месте набережной, с видом, за который люди платят миллионы. Просто стоит.Я правда в шоке. У меня в голове это не укладывается: как такая махина, в таком месте, может годами стоять никому не нужной.ВопросовЗакрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
8 сент., 13:00
Что такое дистресс и почему такие лоты появляются 📉На Пхукете периодически всплывают предложения, которые ломают обычную логику цен. Продавец отдаёт квартиру заметно ниже рынка, и первое, что приходит в голову: где-то подвох.Подвоха обычно нет. Есть срочность.Такие сделки называют дистресс. Собственнику нужны деньги здесь и сейчас: сменились планы, понадобился капитал в другом проекте, поменялась жизненная ситуация. Ждать полгода нормального покупателя он не готов и сознательно уступает в цене за скорость 🔑Расскажу на живом примере, который сейчас есть на рынке.Квартира внутри Лагуны🟠 две спальни, два санузла 🟠 50 м² плюс терраса, итого 53 м² 🟠 чистовая отделка, полный пакет мебели, встроенная кухня фрихолд, объект готовПланировка удачная: спальни разнесены по сторонам,
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
7 сент., 13:40изменён
Что я купила себе и почему именно сейчасМеня иногда спрашивают: «Виктория, а вы сами-то покупаете, или только другим советуете?» Вопрос справедливый, поэтому расскажу про одну из последних своих покупок ❤️Квартиру я взяла для старшего сына, ему 23 года.Оформлять будем на него, но с одним условием: если он живёт на острове и зарабатывает 100-150 тысяч бат в месяц. Если нет, квартира идёт в аренду, а сын пусть думает дальше 🙂Что за объектБутиковый проект в районе Пасак на Бангтао. Всего 46 резиденций, вокруг только виллы, тихая локация на возвышенности.🟠 две спальни, 95 м² 🟠 цена 9 000 000 бат, это 22,5 млн ₽ 🟠 около 95 тысяч бат за метр 🟠 сдача в 2027 годуПодробный разбор проекта я делала раньше, там
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
4 сент., 16:51
Скидка 40%: возможность или красный флагРегулярно вижу на острове предложения со скидками, от которых должно захватывать дух. Минус 30%, минус 40%, специальные условия, только до конца месяца.Реакция у людей обычно одна из двух. Либо «надо брать, пока дают», либо «здесь точно подвох».Правы обе стороны, и вот как отличить одно от другого ⬇️Когда скидка это нормальноЗастройщику нужны деньги на конкретном этапе стройки. Он закрывает потребность в финансировании и вместо банковского кредита даёт скидку покупателям. Это здоровая экономика, такое встречается часто.Проект стартует, и первым покупателям дают цену ниже, чтобы набрать критическую массу продаж. Дальше цена растёт по мере готовности, это стандартная механика на Пхукете.Застройщик закрывает финансовый год или квартал и подчищает остатки. Скидка идёт на конкретные юниты: неудачный этаж,
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
3 сент., 13:02
Откуда берутся цифры «доходность 60%» и что за ними стоит 📈Периодически вижу в рекламе обещания вроде «доходность до 90%». Звучит как развод, и в такой формулировке это он и есть.Но под цифрой лежит реальный механизм, который стоит понимать. Разберу на пальцах ⬇️Что вообще считаютЕсть доходность объекта: квартира выросла в цене на 30%, значит объект принёс 30%.А есть доходность на вложенный капитал: сколько вы заработали относительно тех денег, которые реально вынули из кармана. И вот это совсем другая цифра.Считаем на живом примереКвартира внутри курорта стоит 9,3 млн бат, это 23,25 млн ₽.По схеме рассрочки за весь период стройки вы платите половину, то есть 4,65 млн бат (11,6 млн ₽). Вторая половина уходит в рассрочку на пять лет после получения ключей ☝️За время строительства квартира дорожает
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
2 сент., 13:04
Студия в Подмосковье или апартаменты на Пхукете за те же деньги 💲Бюджет 8-10 млн ₽ это самая частая сумма, с которой ко мне приходят. И почти каждый до этого смотрел студию под Москвой.Давайте посчитаем оба варианта по строкам, вместе с расходами, о которых в рекламе молчат ⬇️Вариант первый. Студия в ПодмосковьеЦена входа около 8,5 млн ₽ за квартиру без отделки в приличной локации с метро или МЦД.Дальше начинается то, что в расчёт закладывают редко:🔨 ремонт под сдачу от 800 тыс. ₽ 🛋 мебель и техника ещё 400 тыс. ₽ 💸 итого вложено примерно 9,7 млн ₽Теперь доход. Реальная ставка по такой студии 35 тыс. ₽ в месяц, это 420 тыс. ₽ в год при идеальном раскладе.Идеального расклада не бывает. Закладываем месяц простоя между арендаторами, налог, взносы на капремонт, коммуналку в пустые месяцы, мелкий ремонт и
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
1 сент., 17:20
Как я тут справляюсь 🌴Сегодня 1 сентября. Отвезла дочь в школу, новую для нас, вернулась домой и подумала, что давно ничего не рассказывала про свою обычную жизнь на острове.А рассказать есть что.Помните, я летела сюда с зоопарком в переноске? Так вот теперь у меня три собаки, две кошки, двое детей и полный рабочий график. И всё это одновременно 🙃Отдельно про прогулки по пляжу с собаками. В голове это выглядело красиво: закат, песок, я иду вдоль воды. В реальности три поводка живут своей жизнью, каждая собака тянет в свою сторону, младшая пытается съесть всё, что находит, а я между делом отвечаю на сообщения клиентов.Романтики примерно ноль. Зато весело 🐶Дальше школа.Мы поменяли её в этом году, и это был отдельный квест: разобраться, куда идти, сравнить программы, пройти зачисление, собрать документы. Скоро расскажу подробно, потому что вопрос про школы на Пхукете мнеЗакрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
31 авг., 13:00
Почему я продаю не весь рынок 🤍На Пхукете сейчас строится больше сотни проектов. В моём канале вы видите единицы, и это не потому, что я ленюсь готовить материалы.Расскажу, что я отсеиваю и по каким признакам. Заодно поймёте, на что смотреть самим, если решите разбираться без меня 👇Кто строит и с какой историейПервое, на что я смотрю, это история застройщика. Есть ли у него уже построенные и сданные объекты, сколько их и что там происходит сейчас.Проект может быть один, и это уже показатель. Мне важно, чтобы дом стоял, был заселён и реально работал: люди в нём живут, квартиры сдаются, арендаторы есть.Защита покупателя на этапе строительства в Таиланде держится на одном: на надёжности самого застройщика. Деньги вы отдаёте ему напрямую, поэтому его уровень определяет всё ☝️Чем короче история компании, тем выше риск и тем внимательнее я проверяю, кто за ней стоит и откуда
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
29 авг., 13:03
Час, который экономит месяцы 📆Расскажу, как выглядит моя консультация, потому что многие не пишут только из-за того, что не понимают, чего ждать. И зря.Начинаем с задачи. Что вы хотите от недвижимости на Пхукете: доход от аренды, место для своих приездов, перепродажу через пару лет или переезд всей семьёй. Ответ на этот вопрос определяет вообще всё, от района до формата и схемы оплаты ☝️Дальше считаем деньги. Какой бюджет, откуда он, в какие сроки готовы заходить, нужна ли рассрочка. И только после этого я показываю объекты.Два-три варианта, а не выгрузку из каталога. С разбором по каждому: сколько платите на входе, сколько после ключей, какая реальная доходность за вычетом управляющей компании, что с ликвидностью при перепродаже.Заодно отвечу на всё, что вас смущает. Про формы владения, про налоги, про то, как проходит сделка дистанционно и что делать, если застройщик
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
28 авг., 14:03
Сделала подборки объектов и сложила их в бота 🤖Самый частый вопрос в личке звучит так: «Виктория, а что можно взять на такую-то сумму?» Отвечаю каждому, но многим удобнее сначала посмотреть самим, спокойно и без разговора.Поэтому собрала подборки по четырём бюджетам. Заходите в бота, выбираете свою сумму, и он присылает готовый файл ⬇️До 10 млн ₽Три проекта на старте продаж в Найянге, Бангтао и Камале. Вход от 7,6 млн ₽ за односпальные апартаменты, доходность 7-9% годовых, рассрочка четырьмя равными платежами без процентов.От 10 до 20 млн ₽Четыре объекта, включая первую линию у национального парка и юг острова. Доходность подтягивается к 10%, по двум проектам действуют скидки при рассрочке и при полной оплате.От 20 до 50 млн ₽Здесь начинаются условия, которых на острове почти нет: ипотека для иностранцев на 15 лет и рассрочка на 5 лет после получения ключей. Прирост
Закрытый клуб Вики Шиманович | Пхукет
28 авг., 09:01
С 1 сентября цены поднимаются ⚡️Срочное объявление, и я делаю такие только по проектам, которые считаю по-настоящему сильными.Речь о резиденциях под управлением мирового отельного бренда на Бангтао. Том самом проекте, где работает ипотека для иностранцев на 15 лет и который я называю своим фаворитом на острове.Сегодня застройщик официально сообщил о повышении.Что происходитС 1 сентября цены для новых клиентов вырастут на 3% 📈 для тех, кому я уже отправляла прайс и расчёты, старая цена держится до 15 сентября включительноТри процента звучит скромно, пока не переведёшь в деньги. На односпальной резиденции это примерно 560 тыс. ₽, на двуспальной уже больше миллиона.Что я могу сделать дополнительноКак партнёр застройщика я даю свои скидки поверх прайса:До 400 000 бат на односпальные апартаменты, это около 1
