Latest posts
Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
22 Sept, 15:31
Номер дорогой тогда, когда его аренда не способна оправдать ценуОставлю здесь расчёты из Reels 👇Классические 5★Средний тариф — 15 000 ₽/сутки Среднегодовая загрузка — 58% RevPAR — 8 700 ₽ Выручка номера — около 3,18 млн ₽ в годВ расчёте закладываю на операционные расходы примерно 45–50%, но в конкретном отеле они могут быть и выше.В итоге собственнику может оставаться порядка 1,3–1,4 млн ₽ в год.При ориентире около 10% годовых стоимость номера получается примерно 14-15 млн ₽.All Inclusive, семейные отелиСредний пакетный тариф — около 23 000 ₽/сутки. При этом из тарифа нужно вычесть питание и другие включённые услуги, а также учесть операционные расходы.Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
21 Sept, 06:38
Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
21 Sept, 06:15
Неделю ничего в канале не публиковала 🙈Я тоже переболела этим странным вирусом, о котором сейчас пишут в интернете. Без температуры, но со всеми симптомами!Сначала горло, потом насморк, затем бронхи и бессилие, сил не было вообще ни на что.Где-то даже нашла информацию, что это может быть новый штамм ковида, который научился обходить иммунитет человека. Поэтому высокой температуры нет и проходит он вроде бы в более лёгкой форме. Но что это было на самом деле — не знаю.Берегите себя и близких. Нам и без вирусов весело живётся 🤪Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
12 Sept, 07:44
📌 ЦБ вчера оставил ставку неизменной — 14% Совет директоров 11 сентября взял паузу впервые за полтора года, прервав серию из десяти снижений подряд. Рынок ждал этого с перевесом, но риторика оказалась жёстче: Набиуллина прямо сказала — «снижение содержательно не обсуждали».💬 Причина — разовый скачок цен на топливе, который уже перекинулся на широкий круг товаров. ЦБ не хочет, чтобы временный всплеск стал устойчивым трендом.🏦 Что это значит на практике: • Ипотека под 18%+ — надолго, реального перелома до конца года не будет • Октябрь (23-го) — не факт, что принесёт снижение: всё завязано на дефицит бюджета, который правительство ещё не внесло в Думу • ЦБ снова подтвердил: широкую льготную ипотеку возобновлять не планируют, только адресные программы вроде семейной⏰ Главное для тех, кто планирует покупку: с 1 октября ужесточаются условия семейной ипотеки. У кого сделка в процессеЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
11 Sept, 08:11
📌 Новости дня, которые напрямую касаются недвижимости🏛 Сегодня заседание ЦБ Решение будет в 13:30 по Москве, в 15:00 — пресс-конференция Набиуллиной. Сейчас ставка 14%. Аналитики ждут либо сохранения, либо снижения на 0,25 и я с ними согласна. Скажу честно: при таком шаге в моменте ничего не изменится. Ни ипотека, ни вклады на четверть пункта не отреагируют. Смотреть надо на риторику. Потому что фон непростой: рубль слабеет, с 1 октября индексируют тарифы ЖКХ почти на 10%, а сам ЦБ уже поднял прогноз по инфляции на этот год до 6–7%. При таком раскладе быстрого смягчения ждать не приходится. Вот что скажут про дальнейшее снижение — это и покажет, чего ждать к зиме.⚖️ Законопроект по вторичке Депутат Дмитрий Гусев направил в правительство поправки в Гражданский кодекс: если сделку признали недействительной, квартиру вернут прежнему собственнику только после того, как покупателюЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
10 Sept, 10:15
Друзья, показываю вам строительство жилых комплексов в Крыму, где наши клиенты приобрели квартиры.Стройка не останавливается, несмотря на все сложности этого сезона.И напомню: у нас есть свой представитель в Крыму. Он покажет вам всё на месте и сопроводит по проектам 🫶Пользуйтесь моментом, пока цены и условия покупки в Крыму лояльные!Хотя я бы не сказала, что застройщики там значительно снизили цены или дали всем какие-то невероятные условия. Нет. В основном это отдельные акции на конкретные комплексы и квартиры.На видео выше 🏗 «Панорама Парк», ЯлтаБизнес-класс в старой Ялте. Закрытая территория, свой парк, бассейн, коммерция внутри. В комплексе нет студий — он изначально рассчитан не только на сезонную аренду, но и на жизнь.До моря и набережной около десяти минут.И главное — сейчас здесь одна из самых низких цен среди новых жилых комплексов Ялты, не смотря на то чтоЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
4 Sept, 09:13edited
Недавно вышли обновлённые данные аналитических компаний по Сочи! Разберём, что мы видим по цифрам.🔸Macon: при нынешнем темпе продаж (в среднем 37 сделок в месяц после январского всплеска) весь текущий объём предложения в новостройках Сочи будет распродаваться больше 10 лет.🔸bnMAP: количество сделок с новостройками рухнуло на 64,4% год к году — и это при том, что цена «квадрата» за тот же период всё равно выросла. Спрос падает, а цены нет — вот что действительно ненормально для рынка.Такого проседания спроса рынок Сочи не видел давно. Причём проблема не только в цифрах продаж. Экономика города завязана на туризме и услугах — сокращение турпотока напрямую бьёт по бизнесу, а бизнес в ответ оптимизирует расходы, в том числе людской ресурс, идёт сокращение. Плюс фактор тревожности сейчас у многих на максимуме. Кто-то из-за этого уезжает. А есть и другая категория — ждуны: сидят иЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
3 Sept, 09:20
🏗 Три новости со стройки. Каждая — про ваши деньги🔸Первая тема- земля. Где теперь нельзя строить! С 4 августа действует 301-ФЗ. Он изменил статью 67.1 Водного кодекса: в установленных зонах затопления и подтопления строить капитальные объекты больше нельзя. Совсем. Исключение — только сами сооружения инженерной защиты. Раньше было иначе: участок в зоне — не приговор, строй с дренажом, подсыпкой, сваями. Теперь нет.🔸На ВЭФ выяснилось, что под норму попало порядка 74 млн квадратных метров. Минстрой обещает достроить всё и найти сбалансированное решение. Но решения пока нет — есть намерение его подготовить. Девелоперы уже просят переходный период.🔴Для юга это важно. Реки, низины, сложный рельеф — половина наших участков именно про это.Что это значит лично для васЕсли покупаете землю под дом — проверять категорию и ВРИ уже недостаточно. Нужно смотреть, входит ли участок вЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
2 Sept, 09:44
Много вопросов на эту тему, решила прокомментировать публично.анализ ЗОНТ Хотел Групп Опыт расторжения и выхода из проектов: Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон. Здание купил на торгах АСВ «Союз Маринс Групп» в конце февраля 2024 — у нового владельца собственный операторский бизнес. Договор, заключённый ZONT с прежним собственником ещё в 2016 году, расторгли досрочно, операционный бизнес передали целиком. С 1 июля 2024 отель работает под брендом «Маринс Парк Отель Москва Пражская». Обе стороны публично заявили об удовлетворённости сделкой.♦️Компания работает преимущественно по арендной модели: платит собственнику процент от выручки, но не меньше фиксированной суммы. Это не операционный риск. Это кредитный риск. Фикс неэластичен! . Пока рынок растёт, схема выглядит идеально. Когда загрузка падает на 20% — обязательство остаётся прежним, а платить его нечем. 📌ИЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
31 Aug, 07:32
🏙️ Для Крыма могут ввести отдельную льготную ипотеку 26 августа вице‑премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство рассматривает льготную ипотеку для достройки жилья в Крыму и Севастополе. Речь идёт и о многоквартирных домах, и об ИЖС. 🤔 Но в заголовках теряется деталь, которая здесь главная. Программа обсуждается для достройки уже начатых объектов. Новые проекты в неё не входят. 📉 Почему именно так? В Крыму сейчас непростая экономическая ситуация, есть перебои с электроэнергией. Параллельно уже согласованы меры поддержки для гостиничного бизнеса и общепита, обсуждаются отсрочки и рассрочки по налогам. То есть регион поддерживают сразу по нескольким направлениям, и жильё здесь — одно из них. 💸 Механика простая. Льготная ставка привлекает покупателя. Покупатель приносит деньги в проект. Деньги позволяют застройщику довести дом до конца. Получается, что одна мера работает сразу на
Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
30 Aug, 10:10
🏘️ гражданам России могут начать бесплатно давать землю под строительство дома! 🏗️ 26 августа вице‑премьер Марат Хуснуллин заявил, что власти рассматривают возможность бесплатно предоставлять людям земельные участки под ИЖС. ⚠️ Но есть важное условие: за три года на участке нужно построить дом и зарегистрировать его. 🤔 Почему государство вообще заговорило о бесплатной земле? По словам Хуснуллина, 63 % населения хотели бы жить именно в индивидуальных домах. При этом участки, которые проще всего было вовлечь в строительство, за последние годы во многом уже выбраны. Поэтому сейчас анализируют неиспользуемые земли и ищут новые способы развивать ИЖС. 💡 И сама идея, на мой взгляд, сильная. Потому что земля сегодня — это существенная часть бюджета строительства дома. Если участок действительно будут давать бесплатно, первоначальные затраты для многих семей заметно снизятся. Тем более опыт
Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
28 Aug, 17:48
Формат, который набирает обороты во всём мире — уединение с природой, люди устают от бетона и шума большого города. Спрос на глэмпинги в целом растёт, средний чек за год прибавил около 20%.Смотрю сейчас несколько таких проектов под инвестиции — сегодня один из них, глэмпинг ЦАТРА в Сочи. Другие покажу дальше, кому интересно — пишите.Село Солохаул, ~40 минут от Сочи, родина русского чая. На территории баня с купелями, ресторан, мини-ферма с животными. Моря и бассейна рядом нет — это горный ретрит, а не пляжный курорт. Виды потрясающие, а воздух ……Дома 33 м², цена - 16 млн ₽. Собственность, земля ИЖС. Управление — локальная УК застройщика. Остался один в продаже в этом проекте. Но есть другие от 13 мл.♦️Теперь к доходу: Инвест-прогноз застройщика: загрузка 75%, ADR ~16 500 ₽/сутки, чистыми ~3 млн ₽/год — около 19% годовых, окупаемость ~5 лет.Мой прогноз более сдержанный:Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
27 Aug, 07:10
📋 Остальные изменения9️⃣ МРТ без направления врача — но не бесплатно Без направления с 1 сентября можно пройти МРТ только в частной клинике и только платно, вне программы ОМС — врач-рентгенолог всё равно проверит противопоказания перед процедурой. Бесплатно по ОМС в поликлинике направление по-прежнему обязательно. Источник: приказ Минздрава № 359н.🔟 Испытательный срок для матерей под запретом до 3 лет ребёнка Работодатель больше не может назначать испытательный срок женщине с ребёнком до 3 лет — раньше граница была 1,5 года.Действует и для тех, кто воспитывает ребёнка без матери. Даже если испытание прописано в договоре — оно не имеет силы. Закон: ФЗ от 09.04.2026 № 91-ФЗ.1️⃣1️⃣ Сверхурочных можно больше — но только с согласия и по договору Годовой лимит сверхурочной работы можно поднять со 120 до 240 часов, только если это прямо прописано в коллективном договоре илиЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
27 Aug, 07:08
🔥 12+ законов, которые заработают с 1 сентября 2026 — разбор без воды Проверено по первоисточникам, а не по Reels1️⃣ Ипотечные каникулы стали длиннее Если в семье родился второй или следующий ребёнок, можно взять паузу в платежах по ипотеке на 1,5 года — раньше давали максимум полгода. Банк не начисляет штрафы и пени и не может забрать квартиру за долг в этот период. Но с 7-го по 18-й месяц каникул проценты по кредиту всё равно продолжают копиться по ставке из вашего договора — это отсрочка, а не бесплатная заморозка. Действует и для уже взятых ипотек, не только для новых. Закон: ФЗ от 04.07.2026 № 229-ФЗ.2️⃣ «Гаражная амнистия» продлена до 2031 года Если у вас гараж и земля под ним, построенные до конца 2004 года, но до сих пор не оформлены в собственность — можно сделать это бесплатно, по упрощённой схеме. Срок продлили ещё на пять лет — до 1 сентября 2031 года. Закон: ФЗ от
Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
25 Aug, 09:53
У РОСРЕЕСТРА ПРИБАВИЛОСЬ ПОВОДОВ ПРИОСТАНОВИТЬ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТ⚠️ Росреестр может приостановить вашу сделку из-за повестки. Причём не только вашей — второй стороны тоже Друзья, разбираю два основания, о которых сейчас важно знать и продавцам, и покупателям.♦️Первое — реестр повесток. Если гражданин не явился по повестке без уважительной причины, через 20 календарных дней к нему применяются временные меры, и среди них — запрет на кадастровый учёт и регистрацию прав на недвижимость (п. 4 ст. 7.1 ФЗ от 28.03.1998 № 53-ФЗ).Для Росреестра это самостоятельное основание приостановления — п. 65 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Доверенность здесь не спасает. Смотрят не на того, кто подал документы, а на то, от кого и к кому переходит право собственности. Выписку из реестра брать вас никто не обязывает. Но если решение о временных мерах уже вступило в силу, регистрацию
Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
24 Aug, 10:03
📊 Сдаёте квартиру «в чёрную»? Считаю, сколько вам это будет стоить.Обычная реакция - да как налоговая узнаёт? ФНС видит все ваши объекты из Росреестра, она же начисляет вам налог на имущество. Несколько квартир при нулевом официальном доходе — вопрос возникает сам собой. 🔹Банк не сообщает в налоговую о ваших переводах автоматически. Но при проверке ФНС запрашивает выписку по счетам — и получает её. И дальше всё очевидно: даже если вы берёте наличными и вам никто не переводит, эту наличку вы сами вносите на карту. Тратите с неё, платите, копите. Это цепочка, и она хорошо видна, когда официального дохода нет вообще или он в разы меньше того, что проходит по счёту.🔹Объявления сверяют по номеру телефона. Удалили объявление — номер уже в базе. Ну и классика: жалоба соседей на шумных постояльцев, участковый, а дальше налоговая.Всё это болтовня, давайте на цифрах, так будут понятнее
Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
22 Aug, 12:40
📊 Государство наконец берётся за рассрочку от застройщиковМинстрой и Центробанк подготовили законопроект о новых правилах покупки новостроек. И вот что сразу цепляет: документ готовило не одно ведомство, а министерство вместе с регулятором. Обычно это значит — дело дойдёт до реального закона, а не останется на бумаге.Сейчас квартиру передают покупателю только после полной оплаты, даже если дом уже сдан. Законопроект это меняет: после ввода дома квартира сразу переходит в собственность, но остаётся в залоге у застройщика до полного расчёта. Рассрочку разрешат растягивать до 3 лет с момента ввода дома. Платите вовремя — процентов нет. Просрочили — до 20% годовых. Данные о рассрочке пойдут в кредитную историю, а расчёты предложат вести через спецсчёт — по аналогии с эскроу.Рассрочка от застройщика — уже не нишевый инструмент. Ипотека дорогая из-за высокой ставки, и рынок нашёлЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
20 Aug, 13:28
📊 Подала иск на застройщика. За срыв сроков сдачи больше чем на два месяца — не в Сочи, в Москве.Расскажу, что важно знать, если у вас похожая ситуация 👇Главное правило простое — никогда не подписывайте допсоглашение о переносе сроков. Именно на этом застройщики играют. Пока просрочка официальная — вам положена компенсация по закону ⚖️ Подписали бумагу о переносе даты — и всё, просрочки как будто не существовало. Компенсации тоже.Многие сейчас идут дальше и вшивают это согласие прямо в сам ДДУ — мелким шрифтом, где-то в сноске. Люди подписывают, потому что часто просто нереально изучить десятки страниц договора. Риелторы тоже нередко это упускают — надеются, что застройщик же партнёр, зачем перепроверять.Друзья, либо работайте с профессионалами, либо не ленитесь изучать каждый абзац, каждую строчку и сноску сами 🔍Если просрочка всё же официальная — важно правильно отсчитатьЖукова Диана | Инвестиции в недвижимость
18 Aug, 13:58
Даже Росстат не учитывает рост цены квартиры в инфляционные показатели, знаете почему? Потому что по официальной методологии покупка жилья — это не потребительский расход, а капиталовложение. А индекс инфляции считает именно потребление — то, что вы купили и что исчезло: продукты съели, одежду износили, на отдых съездили. Деньги ушли, и их больше нет. А квартира — осталась. Осталась вашей собственностью, вашим капиталом.Сейчас многие как будто взъелись на недвижимость. Привыкли к 2020–2022 годам, когда отдельные объекты могли вырасти на десятки процентов, а где-то и в два раза. Кто тогда заработал, сегодня смотрит на рынок и говорит: ну и где эта доходность? Но мне кажется, здесь мы сами себе немного сбили ориентиры. Недвижимость — это не только про то, чтобы каждый год показывать огромный процент. У неё есть ещё одна важная функция — сохранять капитал в реальном активе.Мы очень
Жукова Диана | Инвестиции в недвижимость
17 Aug, 07:17
🗓 17 августа — 28 лет с момента дефолта 1998 года. Тогда это был настоящий шок: курс рубля рухнул, банки замораживали вклады, а люди стояли в очередях у обменников и сберкасс — пытались спасти хоть что-то. В воздухе висело напряжение: никто не понимал, что будет завтра.Это не просто строчка в учебнике по экономике. Это истории тысяч семей, которые учились выживать в условиях, когда привычные правила вдруг перестали работать.пусть нас этот сценарий обходит стороной 🙏🏻, но каждый должен позаботится о себе сам, история циклична!
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
