Latest posts
NERUKHOMI
20 Feb, 07:52
Блекаути, тривоги, “прильоти” — стандартний український risk management. Повертаємось в ефір.Світова нерухомість: два сюжети тижня — оренда без кешу + “зростання”, якого нема🇬🇷 Греція: оренду переводять у безготівку з 1 квітня 2026З 01.04.2026 орендну плату можна буде сплачувати лише банківським переказом на рахунок власника, зареєстрований у AADE через електронну платформу. Перекази на рахунки родичів/представників/адвокатів/керуючих компаній не визнаватимуться для податкових і соціальних цілей.Наслідки: • орендодавець, який бере оплату “поза банком”, втрачає стандартне 5% податкове відрахування; • орендар втрачає право на житлові виплати, зокрема до €800/рік; • бізнес не зможе списувати оренду у витрати, якщо платить не через банк.Це детінізація через платіж: держава робить видимим сам факт оренди й може звіряти декларації з банківськими операціями. Деталі — у матеріалі.🇹NERUKHOMI
11 Feb, 13:29
З цікавого, що відкрилось з минулого тижня: 📍 Київ, вул. Новопольова, 2 — ЖК Family & Friends ⛔️ Третя відмова по прийняттю в експлуатацію секції Б (2 черга, 1 пусковий комплекс). 🛠 Причини — максимально приземлені: не завершені сходи/пандуси, не дороблені насосні й електрощитова, не змонтована котельня, системи загазованості та евакуаційного освітлення, ТП, лічильники, виконавчу документацію/акти не надано в повному обсязі. Попередні спроби в травні та вересні 2025 мали ще ширший список недоробок. Прогрес — потроху.🍒 А тепер про іншу чергу цього ж ЖК. Секція В у 3 черзі: орієнтовний строк введення за договором — 2024, але будівництво секції досі фактично не рухається. ⚖️ Інвестор відсудив повернення коштів. У матеріалах справи він прямо зазначає, що перебуває у ЗСУ. Фактично: будівництво секції стоїть, а платежі — з порушенням строків. Останній платіж — 24.01.2023. Фонд одностороннNERUKHOMI
9 Feb, 14:48
Оперативний огляд за минулий тиждень (2–6 лютого). Тут — тільки позитив, обсяг і географія. Кейс-розбори, відмови та “недоробки” — окремо. 📋 Ввели в експлуатацію: 1 122 квартири 🏗 Почали будівництво: 388 квартир 🏨с. Поляниця (Буковель): старт будівництва 10-поверхового готелю на 202 номери (це не квартири, але обсяг вартий згадки) ________________ Регіони та об’єкти📍 Київ: 📋 132 | 🏗 0 📋 ЖК "Лісова казка 2” (вул. Радистів, 40) — ввели в експлуатацію буд. №2: 132 квартири📍 Київська область: 📋 432 | 🏗 0 📋 ЖК Краєвидний (ex iHome) (Крюківщина, вул. Балукова, 1) — ввели в експлуатацію дві черги: 432 квартири📍 Вінниця: 📋 143 | 🏗 0 📋 ЖК Manhattan (4-й пров. Леоніда Каденюка) — ввели 4 житлові секції (по 2 під’їзди) + 1 секція торгово-офісна: 143 квартири📍 Житомир та область: 📋 36 | 🏗 0 📋 Овруч — відкрили житловий будинок для ВПО: 36 квартир. Реконструкція колишньоїNERUKHOMI
6 Feb, 14:32edited
🏆 Приз тижня «А що, так можна було» отримує це:📍 Тернопіль, вул. Олександра Смакули, 1 📋 ЖК «Київ» — введено в експлуатацію 10-поверховий будинок на 64 квартири з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом. 🕵️♂️ За будівництвом стоять фокусники-ілюзіоністи власники девелоперського бренду «Там Де Дім»: Олександр Романюк, Ігор Дзюба та Тарас Старицький. ⚠️ У сертифікаті про введення в експлуатацію зазначено: «відсутні відомості про МУО» — і це, звісно, неймовірно збуджує цікавість. 🔎 Легкий огляд реєстру показує таку послідовність: 🗂 07.01.2026 була спроба введення, де МУО підтягнуті (MU01:3196-2059-0364-4192) — але документ ↩️ повернули без розгляду за заявою замовника. ✅ 04.02.2026 об’єкт успішно вводять, де вже офіційно: «відсутні відомості про МУО». 📐 А тепер математика: МУО дають 35% забудови, а в ТЕП площа забудови 1203,7 м² при ділянці 2143 м² — це ~56,2%. У 35% воноNERUKHOMI
6 Feb, 08:18edited
Провалившись на комунікації про спробу залізти в кишеню приватним орендодавцям квартир реформу ринку оренди, одна пані вийшла з антикризом — і раптом у тексті з’явилась правильна послідовність: спочатку умови, потім обов’язок, і лише в кінці штрафи. Ключовий аргумент звучить тверезо: при нинішніх податках у “білу” оренду не підуть. І тут важливий момент: ця логіка не українська інновація. У Європі оренду легалізують не “штрафом”, а пакетом: посильний податок + облік + юридичні гарантії.Коротко “як у них”:🇪🇸 Іспанія. Спочатку — податкова логіка та стимули: оподатковується чистий дохід, витрати/амортизація враховуються, для житлової довгострокової оренди діють знижки 50%, а за умовами — 70–90%. А вже зараз вони “дозрівають” до інструментів видимості: пропозиція зробити оплату оренди лише безготівково + ідея 1% щомісячного утримання як індикатора ринку, щоб бачити реальні ставки.🇵🇱NERUKHOMI
5 Feb, 09:44
Готівка vs прозорість: іспанський підхід до орендиВ Україні говорять про реформу ринку оренди: детінізація, договори, податки. Фоном — 18% ПДФО + 5% військового збору, що на практиці штовхає ринок у кеш.В Іспанії зайшли інакше.Запропоновано: • орендна плата — лише безготівково; • платіж автоматично видимий податковій; • 1% щомісячного утримання на користь AEAT.Ключове: це не податок на дохід. Це технічний індикатор, який дозволяє бачити реальні орендні ставки щомісяця, а не через застарілі індекси.А сам податок в Іспанії виглядає так: • оподатковується чистий дохід, а не валовий оборот; • витрати (ремонт, утримання, амортизація) враховуються; • для довгострокової житлової оренди діє знижка 50%, а в окремих випадках — 70–90%.Тобто логіка проста:NERUKHOMI pinned «🧱 Як читати цей канал (і навіщо він вам) Це канал для людей, яким потрібен тверезий погляд на нерухомість. Не “віра в бренд”, не “відчуття ринку”, не “експертні прогнози”, а звичка перевіряти, на чому тримається висновок. Ми працюємо просто: документи → факти…»
4 Feb, 12:03
NERUKHOMI
4 Feb, 12:02
🧱 Як читати цей канал (і навіщо він вам) Це канал для людей, яким потрібен тверезий погляд на нерухомість. Не “віра в бренд”, не “відчуття ринку”, не “експертні прогнози”, а звичка перевіряти, на чому тримається висновок. Ми працюємо просто: документи → факти → учасники → наслідки.Що ви тут отримаєте Коротко: менше ілюзій — більше контролю. • швидше відрізнятимете маркетинг від юридичної реальності; • бачитимете, де в проєкті ризики, а де — просто шум; • навчитеся ставити правильні питання до забудовника/менеджера/“експерта”.📌 Що тут буде • Моніторинг реєстрів / ДІАМ / ЄДЕССБ: дозволи, відмови, сертифікати, повернення заявок. • Суди / МУО / зонінг / містобудівні рішення: що вирішено документально — і що це означає на практиці. • Розбори ЖК і кейсів: хто за чим стоїть, де зона ризику, де — туман. • Розбір маркетингових матеріалів (інтерв’ю, brand voice, партнерські тексти): що тамNERUKHOMI
3 Feb, 14:51
Всім привіт, оперативна вчорашня активність з реєстру. Або чим починається лютий 2026 🤓📍 Івано-Франківськ, вул. Бугая в с.Вовчинець Житловий квартал КАСКАД-ЯРКО 📋 Об’єкт з минулого посту. Вчора вдалось здати в експлуатацію трисекційний житловий будинок № 1. 9 поверхів та цоколь, +117 квартир.📍 Тернопіль, вул. Чернівецька, 71А ⛔️ Невдала спроба старту І черги будівництва: 10-поверховий житловий будинок з дворівневими квартирами на 9–10 поверхах, 72 квартири. У реєстрі — «добровільне відкликання заявки». У реальності — тернопільське ноу-хау “церковного девелопменту” та кримінальне провадження щодо законності передачі земельної ділянки і зміни її фактичного використання. 🕵️♂️ Проєкт пов’язують з орбітою міського голови Тернополя Сергія Надала. Серед фігурантів і пов’язаних осіб — Юрій Пилипчук (однокласник мера) та Роман Кришталовський, директор КП «Тернопільбудінвестзамовник», аNERUKHOMI
27 Jan, 16:28
Ще трохи вчорашньої активності з реєстру.📍 Івано-Франківськ, вул. Бугая в с.Вовчинець Житловий квартал КАСКАД-ЯРКО ⛔️ Не вдалось здати в експлуатацію перший будинок. «добровільне відкликання заявки». «Ярковиця» спадок покійного місцевого забудовника та екс-депутата міської ради Володимира Балагури. 🕵️♂️ допомагають родині підтримувати девелоперський бізнес екс-депутат Івано-Франківської обласної ради Богдан Соляник та депутат Івано-Франківської міської ради Володимир Фецич📍 Київська область с. Софіївська Борщагівка ЖК Європейські Липки 🏗 після уточнення ТЕПів, нарешті дозвіл на будівництво ІV-V черг будівництва з трьох 7-ми поверхових житлових будинків на 646 квартир 🕵️♂️ власники торгівельних марок ЖК та девелопера PRO-GROUP DEVELOPMENT Ярослав Ройко та Віталій Прохор 🤓 Репутаційно — стабільний девелопер без гучних скандалів, але все ще активно досудове розслідування уNERUKHOMI
27 Jan, 14:56
🧱 Повертаємось до наших реалій Не зважаючи на важку ніч — неДевелоперські новини з реєстру будівельної діяльності за вчора. Тримаємо моніторинг.📍Чернівці, вул. Василя Аксенина, 2-Г — ЖК «Суворова» 🏗 Після кількох невдалих спроб проєкт таки додає щільності кварталу: погоджено ще одну 10-поверхову блок-секцію на 42 квартири. 🕵️♂️ Бонус для мешканців кварталу дарує девелопер — РОМТІСБУД, власники: Скрипа Ромео Титусович, депутат Чернівецької міської ради, та його батько Скрипа Тітус Вікторович.📍 Рівне, вул. Червонія, 28 — ЖК PERFECT City 🏗 Отримано дозвіл на будівництво ІІІ черги: три зблоковані 9-поверхові секції на 128 квартир. 🕵️♂️ Група компаній «Стоград» — послідовні прихильники службового житла та не надто ревні поціновувачі сплати податків. Бенефіціари: Юрій Торгун — виробник будматеріалів; Олександр Іванов — депутат Рівненської міської ради; Андрій Філін — колишнійNERUKHOMI
26 Jan, 13:37edited
🧱 Навіть у США ринок нерухомості має межі The Washington Post повідомляє про старт найбільшої в історії Вашингтона конверсії офісної нерухомості у житло. У районі Dupont Circle два колишні офісні корпуси перетворюють на житловий комплекс The Geneva: • 532 квартири у 15-поверховій будівлі, з них 60 — доступне житло; частина площ залишиться під комерційні функції.Загальна вартість — $750 млн. Але став можливим лише за активної участі влади • близько $95 млн податкових пільг строком на 20 років; • рекордне C-PACE фінансування $463 млн на енергоефективну модернізацію; • додатковий приватний кредит — $110 млн.З 2024 року у Вашингтоні: • через конверсію офісів уже створено 1 900 квартир і 264 готельні номери; • ще 10 проєктів у стадії реалізації; • 24 об’єкти — у плануванні (потенційно до 6 000 квартир).Контекст: • до пандемії близько 90% центральної частини міста займала офіснаNERUKHOMI
22 Jan, 17:09
🧱 M1 Club Apartments на Ланжероні:Це кейс про те, як в Одесі співіснують документи і фактична забудова, коли вони не зобов’язані збігатися.Що дозволяли документиПП СПС-Ріелт викуповує будівлі старої водної станції ДТСААФ біля дельфінарію «Немо». Земля під об’єктом — комунальна. Одеська міська рада передає компанії ≈0,5 га землі на Ланжероні в оренду строком на 5 років. Цільове призначення — рекреаційне. Не житлова забудова. Містобудівні умови та обмеження Видані на реконструкцію нежитлових приміщень під оздоровчий центр водних видів спорту. Житлова функція не передбачена. У Реєстрі будівельної діяльності зазначено, що дозвіл № ОД112182601269 зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради: — до 8 поверхів; — клас наслідків СС2; — формат — реконструкція, а не нове будівництво.Замовник будівництва — ПП «СПС-Ріелт».NERUKHOMI
18 Jan, 13:22
🧱 Довгобуди не трапляються раптово. Вони читаються в документахБільшість проблемних новобудов не «ламаються» на середині будівництва. Вони виглядають передбачувано ще на етапі вибору — якщо відкрити документи, а не рендери.Типовий сценарій один і той самий: будують, продають, обіцяють. А в реєстрах — пауза, суди або тиша.Практика показує: ризик майже ніколи не в одному факторі. Працює комбінація.Найпоширеніші сигнали, які інвестори звикли ігнорувати: — земля з цільовим призначенням «не під житло», але з дуже житловою рекламою; — оренда ділянки на 3–5 років при проєкті на кілька черг; — містобудівні умови на одні параметри, а продаж — на зовсім інші; — дозвіл є, але клас наслідків максимально «полегшений»; — гроші отримує не той, хто будує; — договір, у якому відповідальність акуратно складена на покупця.NERUKHOMI
16 Jan, 13:32
📌 Світова нерухомість — щоденний пульс🇪🇺 Європа — житло як публічна інфраструктура • ЄС презентував оновлену Affordable Housing Initiative. • Фокус — оренда, муніципальні проєкти, реновація. • Приватних девелоперів залучають через соціальні квоти і контроль маржі. 🤓: Європа переходить від ринку квадратних метрів до ринку житлової політики. Інвестор — бажаний, але не головний.🇩🇪 Німеччина — регуляція оренди та локальні права першої покупки • Ринок оренди активно регулюється — обмеження ставок і контроль (rent control) продовжено до 2029 року у низці міст. • Окремі механізми, як право першої покупки для муніципалітетів, існують, але не є повсюдною національною політикою. • Ці інструменти роблять ринок повільнішим і передбачуванішим, ніж чисто ринковий. 🤓: регулятор залишається активним гравцем, особливо у сфері орендних відносин і планування.🇺🇸 США — дефіцит людськогоNERUKHOMI
16 Jan, 12:11
🧱 Нова житлова політика: реформа чи рамка під бізнесВерховна Рада ухвалила Закон №12377 «Про основні засади житлової політики».На словах — європейські стандарти, кінець радянського Житлового кодексу, соціальна оренда, доступне житло. У реальності — рамковий документ, який змінює роль держави, але не гарантує результат для людини.Фіксуємо по суті.🔹 Що держава реально зробила • Безкоштовне житло залишили лише для 4 категорій: військові, рятувальники, поліцейські, діти-сироти. • Для всіх інших — оренда, пільгова іпотека, лізинг, оренда з викупом, ЖБК. • Держава офіційно виходить з ролі гаранта житла і переходить у роль оператора ринку. Формально — модернізація. Фактично — зняття зобов’язань без реальних компенсаторів.🔹 Позиція інвестора: ринок підтримали, а не змінили Закон: • не обмежує маржу забудовника; • не фіксує ціну «доступного» метра;NERUKHOMI
15 Jan, 11:25
📌 Світова нерухомість — щоденний пульс🇺🇸 США — іпотека прокинулась • За тиждень до 9 січня 2026 заявки на іпотеку зросли на +28,5% (MBA). • Рефінанс: +40%, заявки на купівлю житла: +16,9%. • Ставка 30-річної іпотеки опустилась до ~6,18%. 🧪 Висновок: варто ставці зробити крок вниз — попит реагує миттєво. Ринок нервовий, але дуже раціональний: цифра важливіша за риторику. __________________________ 🇬🇧 Велика Британія — оптимізм без угод • Фактичні продажі й угоди залишаються в «мінусі». • Водночас індекс очікуваних продажів RICS: — +22 на 3 місяці — +34 на 12 місяців (найпозитивніші значення з кінця 2024 року). 🧪 Висновок: британці ще не купують, але вже морально «розморозились». Спочатку настрій — потім документи. Класичний британський таймінг. _____________________________ 🇺🇸 Нью-Джерсі (Perth Amboy) — апрув на узбережжі • Місто затвердило проєкт Sea Gate від KushnerNERUKHOMI
14 Jan, 14:04
🧱 Оновлені ДБН з 2026 року — коротко і по сутіЗ 1 січня 2026 року Зміна №1 до ДБН Б.2.2-12:2019 уже працює. Фіксуємо, що з цього реально впливає на забудову, а не просто змінило формулювання. ________________________________________ 1️⃣ Висотна забудова 16+ поверхів — жорсткіший норматив Для будинків 16 поверхів і вище максимальна площа забудови ділянки — 25%. Було (ДБН-2019): 11+ поверхів — 30% без поділу. 👉 Це єдина цифра, яка прямо бʼє по економіці ділянки. Все інше — опосередкований вплив через проєктування та інженерію. ________________________________________ 2️⃣ Паркінги: зарядна інфраструктура стає обовʼязковою Тепер це пряма норма, а не бажання девелопера: • не менше 10% паркомісць • з точками зарядки • з резервом потужності 👉 Паркінги доведеться проєктувати, а не продавати зарядки в буклетах. ________________________________________NERUKHOMI
13 Jan, 16:29edited
🎄 З прийдешніми святами! Скучили за каналом? Я — також. 🕵️♂️Тримайте оперативний розбір🏗 ЖК Brother: що відбувається насправді Навколо проєкту багато гучних формулювань. Фіксуємо без емоцій — у форматі питань і відповідей. _________________________ ❓ У чому суть кримінального провадження? Розслідують процедуру зміни виду/цільового призначення земельної ділянки площею 4,08 га. Слідство вважає, що орендар домігся зміни КВЦПЗ через Держгеокадастр без обов’язкового рішення Київради, що може кваліфікуватися як зловживання службовим становищем (ч. 2 ст. 364 КК). ❓ Про яку землю йдеться? Про комунальну ділянку на вул. Ревуцького, 1, яку орендує ТОВ «Аллан Плюс» і на якій реалізується ЖК Brother. ❓ Хто у фокусі слідства? • процедура землевпорядкування; • дії землевпорядника; • можливі дії або бездіяльність службових осіб; • внесення змін до ДЗК. 👉 Це не персональне звинуваченняNERUKHOMI
13 Jan, 15:43
🚔 ЖК Brother, Київ, вул. Ревуцького, 1 — історія отримала продовження. 🔗 Наш пост про старт проєкту (лютий 2025) Ділянка, де понад 10 років декларували будівництво паркінгу, у підсумку отримала ще один великий житловий комплекс — через старе ДПТ Вавриша та подальші законодавчі новели. Поліція Києва розслідує можливу незаконну зміну цільового призначення земельної ділянки площею понад 4 га.До цього оренду землі було поновлено до серпня 2032 року: позов прокуратури суд першої інстанції задовольнив, апеляція — скасувала, до Верховного Суду прокурори не пішли.👉 Детальний розбір — наступним постом.😏 ГлавВред: Земля — довга памʼять.Дивимось. Фіксуємо. Підпишіть друзів на канал 🕵️♂️
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
