Latest posts
Романенко|ProСтроительство
25 Aug, 19:35
Сначала цель - потом объектБольшое количество людей сегодня покупает недвижимость, до конца не понимая, какую именно задачу она должна решать.И речь сейчас не про квартиру для собственной жизни, а именно про инвестиционные покупки.Потому что очень часто объект приобретается не под аренду, не под перепродажу, не под сохранение капитала и даже не под будущий денежный поток.Недвижимость покупается просто потому, что «нужно купить недвижимость».Именно поэтому позже многие сталкиваются с разочарованием, когда ожидания от объекта не совпадают с реальностью.Потому что недвижимость сама по себе не является универсальным решением.Это всего лишь инструмент, эффективность которого напрямую зависит от цели покупки.Объект под аренду требует одной логики. Под перепродажу - совершенно другой. Под сохранение капитала - третьей. А недвижимость для собственного проживания вообщеРоманенко|ProСтроительство
18 Aug, 16:25
Что общего у Mercedes и молока?Кажется, ничего. Но бывший логистический центр Mercedes-Benz в Подмосковье может получить совершенно новую жизнь - его рассматривает «Логика молока» для размещения нового производства.Речь идет об объекте площадью около 50 000 м² в индустриальном парке «NK-Северное Шереметьево».И здесь интересна сама история объекта.Склад строили специально под Mercedes-Benz. Его ввели в эксплуатацию в 2016 году, а инвестиции немецкого концерна составили около $70 млн. Здесь хранились запчасти и аксессуары для автомобилей Mercedes.После ухода Mercedes из России в 2022 году объект фактически потерял первоначальное назначение.Теперь его потенциально ждет совершенно другая судьба не автозапчасти, а молочное производство.По данным рынка, Mercedes рассчитывает получить за комплекс около 6,2 млрд ₽.А «Логика молока» сейчас активно расширяется: компания заявилаРоманенко|ProСтроительство
18 Aug, 16:13
Хотите понимать коммерческую недвижимость лучше 90% инвесторов?Тогда запомните эти 7 правил. Они простые, но именно их почему-то часто игнорируют даже опытные инвесторы.1. Чем меньше срок окупаемости - тем выше риск. «Быстро окупается» звучит красиво. Но в коммерческой недвижимости за высокой доходностью почти всегда где-то спрятан риск.2. Чем меньше свободных помещений в локации - тем сильнее позиция собственника. Когда арендаторы конкурируют за помещения, собственник диктует условия, а не наоборот.3. Чем меньше доля аренды в выручке бизнеса - тем надежнее арендатор. Если аренда съедает 10% оборота - это одна история. Если 30–40% - совсем другая.4. Чем сложнее открыть аналогичный объект рядом - тем выше ценность недвижимости. Хороший объект - это не только стены и участок. Это еще и барьер для конкурентов.5. Чем меньше арендатор вложил в помещение - тем легче ему съехать. Вл
Романенко|ProСтроительство
14 Aug, 11:42
Не бойтесь покупать помещение. Бойтесь покупать ошибку. Я часто слышу один и тот же вопрос: «Сейчас вообще стоит покупать коммерческую недвижимость?» Мне кажется, вопрос поставлен неправильно. Не бывает хорошего или плохого времени для покупки. Бывают хорошие и плохие объекты.В любой кризис находятся инвесторы, которые покупают сильные помещения и через несколько лет оказываются в выигрыше. И точно так же в период бурного роста рынка находятся те, кто покупает слабые объекты и потом годами пытается исправить свою ошибку.Рынок влияет на доходность. Но гораздо сильнее на результат влияет качество самого актива.Если помещение находится в правильной локации, обладает хорошей ликвидностью, подходит разным арендаторам и имеет понятную экономику, оно будет востребовано практически при любом рынке.А вот слабый объект останется слабым и в хорошие времена. Просто в период роста его
Романенко|ProСтроительство
12 Aug, 08:24
Рынок готового арендного бизнеса изменился. Но многие инвесторы этого пока не замечают.Еще несколько лет назад покупка помещения с федеральным арендатором выглядела максимально понятной инвестицией. Подписан долгосрочный договор, ежегодная индексация, стабильный денежный поток.Сегодня ситуация постепенно меняется.Добиться индексации арендной ставки становится все сложнее. Все чаще собственники получают письма с просьбой снизить аренду, предоставить дополнительные каникулы или пересмотреть коммерческие условия.Причем подобные обращения нередко приходят даже от магазинов, которые выполняют или перевыполняют план по товарообороту.Но самое интересное в другом.За последние 2–3 года капитализация большинства объектов готового арендного бизнеса практически не изменилась.Получается парадоксальная ситуация. Стоимость объектов остается примерно на прежнем уровне, а вот качествоРоманенко|ProСтроительство
9 Aug, 05:15
Почему за хорошие объекты редко платят большие комиссии?Многие считают, что чем выше комиссия брокера, тем лучше объект.На практике очень часто все наоборот.Хороший объект в коммерческой недвижимости обычно не нуждается в агрессивных продажах.Если у него сильная локация, понятная экономика, надежный арендатор и адекватная цена, покупатели находятся достаточно быстро. Иногда такой объект продается еще до выхода в открытую рекламу.Совсем другая история - сложные объекты.Завышенная цена.Слабая локация.Проблемный арендатор.Высокие риски.Романенко|ProСтроительство
7 Aug, 07:59
Предварительный договор больше не гарантирует, что магазин откроетсяПоследнее время все чаще сталкиваюсь с одной и той же ситуацией. Подписываем с федеральной сетью предварительный договор аренды, начинаем строительство, вкладываем десятки миллионов рублей и доводим объект до готовности.Наступает момент подписывать основной договор аренды. И тут начинается самое интересное.Вам могут сказать: «Вы задержали сроки передачи объекта». «Внутри компании изменилась ситуация».После этого обычно предлагают один из трех вариантов:• снизить арендную ставку относительно той, что была согласована изначально; • заново пройти внутреннее согласование, где никто не гарантирует положительное решение; • перенести открытие магазина на более «кассовые» месяцы.Но бывает и другой сценарий.Сеть заходит на объект по согласованной ставке, работает несколько месяцев, а затем присылает письмо сРоманенко|ProСтроительство
6 Aug, 08:06
Не каждый свободный объект -проблемаМногие инвесторы боятся покупать помещения без арендатора. Кажется, что если объект пустует, значит, его не смогли сдать, с локацией что-то не так или спроса на него просто нет.Иногда это действительно так. Но далеко не всегда.Бывает, что собственник специально не сдаёт помещение первому, кто пришёл. Он понимает, что несколько месяцев простоя могут оказаться намного выгоднее, чем договор с арендатором, который через год съедет или будет постоянно просить скидку.При этом наличие арендатора ещё не означает, что объект хороший.Сейчас очень распространена ситуация, когда помещение сдано 10-15 лет назад, арендатор продолжает работать, но ставка перестала соответствовать рынку, а про индексацию собственник может только мечтать. Формально объект приносит доход, но каждый год владелец недополучает деньги, а при продаже такой договор уже становитсяРоманенко|ProСтроительство
2 Aug, 07:02
Самая дорогая ошибка инвестора - влюбиться в помещениеЗа годы работы я заметил одну закономерность.Чем больше человеку нравится помещение, тем выше вероятность, что он переплатит за него.Красивый фасад. Панорамные окна. Новый жилой комплекс. Дорогая отделка. Всё это производит впечатление. И в какой-то момент инвестор начинает смотреть на объект глазами покупателя, а не глазами бизнеса.Но коммерческая недвижимость работает совсем по другим законам.Помещение не обязано нравиться вам.Оно должно нравиться будущему арендатору.А ещё важнее - оно должно помогать ему зарабатывать деньги.Я видел множество объектов, которые выглядели очень скромно. Старый фасад, не самый современный дом, никакой архитектурной изюминки. Но внутри работал сильный бизнес, который годами исправно платил аренду.И наоборот.Романенко|ProСтроительство
31 Jul, 06:19
Почему хорошую коммерческую недвижимость редко продаютЕсть одна особенность рынка, которую многие замечают слишком поздно.Действительно хорошие объекты редко попадают в открытую продажу.И дело не в жадности собственников.Просто представьте: помещение находится в сильной локации, арендатор стабильно платит, ставка растёт, ликвидность высокая. Такой объект каждый месяц приносит деньги и со временем обычно только дорожает.Зачем его продавать?Конечно, причины бывают. Раздел бизнеса, наследство, необходимость срочно получить деньги или переход в другой проект. Но это скорее исключение, чем правило.Гораздо чаще на рынок попадают объекты, с которыми уже возникли сложности. Не индексируется аренда, арендатор собирается съехать, рядом открылся конкурент, изменился трафик или собственник просто устал решать накопившиеся проблемы.Это совсем не означает, что любой продаваемый объект
Романенко|ProСтроительство
28 Jul, 11:51
Почему пустое помещение иногда дороже готового ГАБаЕсть одна мысль, которая сначала кажется странной.Иногда пустое помещение может оказаться ценнее, чем готовый арендный бизнес.Хотя на первый взгляд всё должно быть наоборот. ГАБ уже приносит деньги, есть арендатор, договор и понятная окупаемость. Кажется, что рисков здесь меньше.Но именно в этот момент многие инвесторы перестают задавать себе главный вопрос: что именно они покупают?Очень часто вместе с арендатором вы покупаете и все накопившиеся проблемы. Низкую арендную ставку, которую не индексировали много лет. Неудачную планировку, переделанную под конкретный формат бизнеса. Тяжёлый договор, который почти невозможно изменить. Или арендатора, который уже давно думает о переезде, но пока продолжает работать.С пустым помещением всё иначе. Да, первое время оно не приносит доход. Зато именно вы выбираете будущего арендатора,
Романенко|ProСтроительство
27 Jul, 09:53edited
«ГовноГАБ» или арендатор отчаяния - а существует ли он вообще?В последнее время среди инвесторов все чаще слышу выражение «говноГАБ». Так называют помещение с якобы слабым арендатором: «Апрель», Fix Price, «Красное & Белое» и многими другими.Но давайте посмотрим на это с другой стороны.Если арендатор плохой, тогда почему он вообще оказался именно в этом помещении?Возьмем несколько примеров.«Апрель». Помещение стоит там, где вокруг три жилых дома и два сарая. Какой федеральный арендатор туда поедет? «ВкусВилл»? «Перекресток»? Конечно нет. А «Апрель» работает и платит аренду.Fix Price. Второй этаж в небольшом населенном пункте. Кто еще туда зайдет? DNS? «Золотое Яблоко»? Очевидно, нет. А для Fix Price такая локация может быть вполне рабочей.«Красное & Белое». Подвал, десять ступенек вниз. Вы думаете, туда встанет «ВинЛаб» или «ВинГараж»? Скорее всего, нет. А КБ открывается вРоманенко|ProСтроительство
25 Jul, 18:16edited
Перед покупкой коммерческого помещения большинство смотрит на локацию, цену, арендатора и доходность. Но именно технические нюансы потом чаще всего становятся причиной лишних расходов, потери арендаторов или невозможности сдать помещение по хорошей ставке.Вот на что я всегда обращаю внимание.1. Место под вывеску. Казалось бы, мелочь. Но для многих арендаторов хорошая вывеска — один из главных источников клиентов. Если фасад не позволяет разместить заметную рекламу или есть ограничения управляющей компании, круг потенциальных арендаторов сразу сужается.2. Планировка. Чем правильнее форма помещения, тем проще найти арендатора. Длинные узкие коридоры, большое количество колонн, неудобные углы или проходные комнаты снижают ликвидность.3. Электрическая мощность. Всегда уточняйте не только выделенную мощность, но и возможность ее увеличения. Для кафе, ресторанов, медицинских центров,
Романенко|ProСтроительство
23 Jul, 18:32edited
5 главных критериев, на которые я смотрю при покупке коммерческого помещенияЗа последние годы я посмотрел сотни объектов. И чем больше опыта, тем сильнее убеждаюсь: красивый фасад, новый ЖК или обещания брокера сами по себе ничего не стоят.Есть несколько критериев, которые для меня действительно важны.5 место - насыщенность района коммерцией. Если коммерческих помещений слишком много, арендаторам становится сложнее зарабатывать. А значит, сложнее платить высокую аренду и стабильно работать.4 место - доходы населения. Для большинства арендаторов важно не только количество жителей, но и их покупательная способность. Именно она во многом определяет будущую выручку бизнеса.3 место - плотность жилой застройки. Для большинства федеральных сетей хорошим ориентиром является район, где в зоне охвата находится от 3 000 квартир. Это уже позволяет многим форматам чувствовать себя уверенно.
Романенко|ProСтроительство
15 Jul, 20:07
Всем привет!Давненько здесь ничего не писал. Наверное, немного выдохся. Если честно, меня немного расстраивает невысокая активность в канале, и в какой-то момент я даже поймал себя на мысли, что не понимаю, стоит ли продолжать его вести. Появилось ощущение, что оказался на небольшом распутье.В ближайшее время хочу сам для себя принять решение, каким будет этот канал дальше.И у меня к вам небольшая просьба. Если вам действительно интересен этот канал, его темы и формат, пожалуйста, дайте знать напишите комментарий, поставьте реакцию или просто расскажите, что вам нравится, а что хотелось бы изменить. Для меня сейчас эта обратная связь очень важна.Спасибо каждому, кто читает, поддерживает и остается со мной.Романенко|ProСтроительство
8 Jul, 09:13edited
Как правильно оценить стоимость готового арендного бизнеса?Большинство инвесторов совершают одну и ту же ошибку - оценивают объект только по размеру арендного потока. Пока арендатор работает, кажется, что все отлично. Но любой договор аренды рано или поздно заканчивается.Поэтому я всегда использую два метода оценки.Первый - считаю стоимость через денежный поток. То есть смотрю, какую доходность приносит объект при текущей арендной плате.Второй -оцениваю саму недвижимость. Для этого сравниваю стоимость аналогичных помещений в этом доме и районе без привязки к конкретному арендатору.После этого сопоставляю обе оценки. Оптимальная цена покупки обычно находится между ними.Почему это важно?Если однажды арендатор съедет, вы не останетесь с переоцененным объектом. В худшем случае придется найти нового арендатора, но стоимость самой недвижимости продолжит защищать ваши инвестиции.Романенко|ProСтроительство
6 Jul, 18:56edited
Как создать помещение, которого нет на рынкеФедеральная аптечная сеть ищет помещение площадью 40 м². Казалось бы, найти такой объект несложно, но именно такие помещения сегодня являются одними из самых дефицитных на рынке. Их либо давно купили, либо собственники просто не готовы продавать.Что делают большинство инвесторов? Продолжают искать подходящий вариант, иногда месяцами.Но опытные инвесторы поступают иначе. Они покупают помещение большей площади - например, 100–150 м², выделяют из него 40–50 м² под федеральную аптеку, а оставшуюся площадь сдают другим арендаторам.В результате вместо одного помещения появляется небольшой торговый объект с несколькими арендаторами. Такой подход позволяет не зависеть от дефицита небольших помещений, увеличить потенциальный арендный доход и сделать объект более ликвидным при последующей продаже.Иногда самый выгодный объект - это не тот,
Романенко|ProСтроительство
4 Jul, 07:43edited
Чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, необязательно иметь миллионы.Большинство считает, что войти в этот рынок можно только с большим капиталом. На самом деле есть другой путь.Вы находите на Авито помещение без арендатора, но такое, которое подходит под требования конкретной федеральной сети. Если удаётся договориться с арендатором и подписать договор, объект превращается в готовый арендный бизнес.Для инвестора это уже совсем другой продукт. Вместо пустого помещения он покупает недвижимость с понятным денежным потоком и федеральным арендатором. Поэтому и стоимость такого объекта становится выше.Дальше инвестор приобретает помещение напрямую у собственника, а вы получаете вознаграждение за то, что нашли объект, привели арендатора и организовали сделку.Во многих случаях размер такого вознаграждения сопоставим с несколькими месяцами арендных платежей.Именно так
Романенко|ProСтроительство
3 Jul, 06:35edited
Как заработать 20–40% на перепродаже коммерческой недвижимости?Представьте, что у вас есть 10 миллионов рублей, и вы хотите не просто купить коммерческое помещение, а заработать на его перепродаже.В этом случае я бы начал не с поиска объекта, а с изучения рынка готового арендного бизнеса.Для этого достаточно открыть Авито и посмотреть, по каким ценам сегодня продаются помещения с федеральными арендаторами в вашем регионе.Предположим, вы нашли объект стоимостью 10 миллионов рублей, который сдаётся за 75 тысяч рублей в месяц. Это означает, что рынок сегодня готов покупать подобные помещения примерно с окупаемостью около 11 лет.Теперь попробуйте посмотреть на эту сделку с другой стороны.Если помещение с арендным потоком 75 тысяч рублей стоит 10 миллионов, то покупать аналогичный объект без арендатора за те же деньги уже не имеет никакого смысла.Гораздо интереснее найти
Романенко|ProСтроительство
1 Jul, 15:21edited
Как увеличить стоимость коммерческого помещения примерно на миллион рублей, не вложив в него ни рубля?На первый взгляд звучит как очередное громкое обещание, но на практике существует вполне рабочий инструмент, которым давно пользуются опытные собственники коммерческой недвижимости ещё на этапе подписания договора аренды.Суть заключается в том, чтобы договориться с федеральным сетевым арендатором о более длительных арендных каникулах, например на шесть месяцев, но взамен согласовать более высокую арендную ставку после их окончания.Для многих федеральных сетей такой вариант оказывается вполне приемлемым, поскольку дополнительные каникулы позволяют спокойно открыть магазин, выполнить ремонт, наладить поставки и выйти на плановые показатели без лишней финансовой нагрузки в первые месяцы работы.При этом экономика сделки для арендатора зачастую практически не меняется.А вот для
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
