Latest posts
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
22 Sept, 07:01
📌 Администрация Сочи переключилась на застройщиков небольших объектов.У застройщиков Сочи появился новый повод для тревоги.➖ Раньше схема во многих подобных историях выглядела примерно так: администрация обращается в суд с требованием снести самовольную постройку, а застройщик остаётся где-то на втором плане. Собственники помещений защищают свои права, а если дом всё-таки сносят — уже сами пытаются взыскать деньги.Но ситуация меняется.В последнее время появились судебные споры, в которых администрация города Сочи предъявляет к застройщикам самостоятельные требования о возмещении ущерба. И суммы там могут быть очень серьёзными.➖ Почему администрация пошла по этому пути?Логика понятна. Индивидуальный дом рассчитан на одну семью. Но если фактически в нём появляются десятки жилых помещений, количество жителей резко увеличивается. А значит, возрастает нагрузка на дороги,ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
19 Sept, 07:01
📌 Судьям тоже готовят ИИ-помощника.Председатель Верховного суда утвердил концепцию внедрения ИИ в судопроизводство (https://www.vsrf.ru/about/info/documents_regulations/37649).Собрал наиболее интересные моменты.➖ К 2030 году планируют, что судебными ИИ-сервисами будут постоянно пользоваться более 95% судей, а с помощью нейронки будут готовить 30–50% (как-то неамбициозно) проектов процессуальных документов.➖ Не менее 80% проектов должны утверждаться без существенных правок.➖ Нейронки будут готовить протоколы, искать практику, анализировать доказательства и выявлять противоречия. Они же будут предупреждать судью, если проект решения расходится с позициями ВС РФ.➖ Для участников спора предусмотрено обязательное декларирование использования ИИ при подаче документов. Справедливости ради упомянуто и право стороны знать о применении ИИ (и оспаривать выводы ИИ).Из целевых
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
17 Sept, 07:03
📌 Времени осталось мало! Поставьте границы своих участков на учёт.Хостинский районный суд Сочи сегодня буквально завален исками собственников земельных участков, у которых не установлены границы.И проблема в том, что сейчас решить такой вопрос становится всё сложнее.Если ваш участок существует только «на бумаге», а его границы не внесены в ЕГРН, это может стать серьёзной проблемой при продаже, оформлении наследства, строительстве и возникновении спора с соседями или государством. Особенно это актуально для Сочи, где цена земли высока, а свободной территории практически не осталось.Почему я говорю «торопитесь»?Потому что, по моей практике, обычная административная процедура через Росреестр в подобных ситуациях срабатывает далеко не всегда. Нередко вопрос приходится решать через суд — устанавливать границы земельного участка в судебном порядке. А дальше всё зависит от того, чтоОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
15 Sept, 07:05
📌 Малоэтажная застройка в Сочи. Как поменять статус участка?В Сочи собственники домов с жилыми помещениями часто идут по одному и тому же пути: пытаются перевести землю под многоквартирный дом.И вот здесь, на мой взгляд, многие сразу выбирают самый сложный маршрут. Потому что есть другой вариант — малоэтажная застройка.Таких объектов в Сочи огромное количество. Особенно тех, которые строились 10–20 лет назад на землях ИЖС, ЛПХ и садоводства. Сегодня люди живут в них, владеют помещениями, но сталкиваются с главным вопросом: как привести в порядок правовой статус дома и земельного участка? Перевести участок под МКД?Теоретически закон такую возможность предусматривает. Но на практике, как показывает мой опыт, этот путь в большинстве подобных ситуаций крайне сложно реализовать.А вот понятие «малоэтажная застройка» может дать собственнику другой вариант. Особенно важно, когда былОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
10 Sept, 07:03
📌 Как перевести жилое помещение в квартиру? Актуально для Сочи.В Сочи есть объекты, которые внешне выглядят как обычные квартиры: отдельный вход, своя площадь, кадастровый номер, человек там живёт и зарегистрирован.Но в документах это может называться «жилым помещением», а не «квартирой». И вот здесь начинается самое интересное.В Сочи годами строили небольшие многоквартирные объекты на землях ИЖС, ЛПХ и садоводства. Помещения продавались, у каждого появлялся свой кадастровый номер, а земельный участок оставался общим — в долях.На практике человек получает вроде бы полноценную недвижимость. А юридически оказывается, что распоряжаться ею так, как обычной квартирой, бывает проблематично.➖ И возникает вопрос: а можно ли изменить статус жилого помещения на квартиру?❗️ Я считаю, что такой механизм существует.Логика достаточно простая: если объект уже существует, мы неОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
8 Sept, 07:02edited
📌 Чего лишатся собственники участков меньше 6 соток с принятием новых ПЗЗ?В Сочи постепенно меняются правила игры с землёй. И если вы думаете, что новые Правила землепользования и застройки вас не коснутся, потому что участок уже давно оформлен, — не спешите с выводами.Сейчас обсуждается важное изменение: для вновь образуемых земельных участков под ИЖС, садоводство и ЛПХ минимальный размер может составить 6 соток.На первый взгляд — просто цифра.Но для собственников земли в Сочи это может превратиться в серьёзную юридическую проблему.Представьте: у вас участок 10 соток. Сегодня вы можете разделить его на два участка по 5 соток. А после вступления новых правил в силу сделать это уже не получится, если минимальный размер вновь образуемого участка действительно составит 6 соток.Или другой сценарий.➖ У вас участок 3–4 сотки, который уже сформирован и стоит на кадастровомОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
3 Sept, 07:00
📌 5 ФРАЗ, ПОСЛЕ КОТОРЫХ СОБСТВЕННИКИ В СОЧИ ЧАСТО ОКАЗЫВАЮТСЯ В СУДЕ.За годы работы с недвижимостью в Сочи я услышал, наверное, сотни раз одни и те же фразы, после которых оказывались в зале суда.Первая и самая частая из них: «Да у меня всё оформлено в ЕГРН. Какие могут быть проблемы?»К сожалению, могут. И иногда очень серьёзные.Давайте покажу на реальных ситуациях ⬇️1. «У меня всё есть в ЕГРН». Кадастровый номер есть, право зарегистрировано, налоги платятся — вроде бы спи спокойно.Но ЕГРН показывает зарегистрированные сведения. А вот насколько они соответствуют реальному положению дел — иногда приходится выяснять отдельно.Например, в одном из моих дел границы соседних участков наложились на фактически используемую территорию. Провели экспертизу, нашли ошибку, и сведения о границах в ЕГРН удалось исправить.2. «Администрация всё проверила, значит, спорить бессмысленно». В
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
2 Sept, 07:00
📌 У СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЛИ В СОЧИ ПОЯВИЛСЯ ПОВОД ЕЩЁ РАЗ ПРОВЕРИТЬ СВОИ УЧАСТКИ. И ВОТ ПОЧЕМУ.В последнее время я всё чаще обращаю внимание собственников на две вещи, которые в 2026 году могут напрямую повлиять на владельцев земли в Сочи.➖ Первая - кадастровая стоимость участка. В Краснодарском крае проводится новая кадастровая оценка земель. И это касается практически всех: ИЖС, садоводства, ЛПХ, коммерческих участков и земли под различными объектами.Почему я советую это проверить?Потому что многие собственники вообще не знают, что кадастровая стоимость их участка могла измениться.А кадастровая стоимость — это не просто цифра в выписке ЕГРН. Она может влиять на размер налогов, арендную плату и другие платежи.Поэтому я бы для начала просто посмотрел: сколько участок стоил раньше и сколько стоит сейчас.А дальше уже нужно разбираться, насколько эта цифра соответствует самому
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
1 Sept, 07:01
📌 Уведомление на строительство - через суд!На первый взгляд это просто лист бумаги. Но для собственника земельного участка в Сочи его получение может превратиться в месяцы переписки, отказов и попыток доказать администрации очевидное.Речь об уведомлении о соответствии планируемого строительства. Именно с него во многих случаях начинается законная реализация права собственника на строительство.В этом деле собственник неоднократно обращался в администрацию Сочи с уведомлением о планируемом строительстве. Ответ был отрицательным.Можно было продолжать переписку. Исправлять формулировки. Снова подавать документы. Снова получать отказ. Снова писать обращения. И потратить на это ещё несколько месяцев.Но мы выбрали другой путь.Обратились в Центральный районный суд Сочи и обжаловали отказ администрации.Суд встал на нашу сторону.После этого мы получили исполнительный лист и сноваОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
29 Aug, 07:03
ПЗЗ СОЧИ СНОВА МЕНЯЮТ. ЧТО БУДЕТ С УЧАСТКОМ, ЕСЛИ ПРАВИЛА ИЗМЕНЯТСЯ ПОСЛЕ ПОКУПКИ?В Сочи изменения ПЗЗ — не теория. В 2026 году администрация города проводит общественные обсуждения очередных изменений Правил землепользования и застройки. Информация о проектах размещается на официальном сайте администрации.ПЗЗ определяют территориальные зоны и градостроительные регламенты: какие виды использования разрешены, какие параметры строительства допустимы и каким образом может использоваться земельный участок. Именно поэтому изменение ПЗЗ способно напрямую повлиять на планы собственника.Но есть важный нюанс.Изменение правил не означает автоматически, что собственник теряет участок или уже построенный законный объект.Градостроительный кодекс предусматривает защиту для объектов и земельных участков, использование которых стало не соответствовать новому регламенту. Закон допускает
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
27 Aug, 07:05
📌 Как ИИ выбирает юристов в Сочи и где он ошибается?Всё чаще люди приходят ко мне на консультацию со словами: «Я уже всё проверил в ChatGPT. Он сказал, что делать».И вот здесь начинается опасная иллюзия.Искусственный интеллект действительно умеет искать нормы закона, анализировать документы, находить судебные решения и даже составлять проекты исков. Более того, если спросить его, кто считается сильным юристом в Сочи по земельным или имущественным спорам, он соберёт информацию из открытых источников и даст свои рекомендации.В некоторых случаях среди таких рекомендаций фигурирую и я — Александр Сорокин.Логика понятна: специализация на земельных спорах, недвижимости, самовольных постройках, судебные дела, информация в открытом доступе.Но есть проблема.ИИ не присутствует в вашем судебном заседании. Не разговаривает с судьёй. Не видит всей подоплёки конфликта. И главное — неОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
25 Aug, 07:00
📌 Сочинская прокуратура признает самостроями целые улицы.В Сочи многие до сих пор думают: если объект зарегистрирован, куплен по договору и находится в собственности — значит, всё законно.Это опасное заблуждение.Вопросами самовольного строительства в Сочи занимаются системно. Районные прокуратуры анализируют объекты, выявляют земельные участки и строения с возможными признаками нарушений и направляют материалы в администрацию для проверки.Дальше схема простая: администрация выезжает на место, фиксирует объект, проверяет документы, параметры строительства, назначение земли и другие обстоятельства. Затем материалы могут оказаться в суде.И вот здесь начинается самое интересное.Если в иске администрации указано одно нарушение, это не означает, что завтра их не станет больше. В ходе судебного процесса появляются новые обстоятельства, проводится строительно-техническаяОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
20 Aug, 07:03
📌 Администрация Сочи отказала в прирезке 327 кв. м. - суд признал отказ незаконным.Очередной случай из моей практики, который хорошо показывает: отказ администрации — это не конец истории. Иногда это только начало судебного спора.Ко мне обратилась собственница земельного участка в Центральном районе Сочи. Её участок — 619 кв. м, на нём расположен жилой дом площадью 192,4 кв. м.Задача была вполне конкретной: увеличить участок за счёт прилегающей муниципальной земли на 327 кв. м. То есть провести перераспределение земель — ту самую процедуру, которую в Сочи многие называют «прирезкой».Кадастровый инженер подготовил схему. Общая площадь после перераспределения должна была составить 946 кв. м. Причём установленный предельный размер участка для ИЖС — 1000 кв. м.На первый взгляд, всё логично. Но администрация Сочи сказала: нет.Почему?Именно здесь начинается самое интересное.СоОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
19 Aug, 07:02
СНАЧАЛА АДМИНИСТРАЦИЯ НАПИСАЛА: «НЕСООТВЕТСТВИЕ». ПОСЛЕ СУДА — «СООТВЕТСТВУЕТ»Официальный отказ администрации или Росреестра часто воспринимается собственником как окончательное решение:«Нельзя строить». «Нельзя зарегистрировать». «Нельзя увеличить участок». «Документы не соответствуют требованиям».Но государственный орган тоже обязан действовать строго по закону. И его отказ можно проверить в суде.Один пример из моей практики.Собственник участка в Сочи обратился в администрацию для согласования строительства жилого дома.Администрация выдала уведомление о несоответствии. Среди причин были указаны ограничения в отношении участка и вопросы его разрешённого использования.Мы обратились в суд.Суд признал уведомление администрации незаконным и обязал повторно рассмотреть документы.
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
18 Aug, 07:03
📌 Аресты по делу Сочинского национального парка забыли снять.Казалось бы, хорошая новость: аресты с земельных участков по делу Сочинского национального парка сняты. Об этом публично говорили представители власти.Но на практике выяснилось другое: часть участков до сих пор остается под арестом.И причина выглядит абсурдно.Когда-то суд наложил арест на конкретные земельные участки «и образованные из них». При снятии ареста эта формулировка почему-то исчезла.В решении написали просто: снять арест с земельных участков. А про участки, которые впоследствии были образованы из первоначальных, — забыли.Для обычного человека одна фраза может показаться формальностью. Для Росреестра — это юридический документ.В результате собственник приходит регистрировать сделку, оформление или иное действие с недвижимостью, а получает ответ: арест не снят.Почему? Потому что в судебном акте нетОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
17 Aug, 07:03
АДМИНИСТРАЦИЯ СОЧИ ТРЕБУЕТ СНЕСТИ ДОМ ИЛИ ОСВОБОДИТЬ ЗЕМЛЮ?В таких исках формулировки обычно выглядят очень серьёзно: - «признать самовольной постройкой»; - «обязать снести»; - «освободить самовольно занятую землю»; Когда собственник получает такой иск, первое ощущение — администрация уже всё обследовала, измерила и доказала.Но акт муниципального контроля и иск администрации — это ещё не решение суда.Покажу несколько дел из моей практики.Дом без разрешительной документации. Требование — снести.➖ В одном деле администрация Сочи требовала признать объект самовольной постройкой и снести его.Суд установил, что администрация не доказала существенных нарушений строительных и градостроительных требований.В иске о сносе отказано полностью.➖ Четырёхэтажный реконструированный дом. Администрация требовала снести его целиком. Мы доказывали, что наличие нарушений ещё не означает
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
14 Aug, 07:04
📌 Вернул 65 719$ своему клиенту. Совсем другие споры о недвижимости.Когда говорят «спор по недвижимости», многие представляют только спор о том, кому принадлежит квартира или дом.На практике всё значительно разнообразнее.Иногда человек перечисляет деньги для покупки недвижимости — объект частично приобретают, а остаток денег ему не возвращают.Именно такая ситуация была в одном из моих дел.Для покупки недвижимости в Сочи доверитель перечислил риелтору 148 750 долларов США. Часть денег была использована для приобретения объектов, а 65 719 долларов США остались невозвращёнными.Первую инстанцию мы проиграли полностью. Я обжаловал решение.Краснодарский краевой суд отменил отказ и взыскал в пользу моего доверителя сумму, эквивалентную 65 719 долларам США по курсу ЦБ РФ на день фактической выплаты.В другом деле люди заплатили за недвижимость 2,5 млн рублей, но впоследствии
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
13 Aug, 07:05
📌 Как администрация Сочи решила наказать самовольных застройщиков?31 июля глава Сочи объявил о создании рабочей комиссии по применению градостроительного законодательства. Задача — разобраться с самовольным строительством, хаотичной застройкой и определить полномочия органов.Казалось бы, наконец-то решили системно разобраться в проблеме.Но уже 5 августа рабочая группа обсуждает гораздо более жёсткую меру — увеличение судебной неустойки за неисполнение решения о сносе самовольной постройки.Если раньше речь шла о незначительных суммах, то теперь обсуждаются суммы 50 000, 100 000 и даже 150 000 ₽ за каждый день просрочки.Давайте считать. 100 000 ₽ в день — это 3 млн ₽ в месяц.Не за строительство. Не за коммерческую деятельность. А за то, что решение суда о сносе не исполнено в установленный срок.Представьте обычного собственника частного дома, который получил решение оОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
12 Aug, 07:00
УЧАСТОК ЕСТЬ В ЕГРН. ЗНАЧИТ, С НИМ ВСЁ В ПОРЯДКЕ?К сожалению, не всегда.В земельных спорах в Сочи я регулярно встречаю одну и ту же ситуацию: - собственник много лет владеет участком; - есть кадастровый номер; - есть запись о праве в ЕГРН; - налоги оплачиваются; - границы вроде бы нанесены на карту.А потом появляется сосед, администрация или другой заинтересованный человек — и начинается спор.Вот несколько дел из моей практики.Дело №1. Две чужие кадастровые границы оказались на земле моего доверителя.Судебная землеустроительная экспертиза установила, что фактические границы соседних участков не совпадают с кадастровыми, а их координаты накладываются на фактически используемую землю моего доверителя.Суд признал сведения ЕГРН по двум участкам реестровой ошибкой, результаты межевания — недействительными, а ошибочные сведения о границах постановил исключить из ЕГРН.
ОПАСНАЯ ЗЕМЛЯ | СОЧИ
11 Aug, 07:01
📌 Стоит ли спорить с властями, как это сделать и чем это закончится?Я часто вижу одну и ту же ошибку: человек получает отказ администрации Сочи, Росреестра или другого госоргана — и начинает писать жалобы одну за другой.Прокуратура. Руководитель. Повторное обращение. Ещё одно заявление. Проходит полгода.Результат? Ноль.Почему?Потому что проблема часто начинается не с отказа. Она начинается с неправильного первого обращения.Государственный орган не обязан догадываться, чего именно вы хотите. Вы должны правильно сформулировать своё требование, выбрать нужную услугу и предоставить документы, которые подтверждают ваше право.Поставили не ту отметку в заявлении? Предоставили неполный пакет? Неверно сформулировали требование?Получаете отказ — и дальше начинается бесконечная переписка.
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
