Latest posts
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
15 Sept, 07:16
$10,000+ выручки в месяц на аренде мусорных контейнеров.Мы сами только что заплатили $435 за такой контейнер на флипе в Winter Garden. Кто-то на этом строит бизнес, а не просто платит за вывоз стройки.📦 Суть Большие железные ящики у каждой стройки: их называют dumpster. Ты покупаешь грузовик и десяток dumpster'ов. Дальше нанимаешь водителя: он привозит пустой dumpster клиенту, тот сам его наполняет, водитель забирает полный и увозит на свалку. Твоя работа: считать обороты и договариваться с клиентами, не крутить руль.🔁 Сколько реально крутится dumpsterАренда заявлена на неделю, но реально стоит на объекте 3-4 дня. По отрасли: от 1,5 оборота в месяц на dumpster, у зрелых операторов до 2,5 при хорошей загрузке. Узкое место бизнеса именно в этом, не в цене аренды.💵 Старт с нуля, 5 dumpster'ов ▫️ 2 оборота в месяц на dumpster: выручка $4,350 ▫️ свалка (dump fee): $1,500 ▫️ бензиАндрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
31 Aug, 13:35
$30,000 в месяц на вывозе мусора. Парню 21 год. Тема называется junk removal.Если вы думаете о переезде в Америку, но не знаете, чем заниматься - думаю, будет прикольно показывать здесь разные варианты бизнеса.Которые доступны в том числе иммигрантам, не требуют огромных вложений и больших навыков, но при этом генерируют доход, которого более чем хватает на жизнь в США.📦 Суть JUNK REMOVALВ США нельзя вынести старый диван на помойку - всё крупное вывозишь сам. Люди платят, чтобы кто-то приехал и забрал.Ты приезжаешь на грузовике, выносишь хлам из дома, отвозишь в dumpster на свалку. Всё.💵 Выручка ▫️ заказ: $400-600 (платят за объём кузова) ▫️ 2 заказа в день = в среднем $1,000 ▫️ в месяц при полной загрузке: $30,000 ▫️ платят сразу, картой или наличными🧾 Экономика одного заказа на $500 (сухо и по делу) ▫️ свалка: ~$70
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
26 Aug, 14:18
У меня было шесть красивых отремонтированных домов. И ни один из них не приносил денег.Была ночь, когда я лежал, смотрел в потолок и не знал, что делать. Ипотека по этим домам дошла до $12,500 в месяц. Плюс расходы на жизнь семьи в Америке. Плюс своя аренда. Плюс зарплата команды. Любые деньги, которые ты привёз, если у тебя нет дохода — закончатся.В Вегасе я показал залу слайд про это и попросил сфотографировать. На нём не было ни одной цифры. На нём было написано: есть всего два типа домов.Нелюбимые — они красивые. После флипа, с иголочки. Кондиционер работает впустую — никто не живёт. Трава постоянно косится. HOA каждый месяц присылает бумаги: то подстричь, то помыть, то опять взнос. Я как-то узнал, что дом надо помыть, только из их письма. Ты платишь за них каждый месяц — а они тебе нет.Любимые — они просто каждый месяц платят тебе.В ту ночь я решил: хочу больше любимых
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
26 Aug, 14:11
Первую программу написал в 9 классе. Сегодня этот код помогает выигрывать сделки на недвижимость.Если делаю что-то дважды - автоматизирую. Знаю: на третий раз станет скучно, и я это брошу. Я не человек конвейера, я предприниматель - ищу новое, мне важно движение. Поэтому если ключевой процесс, который приносит деньги, повторяется у меня много раз - я его автоматизирую.Когда только начинал смотреть дома, казалось: найди один точный оффер - и выиграл сделку. Логично же, зачем стрелять из пушки по воробьям.Оказалось наоборот. Делаешь 10 офферов в месяц - получаешь примерно 2 дома в год. Делаешь 100 офферов в месяц - получаешь 2 дома в месяц.Меньше 10 офферов в месяц - тебя просто нет на рынке, даже если каждый оффер идеальный.Поэтому вместо того чтобы вручную сидеть над каждой сделкой, я построил систему, которая оценивает дом за 10 минут вместо 4 часов. Не потому что лень
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
25 Aug, 14:05edited
Почему я делаю коливинг в США? 40 млн американцев не тянет простую квартиру студию, а спрос в 800 раз превышает предложение
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
24 Aug, 19:36edited
Все зарабатывают. Один я сижу» — мысль, которая довела меня до минус $12,500 в месяцРассказал эту историю недавно со сцены в Вегасе — судя по лицам, половина зала узнала себя.Когда я приехал в США, рынок выглядел как конструктор с самыми дорогими кубиками в мире. Вся аналитика открыта, каждый дом как на ладони — бери и собирай.Смотрю по сторонам: холселеры зарабатывают. Флипперы зарабатывают. Section 8 — туда вообще лучше не смотреть: яхты, ламборгини. Все зарабатывают. Один я сижу.И я пошёл делать ВСЁ СРАЗУ. Запустил флип. Купил дом у холселера. Попробовал креативные стратегии. Сам поехал к мотивированным продавцам оттачивать английский — на первой встрече, если честно, вообще не понял, что продавец мне говорит.Итог — минус $12,500 в месяц. Дома стоят, ипотеки капают, выходов ноль.Вытащила меня не новая стратегия. Вытащил фокус.Завёл себе штуку, которая называется DiamondАндрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
1 Aug, 12:43
Когда дом сдан - следующий шаг - отзывы жильцов - их собирают через 2 недели после заезда - сегодня у нас на 7 комнат 6 отзывов и все 5 звездОтзывы это то, что продает листинг следующим арендаторам.Еще один критерий для быстрого заселения - качественные фото листинга.Интересный факт - у нас на каждые 13 просмотров карточки дома идет 1 бронирование, что в 2.7 раза выше чем в среднем по OrlandoИщем следующую сделку...
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
29 Jul, 13:53edited
Рынок флиппинга в США — обман!Питтсбург: маржа на флипе 85,9%. Остин: 2%. Один и тот же квартал, одна страна.Как так выходит, что внутри одной страны — разница в сорок с лишним раз?Топ крупных метро по марже, Q1 2026 (данные ATTOM): 1️⃣ Pittsburgh — 85,9% 2️⃣ Buffalo — 84% 3️⃣ Virginia Beach — 74,9% 4️⃣ Baltimore — 65,9%А теперь худшие: Austin — 2%, Dallas — 4,3%, San Antonio — 5,1%, Houston — 7,2%, Salt Lake City — 9,5%.🔴 Причина №1 - Тонкая маржаОдна и та же работа — купить, отремонтировать, продать. Флиппер в Бостоне уносит с дома $184,000. В Далласе — $18,147. В десять раз меньше за тот же труд. И это валовая маржа — до вычета ремонта, процентов по кредиту и расходов на продажу. То есть далласский флиппер после реальных затрат уже в минусе.🏗 Причина №2 - НовостройкиАндрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
25 Jul, 14:09edited
ВИДЕО ТУР ПО НАШЕМУ ДОХОДНОМУ ДОМУ В США 🇺🇸👉 https://youtu.be/iGDmkB-ui7EКупили с банковского аукциона за $105,000 — дом простоял пустым год, термиты сожрали стены, канализация проржавела насквозь. Внутри старых стен по факту построили новый дом.7 комнат, 2 общих ванны + 2 приватных. С ванной — по $1,000/мес, без — по $800. Итог — больше $5,000/мес с одного дома.В видео — то, чего не было в постах: полный тур по дому, спор с банком за оценку ($250k → $280k), и как иностранный инвестор в США платит 0% налога через Portfolio Interest Exemption.Накидайте вопросы про коливинг в Штатах в комментах — сниму следующий ролик с ответами.👉 https://youtu.be/iGDmkB-ui7E 👉 https://youtu.be/iGDmkB-ui7E 👉 https://youtu.be/iGDmkB-ui7EДисклеймер: показываю личный опыт в образовательно-информационных целях, не реклама и не инвест-рекомендацияYouTubeДом в США приносит $5,000 в месяц: как превратить РУИНЫ в доходный коливингКак заброшка во Флориде приносит $5,000/мес? Все документы по сделке, расчеты доходности и настройки автоматизации — в моем закрытом канале: https://t.me/+ct32jOaw9a02MWVi 👇 В этом видео покажу полный процесс реновации руин в прибыльный доходный коливинг…Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
23 Jul, 14:12edited
ДОХОДНАЯ ОБЩАГА! Почему сдавать дом по комнатам в США легче и безопаснее, чем сдавать одной семье.Когда я первый раз услышал про доходные дома в 2015 году я так и думал - что сдача по комнатам это как общага, куча проблем, малодоходные жильцы, которые сидят дома без работы, постоянно жалуются и не платят по любому поводу.Хочу разобрать несколько неочевидных моментов, на примере одного из наших домов:🟢 Доход по комнатам выше - самое очевидное ▫️ LTR (long-term rental - обычная долгосрочная аренда семье): ~$2000/мес ▫️ Коливинг (по комнатам): ~$5,500/месПри ипотеке $2,000, в первом случае ноль и даже убыток, а во втором чистый доход около $1,500-2,000🟢 Скорость заселения▫️ LTR - заселение с риэлтором одной семьи (2-6 недель) или по программе section 8 от государства занимает 2-6 месяцев ▫️ Коливинг - дом вышел на полную загрузку (7 из 7) за 3(!) недели с публикацииАндрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
20 Jul, 15:03edited
Обычная аренда ищет жильца месяцами. Мой дом заселяется по комнатам за считанные дни.25 июня открыл объявление. Первая заявка пришла в течение 2 часов.Дальше дом заполнялся волнами — 17 дней, и 6 из 7 комнат уже нашли жильцов.Сегодня в отборе последняя комната — за день пришло сразу две новые заявки. Меньше месяца, чтобы полностью заселить дом.Впервые вижу такую асимметрию: 40-60 миллионов американцев не тянут отдельное жильё. А комнат в доходных домах на всю страну - около 50 тысяч. Разрыв в 800 раз.В следующем посте разберу, почему при словах "сдача по комнатам" все сразу думают - это как общага: куча людей с низким доходом, которые постоянно дёргают тебя. Я тоже так думал, когда начинал. На деле всё оказалось наоборот - разберу как.Короче, у меня опять то самое чувство - когда доходный дом это сила и хочется повторять 🔥
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
17 Jul, 07:01edited
😤 Оценщик сказал $250,000. Я сказал нет.Вчера писал про дом за $105,000, который сегодня оценили в $280,000.Оказывается оценщики постоянно ошибаются, хотя учатся на это несколько лет, но прикол в том, что их отчеты вообще никто не читает, смотрят только финальную цифру в начале.А мой ИИ-агент очень даже хорошо читает, и, оказалось, что там встречается полнейшая ахинея, на основе которой делаются серьезные выводы.🤔 Нафиг вообще эта оценка? Когда мы берем ипотеку под будущий доход, банк дает нам только 75% от оценочной стоимости.Если бы мы согласились на эту низкую оценку, нам бы на руки после закрытия кредита на ремонт и др расходов, пришло бы только $4,000 😢 - и у нас бы не было денег на следующий дом.🟢 Что я сделал за полчаса с Claude Code:▫️1. Загрузил туда отчёт оценщика▫️2. Выгрузил из нашей системы похожие проданные дома в радиусе мили, которые подтверждали
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
16 Jul, 15:54edited
🏠 Сегодня этот дом оценили в $280,000Вчера закрыли сделку полностью - подписали последние документы по рефинансированию второго доходного дома. Можно наконец разложить математику: что получилось спустя четыре месяца.Что изменилось: ▫️ Купили дом с аукциона в марте за $105,000 - в разы ниже рынка, дом стоял пустой годами ▫️ Ремонт - 3 месяца, $102,000: крыша, кондиционер, канализация - всё новое ▫️ Своих денег вложили $43,000, остальные на покупку и ремонт дал местный кредитор под 9.99% ▫️ Разделили на 7 комнат под коливинг ▫️ После окончания ремонта пошли в банк и взяли ипотеку на 30 лет под будущий денежный поток ▫️ Новым дешевым кредитом закрыли долг и еще получили кэш на руки - $26,000 🔥 Пошли делать следующий доходный дом.А тем временем этот дает чистым(!) $2,300 в месяц: ▫️ При занятости 85% выручка ≈ $5,900/мес. ▫️ Банку платим $1,860/мес ▫️ Расходы на управление,
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
7 Jul, 22:22
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
6 Jul, 21:05edited
🔥 $200,000 сгорело у флиппера за одну ночьЭто случилось в Джексонвилле в 2х часах езды от Орландо.Флиппер нашёл дом на аукционе, предложил поучаствовать инвестору дистанционно и разделить прибыль.Покупали за кеш без каких либо кредитов, рассчитывая на быстрый флип.Через неделю после закрытия бывший владелец вернулся и поджёг дом. Деньги никто не вернет!Дома на аукцион попадают через foreclosure - процедуру, когда банк забирает дом за неуплату ипотеки и продает новому владельцу.Старый часто не доволен, настроен агрессивно и до конца не верит, что дом действительно заберут.Форм-мажор? Нет, простая ошибка, которой можно было избежать.Когда мы делаем флипы или доходные дома под коливинг то еще до дня оформления собственности у нас оформлены все страховки - цена вопроса до 5,000$ в год.Страховка покрывает: разные травмы во время стройки, тотальный ущерб от стихии типаАндрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
3 Jul, 18:03
🇱🇷 Ставка по ипотеке в США 2.5% в 2026 году. Не опечатка — я на ней держу дом до сих пор.Взял её не в банке. Взял у продавца — по схеме subject-to: платежи по его действующему кредиту беру на себя, ставка и условия остаются как есть, банк вообще не в курсе что дом сменил хозяина.Был и другой такой дом, под 3.5%. Продавцу грозила конфискация за неуплату. В договоре на покупку поставил сумму $10 — именно за неё дом ушёл ко мне, в Америке так бывает, люди готовы на многое, лишь бы избавиться от долгов. Дальше, конечно, пришлось погасить просроченные платежи перед банком и вложиться в ремонт — но купил я его буквально за десять долларов.Держу этот дом уже второй год. Сейчас плачу банку по этому дому $2,000 в месяц. Заселил туда tenant buyers - еще одна стратегия когда ты продаешь дом в аренду с правом выкупа. Они дали $15,000 downpayment и платят мне $3,000 в месяц.⭐️ Слева на
Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
29 Jun, 14:12edited
0% налога на доход от недвижки в СШАМало кто знает, но в США есть закон, который позволяет иностранцу не платить налоги на доход от недвижимости в штатах. Более того, зарубежному инвестору даже не нужно подавать налоговую декларацию, хотя все местные платят и налоги и сдают отчеты. НЕ СПРАВЕДЛИВО :-)Этот закон был подписал Рейганом в 1984 году, чтобы затянуть иностранные деньги в американский долг и называется Portfolio Interest Excemption.Условие одно: ты должен зайти не как покупатель дома, а как тот, кто даёт деньги под залог. Тогда твой процентный доход — ноль налога. И, я почти уверен, никто из твоих знакомых, кто скупает апартаменты в Дубае, не слышал о том что можно делать двух значную доходность на недвижимости в штатах и не платить налоги.Огонь? 🔥Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
25 Jun, 13:34
Варя делает румтур на доходном доме 🔥Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
24 Jun, 13:20edited
Куда я пропал и что будет дальше?В какой то момент в марте прямо за неделю до того как мне стуклуло 45 лет, стало на столько тяжело, что я понял, что уже не вывожу, много проектов, переезд в штаты, расходы выросли, старые обязательства по фонду и новые обязательства, ребенок родился, короче просто в один момент понял - что нужно что-то отпустить, точнее нужно отпустить почти все и оставить что то одно.Поэтому молчал 3 месяца - финалил дела, разгребал завалы, да еще эти ИИ-агенты тут кучу внимания забирают :), я как человек, который 10 лет писал код, не мог пройти мимо - и вайбкодил ночами, пока днем мы делали доходные дома тут в Америке.Если вы давно следите за мной, то знаете, что когда-то в Территории Инвестирования мы помогли запустить больше 200 доходных домов, оказалось что эта тема в штатах работает еще лучше - вчера запустили второй дом и через 2 часа уже получили первуюАндрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю
7 Mar, 21:32
Финалим ремонт в доходном доме, 15 минут от Атлантического океана, получается 7 шикарных комнат. В США это называется Coliving.Сейчас взяли еще два новых дома под эту стратегию, поэтому не всегда успеваю тут рассказывать, все что происходит, ребята.Но я вернусь. Если хотите больше таких подглядок, просто огоньков киньте 🔥— я пойму, что вы здесь.
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
