Latest posts
Артем Цогоев | Недвижимость
22 Sept, 14:16
🔮 Профессия: профессиональный предсказатель апокалипсиса - блогер, который каждый квартал выпускает посты, видео и аналитические исследования с одним и тем же посылом: «Скоро хлоп пузыря!». Экономические показатели, графики, сравнения с США 2008 года, японским пузырём 1990-х и т.д.🙄 Но хлопа не наступает! Объяснение обычно простое - это заговор. Рептилоиды / правительство / банкиры / застройщики сговорились и искусственно оттягивают хлоп. Но ничего - рано или поздно!💥 И вот (спустя годы ожидания) хлоп действительно случается! Это же просто праздник какой-то. Рынки падают, инвесторы теряют деньги, компании банкротятся, а предсказатели торжествуют: «Я это предвидел!». Но маленькая деталь. Хлоп должен был случится по «японскому сценарию», а случился из-за пандемии COVID-19, поноса или золотухи!⚡ Сломанные часы дважды в день показывают правильное время. И вообще, победителей неАртем Цогоев | Недвижимость
22 Sept, 12:07
📱 На канале SimpleEstate вышел интересный пост о том, как оценивать покупку ГАБ с супермаркетом на фоне тревожных новостей о ритейле.💬 Главный тезис: проблемы ритейлера НЕ РАВНО проблемы конкретного магазина.🧲 Например «Магнит»: чистый убыток ₽16,65 млрд по итогам 2025 года - на первый взгляд пугающая цифра. Но выручка при этом выросла на 15,3%, EBITDA - ₽169,3 млрд, а сеть добавила почти 1 800 новых магазинов. Убыток объясняется высокой стоимостью обслуживания долга, а не тем, что бизнес «Магнита» рушится.🏬 Для инвестора важна не строчка «чистая прибыль» в отчётности всей сети, а то способен ли конкретный магазин в конкретной локации платить арендную плату.📍То же самое с закрытиями - крупные сети («Вкусвилл», например) постоянно чистят слабые локации и открывают магазины в новых, так что закрытие конкретного магазина обычно говорит об экономике места, а не о проблемах всейАртем Цогоев | Недвижимость
22 Sept, 08:06
А как там дела у Джорджа Сороса?👽 Главный иллюминат и рептилоид планеты немного отвлекся от управления мировым правительством и проворачивает инвестиционные сделки на рынке недвижимости Нью-Йорка. Докатился на старости лет!🏛️ Soros Fund Management выставил на продажу историческое здание, памятник архитектуры Argonaut Building на West 57th Street на Манхеттене. Здание досталось Соросу за долги - прежний собственник не смог расплатиться по кредиту.📋История началась ещё в 2015 году, когда инвестор Eretz Group купил здание у ливанского девелопера M1 Real Estate за $214 млн. (из них долг $145 млн от немецкого Aareal Bank AG). С 2011 года фонд Сороса Open Society Foundations ( организация признана нежелательной в России) арендовал это здание целиком - все 14,5 тыс м2.💵 Уже в ноябре 2023 года Сорос выкупил этот кредит у германцев, а в апреле 2024-го Soros Fund Management подала иск
Артем Цогоев | Недвижимость
22 Sept, 05:16
📊 Инвестиционный директор в недвижимости - это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы
Артем Цогоев | Недвижимость
22 Sept, 04:42edited
🏢 На рынке инвестиционной недвижимости Москвы в последнее время случились сразу три интересные сделки. УК «ВИМ Сбережения» купила у девелопера Forma (ПИК) строящийся бизнес-центр «Фрейм» у Белорусского вокзала - 69,7 тыс. м2 с вводом в 2029 году. MR Group продал неизвестному мне инвестору строящийся бизнес-центр «Линк» на Рябиновой улице - 75 тыс. м2, сдача в конце 2028 года. А «Эталон» продал небольшой бизнес-центр площадью 3,7 тыс. м2 в Южном Бутове.💬 Меня попросили прокомментировать одну из трёх сделок для СМИ, но комментарий по техническим причинам «в печать» не попал - поэтому поделюсь своими мыслями здесь.💭 «ВИМ Инвестиции» - институциональный инвестор, которому сегодня нужно вложить деньги во что-то, что точно принесёт рентный поток уже завтра.☝️У инвестиционного директора крупного институционального инвестора - куча возможностей и необходимость потратить десяткиАртем Цогоев | Недвижимость
21 Sept, 15:31edited
Новостройки в сентябре: какие программы подходят именно вам?🤔 Высокие цены, дорогая ипотека, отказы банков. Многие закрывают ипотечный калькулятор, так и не дойдя до расчёта. С рассрочками вопросов ещё больше: как оформить и кому такой вариант подходит.🎯 Условия обычно подбираются индивидуально, а не по общим новостям. Поэтому разбор собственной ситуации со специалистом помогает понять, какие программы доступны на самом деле.👩💼 Такие консультации проводит Наталия Мельниченко - эксперт по недвижимости и владелица агентства М-Realty. По данным агентства, её опыт в отрасли - более 16 лет.📚 В её телеграм-канале публикуют материалы про новостройки, семейную ипотеку, рассрочки и реальные варианты покупки.📋 В сентябрьской подборке по Москве: 🔹 ТОП ЖК бизнес- и премиум-класса 🔹 рассрочки по ₽70 тыс. в месяц 🔹 ипотека под 5% 🔹 предложения, которых нет в открытом доступе🔗 ЗаАртем Цогоев | Недвижимость
21 Sept, 14:07
forwarded from @stone_developer
Артем Цогоев | Недвижимость
21 Sept, 14:07
Артем Цогоев | Недвижимость
21 Sept, 12:06
Артем Цогоев | Недвижимость
21 Sept, 10:36edited
❗️Друзья, информирую вас о том, что уже на этой неделе, 22 и 23 сентября в Санкт-Петербурге, и 26-27 сентября в Москве состоится выставка MIPIF.🎤 В выставке участвуют мои друзья, товарищи и коллеги, поэтому спешу вас туда заманить.Что будет на MIPIF:🟡 Коммерческая недвижимость России (куратор мой товарищ Руслан Сухий): стрит-ритейл, офисы, склады и Light Industrial.🟡 Курортная недвижимость России: Алтай, Краснодарский край, Кавказские Минеральные Воды, Шерегеш и др.🟡 Зарубежная недвижимость: Таиланд, ОАЭ, Кипр, Турция, Камбоджа, Испания, Мальдивы и ещё 17 стран.🟡 Инвестиционное гражданство и ВНЖ: Греция, Кипр, Турция, Вануату, Сент-Томе и Принсипи, Науру и другие локации.🎤 Насыщенная деловая программа, с выступлениями экспертов по вышеозначенным направлениям. Можно будет не только послушать, но и получить ответы на интересующие вас вопросы.☝️В общем, MIPIF это
Артем Цогоев | Недвижимость
21 Sept, 08:07
🏥 «Аптечная сеть 36,6» - один из крупнейших федеральных фармритейлеров России, развивающий бизнес под двумя брендами: «Аптека 36,6» и «Горздрав». По итогам 2025 года сеть объединяет 2753 аптеки по всей стране (+8% год к году), а выручка компании достигла 117,4 млрд рублей, увеличившись на 21%.💊 Сегмент остается одним из наиболее динамично растущих в ритейле - за 2025 год «36,6» открыла 227 новых аптек (включая 44 точки, приобретенные в рамках сделок M&A), закрыв при этом 27 неэффективных объектов. Показатель EBITDA компании вырос на 27%.🌐 В отличие от многих других сегментов стрит-ритейла, аптечный бизнес развивается параллельно и в онлайн-канале: доля интернет-продаж в выручке сети превысила 25% и продолжает расти двузначными темпами. При этом офлайн-точки остаются необходимы сети - как для выдачи онлайн-заказов, так и для обслуживания клиентов, которым требуется рецептурный
Артем Цогоев | Недвижимость
21 Sept, 05:21
💬 Говорят, льготную ипотеку урежут. Продажи новостроек, говорят, уменьшатся на 20-30%. Говорят, скидки будут ещё больше...🏗️А что же застройщики и банки? Машину строительства не остановить.☝️ В Москве за неделю стартовали сразу четыре проекта: от предброней до открытых продаж.🏢 РГ Девелопмент получил РнС и стартовал продажи первой очереди ЖК «Ориент Экспресс» (ВАО, Перово, ш. Энтузиастов, 46, 2-5 мин.пеш. от м. «Шоссе Энтузиастов» и МЦК). В первой очереди 244 квартиры с чистовой отделкой (всего в проекте 684), секции от 3 до 34 этажей, от 37,5 м2, потолки 3 м, ключи в начале 2030-го. Цены от ₽437 т./м2 и от ₽21,3 млн за лот.🏢 «Гранель» якобы перезапускает продажи в проблемном ЖК A22 (ЮАО, Даниловский район, ул. Автозаводская, 22, 17 мин.пеш. от м. «Тульская»), проект выкуплен у «Консоли». Две башни на 34 и 42 этажа, до 907 квартир от 28,7 до 101,5 м2, потолки 3,2 м, ключи в I
Артем Цогоев | Недвижимость
21 Sept, 04:43
✅ Ну что? Выборы прошли, определенности стало больше, ждём решительных действий инвесторов на рынке недвижимости. Кое-где даже ожидается штурм офисов продаж!Согласны со мной? 🔥 Да 😁 НетАртем Цогоев | Недвижимость
18 Sept, 14:07
🌯 К концу 2026 года ожидается важное событие для стрит-фуда – утверждение ГОСТа на шаурму. Стандарт установит единые требования к приготовлению, хранению и реализации шаурмы, а также к санитарным нормам. Это серьезный шаг в развитии сегмента, который может повлиять на работу всех точек продажи этого популярного фастфуда. По данным исследования Роскачества в апреле 2024 года, качество продукции требует серьезного внимания – в 27 из 29 исследованных образцах были выявлены нарушения санитарно-эпидемиологических норм.💼 На рынке торговых помещений точки шаурмы и стритфуда традиционно занимают заметную долю, особенно в локациях с высоким трафиком. Это обусловлено постоянным спросом на быстрое питание и относительно низким порогом входа в бизнес для предпринимателей.📍Для помещения под шаурму критически важно качество локации - расположение у транспортных узлов (метро, ж/д станции,Артем Цогоев | Недвижимость
18 Sept, 12:07
📱На канале SimpleEstate вышел интересный пост-сравнение положения дел на рынке жилой и торговой недвижимости с арендаторами-супермаркетами.👉 Публикую с минимальными сокращениями.🕳️ Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость?💬 Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика такая: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть в цене и коммерческая недвижимость.🔀 Однако эти рынки работают по-разному.🏢 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки по ипотечным кредитам ограничивают спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным. При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в виде скидок и рассрочек.☝️А что
Артем Цогоев | Недвижимость
18 Sept, 10:31edited
❗Отвечаю на популярный комментарий про вхождение банка в капитал проектных компаний застройщиков с проблемами: «Ну зато покупатели будут спокойны, когда банк за спиной, есть уверенность и сильно большая, что никто не кинет».☝️С моей точки зрения, банк это не спаситель дольщиков, а нечто другое.🔹 Банк заходит в капитал не ради покупателей, а ради защиты своего кредита. Строительство жилья и передача квартир дольщикам - побочный эффект, а не цель. Цель - вернуть деньги. Если бы завтра выгоднее было заморозить стройку и распродать активы as is, банк выбрал бы это, а не "счастье дольщиков". Например, если в проекте 1000 квартир и 10 продаж, то банк просто вернет деньги этим 10 бедолагам и будет разбираться с проектом без присмотра санитаров-дольщиков.🔹 Сам факт, что банк заходит в капитал проектной компании - это признание, что проект уже проблемный. Покупатели там уже получили
Артем Цогоев | Недвижимость
18 Sept, 06:47
☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата?🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды: 40 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,85 = 289 000 000 ₽2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки): 289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта): 2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI): 289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки: Cap Rate = NOI / Стоимость объекта Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%Артем Цогоев | Недвижимость
18 Sept, 04:47
🥶Небольшая зарядка для вашего мозга.💰 Поиграем в институциональных инвесторов!💼 Итак, вы - управляющий крупного инвестиционного фонда. Вы хотите приобрести бизнес-центр класса А и видите потенциал для улучшения финансовых показателей проекта.📊 Основные параметры сделки:🔸Стоимость офисного центра: 2 млрд. ₽ 🔸Общая площадь здания: 10 000 м2 🔸Арендопригодная площадь: 8 500 м2 🔸Текущая заполняемость: 85% 🔸Средняя арендная ставка: 40 000 ₽/м2 в год без НДС 🔸Операционные расходы: 25% от выручки 🔸Налог на имущество: 2% от стоимости объекта в год📶 Потенциал повышения доходности проекта:🔹Рост средней арендной ставки до 50 000 ₽/м2 в год без НДС к концу 2-го года владения 🔹Снижение вакансии до 7% к концу 2-го года владенияАртем Цогоев | Недвижимость
17 Sept, 14:15
🪨 Формат бизнес-центров с мультисобственностью, где офисы в одном здании принадлежат разным владельцам, уже занимает более 80% рынка строящихся офисов. Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря в колонке для РБК Недвижимость разрушает миф о том, что из-за десятков независимых собственников такие объекты заполняются арендаторами медленнее.👀 Основной тезис: количество собственников само по себе не тормозит заполнение здания. Тормозит отсутствие связки девелопер + управляющая компания. У STONE эта связка работает. Например, STONE Towers (ввод декабрь 2024) через полтора года вышел на 80% заполненности, а STONE Савеловская (ввод февраль 2026) идет даже быстрее: 35% собственников уже согласовали проект и приступили к ремонту.☝️ Ориентир по рынку для качественного БЦ класса А сегодня - 80-90% заполняемости за 2 (два) года после ввода, независимо от числа собственников вАртем Цогоев | Недвижимость
17 Sept, 12:10edited
🏦 По информации «Коммерсанта», Сбербанк рассматривает вариант получить часть бизнеса «Самолета» - в рамках реструктуризации его долгов перед банком, возможно через вхождение в капитал проектных компаний застройщика.📉 Сбербанк - крупнейший кредитор «Самолета» с 274,2 млрд ₽ (30,6% долга), ВТБ - второй с 85,9 млрд ₽.❗Короткий комментарий: причина не только огромные долги SMLT, но и плохие продажи. Сбер уже забирал доли в проектах с околонулевыми продажами - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера») и «Квартал Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остаётся управлять проектом, но делится контролем с банком.🙄 Ну а для держателей акций SMLT это новость скорее умеренно негативная - реструктуризация это хорошо, но когда банк заходит в капитал проекта, застройщик отдает часть будущей прибыли, что снижает денежный поток компании.
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
