Latest posts
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
22 Sept, 12:36
Зацените, какая красота.И заодно — прекрасная иллюстрация того, зачем вообще нужна нормальная юридическая проверка квартиры. А так же того, как банки и страховые проверяют квартиры.Муж, жена и двое детей.Квартира куплена в браке в ипотеку. Но перед покупкой супруги заключают брачный договор: квартира является личной собственностью мужа.Позже на погашение ипотеки направляют маткапитал. Муж даёт обязательство наделить долями жену и детей.И не наделяет.Вместо этого продаёт квартиру женщине, которая берёт для покупки 10,5 млн рублей кредита в ВТБ.Причём продажа на самом деле оказывается фиктивной.Муж в суде рассказал, что у него были большие долги, поэтому квартиру формально продали «своему» человеку, деньги банка пошли на расчёты с кредиторами, а ипотеку покупательницы продолжал оплачивать он сам — переводил ей примерно по 100 тысяч рублей в месяц.А сам муж с семьёй какЭксперт недвижимости Константин Барсуков
22 Sept, 07:43edited
ЦБ всё сильнее закручивает гайки заемщикамВчера прошла новость, что ЦБ хочет учитывать при выдаче кредитов долги по ЖКХ, алиментам и другим обязательствам, если они уже дошли до приставов.Давайте чуть подробнее на этом остановимся. Потому что это предложение содержится в той самой программе развития финансового рынка на 2027–2029 годы, о которой я уже рассказывал. И, мне кажется, здесь есть о чём поговорить.Что планомерно делает Центробанк?Он хочет, чтобы при расчёте ПДН учитывались не только кредиты и займы человека, но и другие имущественные долги, по которым уже открыто исполнительное производство.Почему это важно?Сегодня банк может увидеть у человека исполнительное производство и сказать: ну да, есть какой-то долг, но он небольшой, для нас это не критично. Кредит выдаём.А если этот долг попадает в ПДН, так уже не получится. Потому что ПДН - это показатель, которыйЭксперт недвижимости Константин Барсуков
21 Sept, 09:46
Как только на твою просьбу предоставить некий документ или заявление продавец начинает выкручиваться и рассказывать, что это вообще не нужно и т.п. - то там, с громадной вероятностью какая-то проблема. Особенно, если начинают рассказывать о незаконности требований, о "вашем идиоте" юристе или о том, что вы вообще мошенники с такими-то просьбами.Да, бывают особые ситуации, но в подавляющем большинстве случаев упорное нежелание дать какой-то документ, признак проблем.Вот свежий пример. Продавец, купил квартиру по ДДУ. Полная оплата и сам ДДУ заключались вне брака. Регистрация права в браке.По годам примерно так. 2014 - ДДУ и оплата. Конец 2015 - брак. 2017 год - регистрация права.Просим от супруги заявление, что: денег не вкладывала, на собственность не претендую, о продаже знаю. Ну или согласие на продажу.В ответ - это полная ерунда, вы ничего не понимаете. Ссылки наЭксперт недвижимости Константин Барсуков
18 Sept, 11:06
forwarded from @canalgrm
📌 Важное изменение для рынка недвижимости: что нужно знать о новом законе4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 301-ФЗ «О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса РФ…».Главное новшество – полный запрет на строительство объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления. Исключение предусмотрено только для сооружений инженерной защиты.▶️ Что изменилось на практике? Если раньше в таких зонах можно было строить при условии обеспечения инженерной защиты: подсыпки, свайного фундамента, дренажа, – то теперь капитальное строительство запрещено. Под ограничение попали в том числе индивидуальные жилые и садовые дома.❗️ Что это значит для собственников? Закон вступил в силу сразу после опубликования, без переходного периода для уже
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
18 Sept, 11:06edited
Покупатели земельных участков под стройку, обратите внимание на это!!! 👇Эксперт недвижимости Константин Барсуков
18 Sept, 05:27
Обзор рынка недвижимости и прогноз цен. Разбираю, что сейчас происходит с первичкой и как перестраивается рынок и почему по новостройкам я не вижу ни краха, ни особого повода для роста цен,Разбираю ситуацию на вторичке: причины роста цен и как сильно они могут вырасти.Ну, и что, на мой взгляд, будет с ценами дальше: до конца этого года и в следующем году.🎥 Смотреть:YouTube RuTube VK Видео🎧 Слушать:ТГ-подкаст Яндекс.Музыка VK подкаст@expertnedЭксперт недвижимости Константин Барсуков
15 Sept, 14:54edited
👆Вообще, может быть и к лучшему. Так как, очевидно, что вместе со стандартом и надзор появится.А то ведь сегодня даже подрядные организации такое строят, что... а так глядишь, и полный рабочий проект дома перед его строительством нормой станет. И технадзор за стройкой тоже.Чтобы можно было прийти дом покупать и не гадать, что там за бетон в фундамент лили, и есть ли косяки там, куда уже не залезешь и ничего не проверишь.А ещё надо архнадзор ввести, чтобы все города, поселки и деревни у нас были в одном архитектурном стиле, установленном муниципалитетом, красиииво будет..@expertned👉 мой канал в МАХЭксперт недвижимости Константин Барсуков
15 Sept, 14:43
Ну, мне кажется этого следовало ожидать: В целях недопущения в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ситуаций, когда в результате неисполнения подрядчиками своих обязательств по возведению объектов ИЖС граждане остаются без жилья и с долгом по кредиту, планируется установить общий законодательный запрет на предоставление ипотечных кредитов (займов) для оплаты работ по договору строительного подряда в сфере ИЖС без использования счетов эскроу ЦБ указал это в "Основных направлениях развития финансового рынка на 2027–2029 годы"Учитывая, что этот механизм уже опробован на льготных ипотеках, то ждать его введение на всю ипотеку нужно, скорее уже в 27-м году.А вот в 29-м мы вполне можем увидеть уже и ипотечный стандарт, распространяющийся на ИЖС да и все остальные "плюшки", которые получают сейчас застройщики МКД, в виде контроля стройки от ЦБ.@expertned👉 мой канал в МАХЭксперт недвижимости Константин Барсуков
15 Sept, 08:26edited
Эльвира Набиуллина, по сути, подтвердила согласие с основными принципами изложенными в законопроекте о рассрочках, который недавно выложил Минстрой. И что Минстрой готовил этот законопроект совместно с ЦБ.Так что, думаю, что можно с уверенностью говорить о том, что рассрочка будет именно в том виде, что в законопроекте, по крайней мере, по ключевым точкам.Уже об этом раньше писал, но напомню их:- срок рассрочки — до трёх лет после предполагаемого ввода; - после регистрации квартиры в собственность возникает ипотека в силу закона в пользу застройщика; - сведения о рассрочке и среднемесячном платеже попадают в БКИ; - без согласия банка проектного финансирования по рассрочке можно продать не более 25% совокупной площади проекта; - при систематических просрочках можно потребовать досрочного погашения, а проценты на просрочку — не более 20% годовых; - минимальный первоначальный взносЭксперт недвижимости Константин Барсуков
14 Sept, 10:38
Вышли прогнозные данные ДОМ. РФ по ипотеке в августе.Ну, что можно сказать, ипотека за первые восемь месяцев выросла в сравнении с прошлым годом на 1/3, но первичка этого роста не заметила, а даже наоборот чуть-чуть подсела. Ну так, не очень заметно, всего на 1%.НО! Этот 1% - заслуга январского всплеска. Помните был такой на фоне изменений по семейке в конце прошлого года.Если убрать январи, то с февраля по август в этом году на первичке выдано ипотеки почти на 20% меньше, чем в прошлом.Ну, в целом ожидаемо, учитывая, что в основном ипотека на первичке - это всё еще льготные программы.Да и в целом про первичку не очень интересно, там всё в целом понятно.Собственно, как и понятно про вторичку, которая находится в фазе роста. И выдачи по ипотеке так же подтверждают этот тезис.Потому что ипотека на вторичку растет.Январь–август: 2025 — 266 тыс. ипотек 2026 — примерно 430
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
12 Sept, 09:26
Как и обещал, на Дзен вышла текстовая версия по ипотечным каникулам для родивших второго или следующего ребенка.Объясняю механизм ипотечных каникул. И рассказываю почему есть смысл их брать, даже если с выплатами по ипотеке нет никаких проблем.Напомню, с 01 сентября действуют поправки к закону о кредитных каникулах, теперь родившим второго или следующего ребёнка можно их брать по факту рождения, без доказывания факта снижения дохода и т.п.@expertned👉 мой канал в МАХДзен | СтатьиИпотечные каникулы при рождении второго или последующего ребёнка. Почему их стоит брать и как они работаютСтатья автора «Константин Барсуков-эксперт недвижимости» в Дзене ✍: С 1 сентября 2026 года начали действовать поправки к закону о кредитных каникулах.Эксперт недвижимости Константин Барсуков
11 Sept, 11:23
Ключевую оставили на том же уровне - 14%Эксперт недвижимости Константин Барсуков
11 Sept, 06:12
Очень не люблю, когда манипулируют и врут. И особенно, когда врут в ситуации, которая может привести к проблемам у людей, но обеспечивает выгоду конкретной организации.Попалась мне тут на глаза статья про сервис Домклик от Сбера. Пишут, что оказывается это документально подтвержденный стандарт осмотрительности, который учитывается судами..Вообще, фраза "стандарт осмотрительности", произнесенная юристом вызывает у меня вопросы профпригодность такого юриста.Да и про реальность проверок, которые делает Домклик, да и собственно, как и другие сервисы, я уже писал.. По сути, это вообще ничем не отличается от обычного страхования титула. Ничего там сверхъестественного не проверяется. Банальный анализ открытых источников.Причем ещё и юрист делает заключение на основе документов (копий!!!) предъявляемых продавцом, т.е. без какой-либо проверки их оригинальности. И очевидно, что юрист не
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
10 Sept, 13:28
Даже не припомню, когда рынок был такой жестокий по отношению к покупателям.Да, были периоды роста цен, и очереди у подъездов из покупателей побольше, чем сейчас, когда только к подъезду подходишь, а тебе уже говорят, что цена процентов на 5% уже выше.Но выбор-то был.. За последние три месяца не помню ни одного покупателя, с которыми мы работали, чтобы выбрал квартиру, мы внесли предоплату и купили. По каждому покупателю первый выбор точно слетает. Или грязь, или продавец чудит, или цену подняли в аукционе. Может мне, конечно, так везёт. Но вот ни одного покупателя, с кем бы покупка на первой выбранной квартире состоялась. По всем на 2 или 3 раз.Позавчера сделку сделали, там вообще на пятой квартире только сложилось. И кстати, что вот эта позавчерашняя квартира, что вчера сделку делали (тоже два аванса было) - продавцы пожилые, 70 лет. Т.е. те квартиры, на которые спрос пригашенЭксперт недвижимости Константин Барсуков
9 Sept, 15:06edited
Ипотечные каникулы на второго и последующего ребенка. Почему есть смысл брать, даже если нет проблем по выплате ипотеке?С 1 сентября можно взять каникулы по ипотечному кредиту, если у вас родился второй или последующий ребенок. При этом не нужно доказывать падение дохода и т.п. Достаточно самого факта рождения. А сами каникулы могут действовать до 18 месяцев!В видео подробно разбираю механизм кредитных каникул. Объясняю чем эти ипотечные каникулы отличаются от остальных. Какие сроки на его получение и как определить максимальный срок.Также рассказываю о том, почему пересчет процентов с 7 по 18 месяц не является начислением процентов на проценты, и не так критичен, как об этом стали говорить.Ну, и главное. Как это не странно, но даже, если у вас нет проблем с платежами по ипотеке после рождения второго или следующего ребенка, ипотечные каникулы всё равно стоит взять.Почему?Эксперт недвижимости Константин Барсуков
7 Sept, 17:01edited
А хотите я расскажу вам печальную историю, которой поделился мой партнер юрист-судебник?Жил был один покупатель, и купил он себе квартиру, которая сдавалась в аренду. И по договоренности с продавцом, жилец должен был съехать с квартиры через неделю после регистрации права.И не съехал. А показал покупателю договор коммерческого найма, и сказал, что срок этого самого найма заканчивается у него только через 7 месяцев. Поэтому съезжать он до этого срока не планирует, а о чем там покупатель договорился с продавцом он знать не знает, и знать не хочет. А покупатель пусть идёт и с продавцом решает, где теперь покупателю жить.Почему так случилось? Ну, наверное, потому что к юристу лучше обращаться до сделки, а не после. Моя практика показывает. что чаще всего так дешевле выходит.А ещё потому, что если вы покупаете квартиру с арендатором, то знайте, что все риски его выселения будутЭксперт недвижимости Константин Барсуков
7 Sept, 08:04edited
Что-то в последнее время много активности от государства в сторону ИЖС наблюдается. То о земле говорят бесплатной, то вот предложение о пониженной ставкеЕсли вербальная активность в итоге превратится в реальную, то значит за программу Мой дом решили взяться серьёзно.Однако, вопрос возникает, как людей в неё заводить планируют. Бесплатная земля и низкая ставка - вещь хорошая. Но без нормального дохода в конкретном регионе, ни к чему не приведёт. На одних удаленщиках такое поднять не реально.@expertned👉 мой канал в МАХЭксперт недвижимости Константин Барсуков
4 Sept, 13:54
Спрашивали — отвечаем:«Если прописать в ДКП, что продавец не будет подавать на банкротство после продажи квартиры, надо ли указывать срок? А то он может через год или три пойти банкротиться».Отвечаю:Можно указывать срок, а можно не указывать. Мне вообще формулировка только в виде "продавец обязуется не подавать... "не нравится, мало ли что он обязуется сделать. Отказ от права не является прекращением права. Тем более что, банкротство может инициировать не только сам продавец, но и кредитор или уполномоченный органНа мой взгляд, помимо отсутствия намерения инициировать собственное банкротство, важно зафиксировать заверение (причем именно заверение) продавца и о том, что на момент сделки у него нет признаков неплатёжеспособности, существенных неисполненных обязательств, требований кредиторов, которые могут привести к банкротству. (Кстати, часто вижу формулировку, типа продавец неЭксперт недвижимости Константин Барсуков
3 Sept, 10:33edited
Бесплатная земля под ИЖСПохоже Правительство всерьёз решило реализовать эту идею.Напомню, неделю назад вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил идею: государство может начать бесплатно предоставлять земельные участки тем, кто обязуется в течение трёх лет построить и зарегистрировать на них жилой дом.Сегодня продолжение появилось, замглавы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что Минстрой уже совместно с Росреестром и другими федеральными ведомствами прорабатывает механизм предоставления таких участков и контроля за их освоением.Есть у меня ощущение, что это связано с тем, что застройщики не смогу обеспечить реализацию национальной цели - 33 кв.м. на человека к 2030 году. У них наоборот, площадь квартир с каждым годом уменьшается.В итоге это будет переложено на граждан) Ну, и вводимую площадь можно в отчетности включить, как это с дачной амнистией делали.А заодно и пустующие земли,Эксперт недвижимости Константин Барсуков
2 Sept, 06:30
На днях вышел обзор ЦБ по проектному финансированию за II квартал. Я его проанализировал и хотел пост написать.Но похоже после отпуска вдохновение пришло и вместо поста я бахнул статью на 39 минут чтения.Немного подубился, конечно, но зато сделал громадный разбор рынка новостроек.Попытался собрать в одном месте не только отдельные новости и цифры, а понять, что на самом деле сейчас происходит с первичным рынком и куда всё это движется.Ещё раз предупреждаю, статья очень большая — Дзен показывает 39 минут чтения.Но если вам действительно интересно понимать, что происходит с рынком, а не строить своё представление по заголовкам в СМИ и выжимкам в ТГ-каналах, мне кажется, это время имеет смысл потратить.И да, никаких «инсайдов», жареных новостей, рейтингов застройщиков и прочего развлекательного контента там нет. Чистая суровая, как мне кажется, аналитика.Новостройки без крахаДзен | СтатьиНовостройки без краха и без нового бума: подробный разбор первичного рынка август 2026 годаСтатья автора «Константин Барсуков-эксперт недвижимости» в Дзене ✍: Сразу предупреждаю: статья большая — Дзен показывает 39 минут чтения.
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
