Latest posts
Consul Group: Закон и бетон
16 Sept, 05:25
Налог на квартиры в Москве: публикуем исследование целикомНа этой неделе РИА Недвижимость выпустило несколько материалов на основе нашей аналитики по налогу на имущество физических лиц.В них — разные стороны одной темы:🏢сколько москвичи в целом заплатят налога за жильё в 2026 году; 🏢почему налог на квартиру в новостройке может быть в 3,6 раза выше, чем на сопоставимое жильё в старом фонде; 🏢и какие квартиры Москвы получат самые большие налоговые начисления — вплоть до 25,4 млн рублей в год.Мы решили опубликовать полную аналитическую записку Consul Group, на основе которой готовились эти материалы.В ней мы разобрали весь московский жилой фонд и посмотрели, как на практике работает налог на имущество физических лиц: почему ограничение роста налога в 10% годами сохраняет разрыв
Consul Group: Закон и бетон
14 Sept, 05:52
📢Комментарий Сергея Пивоварчика, управляющего партнёра Consul Group:«Уже около трёх лет мы настоятельно рекомендуем клиентам не использовать ПИФ как транзитное звено при продаже недвижимости. И это далеко не экзотическая конструкция — по моим ощущениям, такое предложение возникает примерно в каждой третьей крупной сделке.Поэтому в происходящем сейчас я вижу не столько новую позицию ФНС, сколько вполне ожидаемое развитие событий.Сама история тоже не новая. Мы уже проходили примерно тот же путь с иностранными структурами: вместо российской недвижимости за рубежом продавали доли компании, которая ею владела, рассчитывая получить иной налоговый результат за счёт юридической формы сделки. ФНС научилась разбирать такие цепочки и смотреть на их экономическое содержание. А в отдельных случаях налоговые претензии к подобным конструкциям заканчивались ужеConsul Group: Закон и бетон
14 Sept, 05:45
ФНС продолжает копать под ПИФыИстория с использованием ЗПИФ для налоговой экономии получила продолжение.10 сентября на Экспертном совете замруководителя ФНС Тимур Шиналиев сообщил, что недобросовестное использование ЗПИФ теперь выявляют три межрегиональные инспекции по крупнейшим налогоплательщикам — они работают как отраслевые центры компетенций.То есть тема уже не просто обсуждается на уровне отдельных писем ФНС и Минфина. Под неё формируется отдельная контрольная практика.🏦 ФНС обозначила, куда будет смотреть:➡️ реальная инвестиционная деятельность фонда, ➡️ характер и сроки сделок, ➡️ у кого фактически находился контроль и экономическая выгода.Следующий этап — рабочая группа с Банком России и меморандум с согласованными критериями и
Consul Group: Закон и бетон
8 Sept, 07:13
Как на самом деле продаются новые БЦКоллеги из Asseto разобрали конкретный объект — бизнес-центр STONE Савеловская на Двинцев.От градплана до ввода, сколько площадей перешло собственникам, сколько осталось у застройщика и кто покупал — физлица или компании.🏦Отдельно интересна динамика продаж по годам: мощный 2021-й, провал 2022-го, постепенное восстановление в 2023–2024-м и новое снижение темпов в 2025-м.Рекомендуем посмотреть — редкая возможность увидеть реальную динамику продаж в новостройке, а не цифры из пресс-релиза.🔗ссылка на пост в ТГ ASSETO🏢
Consul Group: Закон и бетон
7 Sept, 09:57
Дом по документам, автосервис по факту: что сказал Верховный суд⚖️ Верховный суд отменил решения трёх инстанций по делу о доме, превращённом в автосервис, — определение от 30 июня 2026 года № 4-КГ26-39-К1.Суть спора — в границе между реконструкцией ИЖС и созданием нового коммерческого объекта.В 2014 году в Чехове зарегистрировали жилой дом площадью 465 м². В 2019-м собственник провёл реконструкцию по уведомительному порядку и получил от администрации уведомление о соответствии. ВРИ участка заранее поменял на «хранение автотранспорта» (2.7.1), допустимое для этой территориальной зоны.🏚️Но фактически внутри появились гаражные боксы, оборудование и ремонт автомобилей.Три инстанции решили, что снос — слишком радикальная мера: достаточно устранить нарушения пожарной безопасности. Верховный суд отменил все три
Consul Group: Закон и бетон
4 Sept, 05:50
Чужой объект на вашей земле: сколько можно взыскатьДля Москвы ситуация вполне типичная: здание принадлежит собственнику, а земля под ним — городу и находится в аренде. Что делать, если частью арендованного участка фактически пользуется кто-то ещё?До Верховного суда дошёл спор, где арендатор требовал с такого пользователя плату исходя из рыночной ставки аренды.⚖️ВС сказал: так считать нельзя.Арендатор сам платит за участок собственнику. Поэтому его потери от чужого пользования — это часть собственной арендной платы пропорционально занятой площади, а не гипотетический доход, который он мог бы получить, сдав эту землю по рынку.В конкретном деле арендатор требовал 1,1 млн рублей, а взыскать смог только 10 526 рублей.Дополнительный аргумент — договор запрещал субаренду без согласия собственника. Получается, арендатор в принципе не мог законно
Consul Group: Закон и бетон
1 Sept, 12:40
Коллеги из ASSETO сделали интересный разбор сделок в «Москва-Сити» — по данным ЕГРН, за три года и по всем тринадцати зданиям делового центра.Рынок за три года не вырос в объёме, но заметно измельчал: средняя сделка сжалась со 161 до 129 м², а 96% сделок полугодия — помещения до 500 м².Делимся: [ссылка на пост в канале ASSETO]TelegramASSETO«Москва-Сити»: считаем полностью В «Коммерсанте» вышел материал об итогах полугодия в деловом центре — с нашими данными: 15,1 тыс. м² сделок и рост в полтора раза к прошлому году. Мы расширили периметр расчёта и публикуем полную версию. В том расчёте было…Consul Group: Закон и бетон
1 Sept, 05:45
Когда ВРИ есть, а строить невозможноДело № А40-175427/2025Шесть участков в коттеджном посёлке «Цветочный». ВРИ — ИЖС и малоэтажное строительство. Домов нет, три года прошли.Инспекция применила повышающий коэффициент 4 по п. 15 ст. 396 НК РФ — и доначислила земельный налог за 2023 год на 1,2 млн.руб.⚔️Но проблема в том, что строить на этих участках объективно невозможно.По данным ЕГРН, на земле расположены газопроводы среднего и высокого давления, ЛЭП, канализация, очистные сооружения и скважины. А заключения кадастрового инженера показали: свободные от ремонтно-охранных зон части участков невозможно выделить в самостоятельные земельные участки — не позволяют ни минимальная площадь, ни конфигурация, ни чересполосица и вкрапления.⚖️ Апелляция сослалась на п. 35 Обзора Верховного Суда № 1 за 2021 год: повышенный
Consul Group: Закон и бетон
31 Aug, 05:35
Пока мы готовили этот пост, вышла ещё одна статья — и она хорошо показывает, зачем вообще нужна качественная аналитика.В пятницу «Ведомости» опубликовали материал по нашему исследованию судебной практики по изъятию недвижимости в Москве.С помощью платформы ASSETO 🏢 мы разобрали 371 дело в Арбитражном суде Москвы — не выборку из «интересных» процессов, а практически всю доступную судебную практику по теме.И вот сегодня выходит материал в другом деловом СМИ — с той же темой, но с совершенно другими выводами.Например, читателю сообщают, что «половина правообладателей идёт в суд», а прибавка к предложенной компенсации может достигать 73%.🏢Звучит впечатляюще. Но проблема в методологии.Если исследовать 100 дел, которые уже дошли до суда, то вы изначально изучаете тех, кто решил судиться. Это никак не показывает,
Consul Group: Закон и бетон
26 Aug, 11:31
ФНС уточнила, как считать прибыль застройщикаЭто не совсем новая история — подход к определению «экономии» застройщика существовал и раньше. Но сейчас ФНС довольно четко сформулировала позицию, которая важна для практики.📑 В письме от 18 августа 2026 года № СД-36-3/7091@ ФНС указала: финансовый результат застройщика по ДДУ — это разница между средствами, полученными от дольщиков, и затратами на объекты, которые должны быть переданы дольщикам.При этом, если после строительства у застройщика остаются объекты, затраты на их создание не уменьшают эту экономию.🏢Но есть важный нюанс: сам такой объект ФНС не считает безвозмездно полученным имуществом. Налоговый эффект по нему возникает при последующей реализации.Простой пример:Дольщики заплатили — 1 млрд ₽. На строительство объектов, которые передаются дольщикам,Consul Group: Закон и бетон
24 Aug, 05:35
Если здание используется не так, как предусмотрено договором арендыГостиница в бывшем офисном здании, хостел вместо административного объекта, торговля там, где она не предусмотрена условиями использования участка. Для города это может стать основанием для предъявления собственнику договорного штрафа.🏢Но прежде чем признавать нарушение и тем более платить штраф, собственнику стоит проверить несколько вещей:1️⃣Срок. Он течёт с даты акта Госинспекции, а не с даты претензии. Штраф начисляется однократно, поэтому правило о периодических платежах здесь не работает — если с обследования прошло больше трёх лет, суд отказывает, не разбираясь в существе спора.2️⃣ Формулировку требования. «Нецелевое использование» и «несоответствие виду разрешённого использования» — не одно и то же. Целевое
Consul Group: Закон и бетон
12 Aug, 05:22
«Крепкие дружеские изъятия»: наша аналитика — в «Коммерсанте»Сегодня «Ъ» выпустил материал на основе исследования.Это исследование мы изначально делали не ради статистики. Нам было важно понять, что происходит с изъятиями на практике, чтобы лучше защищать наших партнеров в спорах о размере возмещения.Поэтому мы, на базе платформы ASSETO, провели сплошной анализ всех распоряжений об изъятии недвижимости в Москве за январь–июль 2026 года и сопоставили их с тем же периодом 2025-го: 651 распоряжение, 12 008 объектов.🔭Вот что показывает исследование:🏢под изъятие попало 1 043 га земли (+37%) и 938 тыс. м² зданий и помещений (+85%); 🏢8,1 тыс. объектов — на 107% больше, чем годом ранее; 🏢кадастровая стоимость изъятого — 163,7 млрд ₽ (+58%);
Consul Group: Закон и бетон
5 Aug, 11:52
В июне в Московскую городскую Думу был внесен законопроект о введении нового сбора за покупку элитной недвижимости.Документ предусматривал введение дополнительного платежа для физических лиц при приобретении объектов, стоимость квадратного метра которых превышает установленный порог. Размер сбора предлагалось установить на уровне 5% или 10% от стоимости объекта. Однако позавчера Мэр Москвы Сергей Собянин подписал отрицательное заключение на законопроект, подробно объяснив, почему его принятие нецелесообразно.📑 Основные аргументы следующие:1️⃣Дублирование существующих платежей. Предлагаемый сбор по своей сути совпадает с государственной пошлиной за регистрацию права собственности, что может привести к двойному обложению одного и того же юридически значимого действия.2️⃣ Возможность
Consul Group: Закон и бетон
31 Jul, 05:45
Правительство Москвы продолжает искать любые процессуальные возможности, чтобы получить максимально удобный для себя механизм исполнения судебных решений. Но в этот раз суд сказал: “стоп”.В деле № А40-289135/2023 Правительство Москвы предъявило иск к ООО «Бизнес-Инвестиции». Город потребовал признать самовольной пристройку площадью 428,5 кв. м к зданию на Сущевском Валу, снести ее, прекратить зарегистрированное право собственности и обязать собственника привести объект и документы в соответствие после сноса. Суд первой инстанции иск удовлетворил частично.Но этого Москве оказалось недостаточно.После вынесения решения Правительство попросило суд принять дополнительное решение, которым предоставить ему право самостоятельно провести техническую инвентаризацию здания и поставить его на кадастровый учет, если собственник не исполнит решение добровольно. По сути, город хотел получить
Consul Group: Закон и бетон
27 Jul, 10:38edited
Для покупателей недвижимости появился новый риск22 июля Госдума приняла закон о временных ограничительных мерах в отношении граждан, которые находятся за границей и уклоняются от исполнения наказания. 24 июля закон одобрил Совет Федерации, теперь он ожидает подписи президента.Для рынка недвижимости в нем есть важное нововведение.Если собственник попадет в специальный реестр Минюста, Росреестр не приостановит регистрацию сделки, а просто вернет документы без рассмотрения.Кроме этого нотариусы не смогут удостоверять сделки и оформлять доверенности в интересах такого лица.Что это означает на практике❓Пример:🏢Собственник давно живет за границей. Объект недвижимости продает его представитель по доверенности. Покупатель перечисляет деньги до регистрации.🏢Документы подают в
Consul Group: Закон и бетон
22 Jul, 05:50
КС РФ поставил точку в споре о коэффициентах по земельному налогу: 6% с «предпринимательского» ИЖС больше быть не должно21 июля Конституционный Суд принял Постановление № 52-П по жалобе ООО «Корнер Казань». На первый взгляд вопрос узкий, но для многих девелоперов и собственников земельных участков его цена исчисляется десятками миллионов рублей.В чём была проблема❓Повышающие коэффициенты (×2 в первые три года строительства и ×4 — после) появились в п. 15 ст. 396 НК РФ как стимул своевременно завершать жилищное строительство. Тогда они применялись в рамках льготного режима: ставка земельного налога составляла 0,3%, поэтому даже с коэффициентами эффективная нагрузка достигала лишь 0,6–1,2% — всё ещё ниже общей ставки 1,5%.Ситуация изменилась в 2020 году. После вступления в силу Закона № 325-ФЗ земельные участки под ИЖС, используемые вConsul Group: Закон и бетон
21 Jul, 08:37
Верховный суд утвердил тематический обзор по самостроям. Комментарий управляющего партнёра Consul Group Сергея Пивоварчика — для «РБК Недвижимость».Три вывода для владельцев коммерческой недвижимости:1️⃣Снос остаётся крайней мерой — отсутствие разрешения на строительство само по себе не приговор.2️⃣ Выявлять самострои теперь обязанность муниципалитетов, а не право. Бездействие может оспорить прокурор.3️⃣ Решение о сносе не обнуляется покупкой. Смена собственника ради «переигровки» акта — злоупотребление правом.Вывод для покупателей: проверка судебной истории объекта становится обязательной. Иначе вместе со зданием можно купить и обязанность его снести.Читайте в РБК 👇 https://realty.rbc.ru/news/6a5def479a79477d3e245b4bРБК НедвижимостьСносить или оставить: как изменится подход к самостроям после решения ВСЗа последние 30 лет отношение к самостроям в России радикально менялось. Сначала их сохраняли, потом сносили, затем пришли к балансу. Вместе с экспертами рассказываем, ждать ли очередных переменConsul Group: Закон и бетон
15 Jul, 06:40
КС РФ разрешил физлицам оспаривать архивную кадастровую стоимость. Но не всем.14 июля Конституционный Суд принял Постановление № 48-П, в котором признал неконституционной ситуацию, когда гражданин получает налоговое уведомление по завышенной кадастровой стоимости уже после того, как эта стоимость стала архивной и перестала подлежать оспариванию.Проблема возникала из-за особенностей системы налогообложения физических лиц. Налог за прошлый период исчисляет налоговый орган, а уведомление приходит спустя время. К этому моменту кадастровая стоимость, использованная для расчета налога, нередко уже становится архивной.В результате гражданин мог узнать о завышенной кадастровой стоимости только после получения уведомления, но оспорить её уже не мог. Суды отказывали в рассмотрении таких заявлений именно по причине архивности стоимости.⚖️Конституционный Суд
Consul Group: Закон и бетон
9 Jul, 06:08edited
Рынок коммерческой недвижимости Москвы: итоги первого полугодия 2026Мы проанализировали рынок купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы за первое полугодие, на основе которого вышел материал РИА Недвижимость.🔭Коротко: рынок сжался на 11–12%, а объём удержали всего 5 мегасделок — без них падение было бы около четверти. Это рынок отдельных событий, а не массового спроса.Кто ещё держится, а кто просел; почему «рост» в торговых центрах обманчив; куда уходят крупные портфели и что это значит для владельца объекта — в полном отчёте и в материале РИА.📈Полная аналитика Consul Group тут. 📑 Материал РИА Недвижимость тут.
Consul Group: Закон и бетон
6 Jul, 05:35
Пороки воли в сделках с недвижимостью: ориентиры Верховного СудаВерховный Суд выпустил Тематический обзор об оспаривании сделок с жилыми помещениями. Несмотря на название, многие выводы документа напрямую касаются и коммерческой недвижимости, если продавцом выступает физическое лицо.Что важного❓🏢Порок воли не зависит от типа объекта. Сделка по продаже офиса, склада или торгового помещения может быть оспорена по тем же основаниям, что и сделка с квартирой: неспособность понимать значение своих действий, заблуждение или обман.🏢Риски создают не только стороны сделки, но и посредники. Если покупатель знал или должен был знать о недобросовестных действиях третьих лиц, это может повлиять на исход спора.🏢При признании сделки недействительной объект
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
