Latest posts
Клышин Алексей юрист по недвижимости
23 Sept, 04:40
Продавец показал рейтинг 800. А остальные кредитные истории показывать отказалсяВот вам реальная история из сделки. Внесли аванс. Начинаем проверять продавца. Просим стандартный пакет: сведения из ЦККИ; список всех бюро, где хранится кредитная история; кредитные истории из каждого бюро. Продавец присылает одну. Рейтинг около 800. Красиво. Спрашиваем: "А остальные?" И тут начинается: "Это персональные данные". "Я ничего больше предоставлять не буду". "Вам и этого достаточно". Серьезно? Одно бюро показать можно. А остальные вдруг стали "персональными данными"?Начинаем копать. И выясняется, что картина там совсем другая. Есть серьезные долги. Есть просрочки. Общая сумма уже подходит примерно к 1 млн рублей. То есть человек не просто "забыл прислать еще пару файлов". Он выбрал самый красивый отчет и показал именно его. Чтобы мы увидели рейтинг 800 и успокоились.Вот это уже интересный момент. Потому что для покупателя долги продавца - это не его "личная жизнь". Это потенциальный риск сделки. Сегодня человек продает вам квартиру. Завтра идет в банкротство. А дальше финансовый управляющий начинает смотреть: что продавал; кому; по какой цене;
Клышин Алексей юрист по недвижимости
22 Sept, 04:40
Муж сказал: "Квартира моя. Ты здесь никто". А жена вложила в нее почти все деньгиНа консультацию пришла женщина. Сейчас живет с детьми у родственницы. Почему? Потому что муж остался один в квартире и говорит одну фразу: "Квартира моя. Я собственник. А ты здесь никто".Начинаем разбираться. Квартиру они покупали около 10 лет назад. Стоила она тогда примерно 7 млн рублей. До покупки женщина вместе с сестрой продала мамину квартиру. Деньги поделили. Ее часть - около 5 млн рублей. Эти деньги пошли в новую квартиру. Остальное добрали ипотекой. Ипотеку на нее оформить не могли. Она была в декрете. Не работала. Поэтому все оформили на мужа.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
21 Sept, 04:40
У "Самолета" уже не просто проблемы. Крупнейший кредитор обсуждает, как глубже зайти в его проектыПоследние месяцы вокруг "Самолета" новости идут одна веселее другой. Суды с подрядчиками. Падение продаж. Убытки. Рост долговой нагрузки. А теперь история уже совсем другого масштаба. По данным СМИ, акционеры "Самолета" ведут переговоры с кредиторами. Один из обсуждаемых вариантов - Сбер получает более глубокий контроль над частью проектов, которые сам финансирует. Вплоть до участия в отдельных компаниях-застройщиках и контроля денежных потоков. Сразу важно: это пока переговоры. Не состоявшаяся сделка. Не "Сбер уже забрал Самолет". Но сам факт, что такой вариант вообще обсуждается, очень показательный.Теперь цифры. У группы около 1 трлн рублей обязательств. Перед Сбером - порядка 274 млрд рублей.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
19 Sept, 07:13
Вы можете проверить квартиру и все равно купить проблему, которую в ЕГРН не видноВышло новое видео. И оно как раз про те риски, которые не лежат на поверхности. Вы можете: проверить документы; заказать выписку; увидеть нормального собственника; заплатить полную стоимость; въехать; сделать ремонт. А через год получить иск. Потому что проблема была глубже.В выпуске разобрал 3 схемы, которые сейчас реально встречаются на вторичке.Первая - свежей сделкой "заметают следы". Вторая - после продажи всплывает долг или расписка, и квартира улетает в банкротную историю. Третья - старая покупка в браке, невыделенная супружеская доля и наследники, которые могут появиться через много лет.Клышин Алексей юрист по недвижимости
18 Sept, 04:40
10 лет я снимал контент и почти не понимал, как он приносит деньги28 сентября выступаю на Кейсориуме Ассоциации ГРМ. Тема:"Клиенты из контента: как превратить экспертность в поток сделок"И это будет не про: "Снимайте Reels". "Набирайте подписчиков". "Делайте красивые обложки". Меня интересует другое. Сколько денег принес конкретный ролик? Потому что миллион просмотров может почти ничего не дать. А один небольшой экспертный ролик может годами приводить клиентов и приносить миллионы. Вот это я и буду разбирать. На своих цифрах. На своих ошибках. На своих удачных и неудачных роликах. Расскажу:
Клышин Алексей юрист по недвижимости
17 Sept, 04:40
Детские доли в Москве на счет почти никогда не разрешаютВот вам еще одна больная тема по маткапиталу. Люди купили квартиру. Использовали материнский капитал. Выделили детям маленькие доли. Иногда доля ребенка стоит условные 300-400 тысяч рублей.И потом родители думают: "Ну продадим квартиру, а деньги за детские доли положим детям на счет до 18 лет". Логично? Вроде да. По закону такая схема в принципе возможна. Но дальше начинается реальная жизнь. Закон один на всю Россию. А опека работает как дышло. Куда повернули, туда и вышло. Мы работаем по всей стране и видим разные решения. В некоторых регионах опека иногда разрешает положить деньги от продажи детской доли на счет несовершеннолетнего. Не часто.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
16 Sept, 04:40
Клиент выбрал квартиру. А потом выяснилось, что продавцы уже год как разведены, но сами об этом не зналиНа консультации разбирали квартиру для покупки. На первый взгляд все нормально. Право зарегистрировано. Документы есть. В истории - нотариальное дарение. Казалось бы: "Ну нотариус же оформлял, значит все проверил". Но начинаем копать. И там прекрасное. Муж и жена когда-то купили квартиру за наличные. Квартира была в общей совместной собственности. Детей нет. Потом поругались. Жена на эмоциях подала иск на развод. И сразу написала: "Прошу рассмотреть дело без моего участия". Психанула. Подала.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
14 Sept, 14:42
Квартиру оценили в 5 млн. А через 6 дней за ней уже стояла очередь Вот вам реальная история с рынка. Продаем квартиру в Мытищах. Клиент спрашивает: "Сколько она реально стоит?" Смотрим аналоги. Понимаем, что нормальная рыночная цена примерно 5,5 млн рублей. Но клиенту срочно нужны деньги. Говорит: "Мне бы быстро продать. За неделю. За 5 млн заберут?" Говорим: "Да, скорее всего, заберут". Решаем стартовать аккуратно. В итоге выставляем не за 5 млн, а за 5,2 млн рублей. И что происходит? За 5 дней на просмотр записывается около 15 человек. Доходит 13 человек. Тринадцать человек на одну квартиру. В Мытищах. Не в центре Москвы.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
14 Sept, 04:40
Я думал, что еду на край земли. А приехал туда, где квартиры стоят как в Подмосковье Я много где был. За границей. На Камчатке. По России. Но в этот раз меня реально пробило. Я поехал на Сахалин, а потом еще дальше - на Итуруп. Курильские острова. И понял одну вещь: Россию я вообще не знаю. Южно-Сахалинск удивил сразу. Город активно строится. Новые дома. Краны. Жилые комплексы. И я понимаю почему. Есть деньги. Есть движение. Есть льготная ипотека под 2%. Регион реально делает рывок.Клышин Алексей юрист по недвижимости
12 Sept, 07:05
ЦБ оставил ставку 14%.Быстрого снижения ипотеки не будет Вчера ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%. И это важный сигнал. Цикл постоянного снижения поставили на паузу. Рынок ждал: "Сейчас ставку еще опустят". "Ипотека станет легче". "Можно подождать". Не получилось. Набиуллина прямо дала понять: снижение на этом заседании даже нормально не обсуждали. Почему? Инфляция снова давит. Цены растут. Проблемы с топливом тоже никуда не делись. А топливо - это не только бензин в баке. Это логистика, доставка, стройматериалы, продукты, услуги. Все это потом расползается по ценам.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
11 Sept, 04:40
Квартиру купили. Деньги отдали. А продавцы не выехалиВот вам реальная история из нашей сделки. Покупатель купил квартиру. Договор подписали. Деньги провели. Право зарегистрировали. По договоренности продавцы должны были освободить квартиру через две недели. У них была альтернатива. Они себе покупали другую квартиру. И, конечно, классическая фраза: "Мы там быстренько сделаем ремонт и переедем". Когда я такое слышу, у меня сразу все внутри напрягается. Потому что я столько ремонтов в жизни видел, что прекрасно понимаю: ремонт за неделю - это сказка для покупателя, которому хотят быстрее продать квартиру. Проходит две недели. Приезжаем принимать квартиру. И видим картину. Ни одной коробки не собрано. Ни одна вещь не вывезена.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
10 Sept, 04:41
"Сделку с бабушкой не проведу. Но доверенность от нее сделать могу" Совсем недавно у нас была длинная альтернативная сделка. Несколько квартир в цепочке. Если одно звено падает - разваливается все. Мы покупали верхнюю квартиру. А где-то внизу цепочки была однушка, которую продавала пожилая женщина. Формально это была не наша квартира. Но если нижняя сделка не проходит, наша тоже встает. Мы заранее сказали участникам: "Ребята, там пожилой продавец. Пригласите врача. Сделайте освидетельствование. Проверьте, понимает ли человек, что продает квартиру". Ответ был примерно такой: "Мы сами разберемся. Не лезьте". Окей. Приезжаем на сделку. И видим эту бабушку. И всем все стало понятно. Человек выглядит так, что его надо сначала показать врачу, а уже потом вести к нотариусу продавать квартиру. Я смотрю на клиента и говорю: "Не знаю, как нотариус будет это проводить". Проходит 15 минут.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
9 Sept, 04:40
"Я имею право не отвечать на этот вопрос" Иногда проверка квартиры заканчивается не арестом. Не судом. Не запретом. А одной фразой продавца: "Мы имеем право не отвечать". И для меня это уже ответ. Расскажу реальную историю. Выбрали с клиентами квартиру. Условия продажи были жесткие: только задаток. Чтобы никто потом не соскочил. Квартира клиентам подходила. Вариантов на рынке мало. Внесли задаток. Начали проверять. На первый взгляд все нормально. В истории покупка в 2013 году. Потом наследство в 2021 году. Мама умерла.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
8 Sept, 04:40edited
Квартира стоит 30 млн. На торгах ее выставили за 17 млн. Подарок? Нет, минаК нам пришел клиент. Говорит: "Хочу купить квартиру на торгах". Смотрим объект. Москва. Улица Дмитрия Ульянова. Сталинка. По рынку квартира примерно 30 млн рублей. На аукцион ее выставляют за 17 млн. Казалось бы: "Подарок судьбы". Клиент говорит: "Я готов подниматься примерно до 25 млн". Логика понятная. Купить дешевле рынка. Поймать хороший объект. Заработать на дисконте. Но у нас сразу вопрос:
Клышин Алексей юрист по недвижимости
7 Sept, 04:40
Посудомойка за 1,3 млн рублейИногда покупатели очень интересно принимают решения. Расскажу реальную историю. Клиентка давно за нами следила. Хотела купить квартиру. Мы с ней смотрели варианты. И осенью прошлого года нашли реально хорошую однушку. Цена - 14 млн рублей. Хороший дом. Нормальный ремонт. Адекватная цена. Из всего, что смотрели, это был один из лучших вариантов. Мы сделали предавансовую проверку. По документам все выглядело нормально. Можно было заходить в сделку. Клиентка говорит: "Я подумаю до утра". Утром возвращается и говорит: "Нет, не подходит".
Клышин Алексей юрист по недвижимости
3 Sept, 08:16
Склады маркетплейсов горят. А прилететь может вашей ипотекеВышел новый выпуск. На первый взгляд тема вообще не про недвижимость. Склады маркетплейсов. Продавцы. Банки. Кредиты. Инфляция. Ипотека. Но ниточка от горящих складов тянется прямо к вашему кошельку. Цепочка простая: маркетплейс связан с крупным банком; продавцы берут кредиты; товар горит; продавцы просят реструктуризацию; банк получает дополнительную нагрузку; банки осторожнее выдают кредиты; ипотека легче не становится. И вот главный вопрос:Клышин Алексей юрист по недвижимости
2 Sept, 04:40
Одно лишнее слово в завещании - и наследство на 35 млн уходит в судНа консультацию пришла женщина. Показывает завещание. История на первый взгляд простая. Была бабушка. У бабушки была трешка в Москве, в районе Академической. По рынку примерно 35 млн рублей. Бабушка написала завещание. Всю свою трехкомнатную квартиру завещала двум людям. По 1/2 доле каждому. ФИО указаны. Люди понятны. Воля бабушки вроде очевидна. Один наследник спокойно вступает в наследство. А вторую наследницу нотариус отправляет в суд. Почему? Из-за одного слова в завещании. Бабушка написала примерно так: "Завещаю Иванову Ивану Ивановичу (внук) и Петровой Марии Сергеевне (внучка)".
Клышин Алексей юрист по недвижимости
1 Sept, 07:11
Клышин Алексей юрист по недвижимости
1 Sept, 04:40
10 документов, которые нужно хранить после покупки квартирыКупили квартиру, получили ключи и расслабились? Рано. Через 5-10 лет вы захотите ее продать, а покупатель спросит: "Договор где?" "Расчет чем подтверждали?" "Маткапитал использовался?" "Продавец в браке был?" "Кто был зарегистрирован?" И если документов нет, вы будете доказывать очевидные вещи с нуля. Поэтому после сделки у вас должна остаться отдельная папка. Бумажная и электронная. Отсканируйте все документы, сохраните на компьютер, флешку или в облако. Вот что я бы хранил.1. Договор купли-продажи Главный документ сделки. Он подтверждает, что, у кого, за сколько и на каких условиях вы купили. Если была электронная регистрация, храните не распечатку, а электронный файл договора, подписи ЭЦП и архив после регистрации.
Клышин Алексей юрист по недвижимости
31 Aug, 04:40
Вместо документа о смерти наследника нам прислали фото могилыКлиент сам выбрал объект. Начинаем проверять. В истории квартиры - наследство. И сразу видим проблему. Один из наследников в наследство не вступал. Причем наследник непростой - ребенок от первого брака. Мы спрашиваем: "Что с ним?" Нам говорят: "Он умер". Окей. Тогда пришлите подтверждение. Свидетельство о смерти. Документ. Запись. Что угодно, что можно положить в проверку сделки.А нам отвечают:
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
