Latest posts
MosKad
22 Sept, 08:23
forwarded from @countrydevelopment
30 сентября 2026 года в Высшей школе экономики состоится конференция «Экономика проекта комплексного развития территории в ИЖС: от концепции к реализуемому решению» 10.30 - 11. 00 Регистрация Вступительное слово 🔹 11.00 Школьная Татьяна Борисовна Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ 🔹 11.10 Яшкова Ольга Витальевна Заместитель руководителя Комитета по Архитектуре и Градостроительству Московской области «Договор КРТ в ИЖС: где у девелопера есть выбор. Пошаговый алгоритм КРТ для Подмосковья, согласование концепции через Градсовет, ключевые точки манёвра для застройщика». 🔹11.30 Баранов Игорь Анатольевич Генеральный директор акционерного общества «Мособлгаз» «Газификация проектов КРТ: новые стандарты взаимодействия» 🔹11.50 Пятигор Александр Михайлович Генеральный директора ПАО «Россети Московский регион». «Электроснабжение загородных
MosKad
22 Sept, 05:50
Старое здание продают за хорошие деньги. Аргумент продавца - «здесь можно достроить ещё 1 000 метров».Вот эти дополнительные метры я бы проверял особенно внимательно.Право на существующее здание не означает право увеличить его площадь. При реконструкции начинают работать ПЗЗ, предельные параметры, отступы, процент застройки, ЗОУИТ, красные линии и ограничения самого земельного участка.И может оказаться, что купить здание можно. Эксплуатировать существующее - тоже. А реализовать те самые «ещё 1 000 метров», ради которых сходилась экономика сделки, уже нельзя.Поэтому инвестиционный потенциал объекта нужно считать не по словам продавца и не по площади участка. Сначала - градостроительная проверка. Потом - цена.Поделитесь с теми, кто покупает недвижимость под реконструкцию, и подписывайтесь. Здесь мы продолжаем помогать не закапывать деньги в землю.#МосКад #РеконструкцияMosKad
21 Sept, 10:13edited
🔥 Выписка из ЕГРН ещё не делает недвижимость безопасной.В «Капитале страны» вышло развернутое интервью со мной - о рисках недвижимости, ЕГРН и о том, почему сегодня кадастровый инженер должен видеть значительно больше границ участка.Не просто приехать с оборудованием, поставить точки и «нарисовать план».Моя работа - понять, не покупаете ли вы проблему за миллионы. Не строите ли дом, который потом придётся защищать в суде. Не оформляете ли объект, который государство через несколько лет признает нарушением.В интервью говорим о том:• почему запись в ЕГРН не является индульгенцией; • чем опасна регистрация «по упрощёнке» без проверки градостроительных требований; • почему контроль земли становится автоматизированным; • зачем проверять объект до сделки и до строительства, а не после; • почему кадастровый инженер сегодня должен быть не просто технарём, а системным экспертом.И вMosKad
21 Sept, 05:40
Помещение купили. Деньги отдали. А открыть бизнес не получается - нужен отдельный вход.И вот здесь начинается самое интересное.На плане помещение ваше. А фасад, наружная стена и земельный участок под МКД связаны с общим имуществом собственников дома. Поэтому идея «прорежем дверь и поставим крыльцо» может потребовать совсем другой процедуры, а в отдельных случаях - решений собственников МКД и согласований.Особенно неприятно обнаружить это после сделки, когда уже куплено помещение, заказан дизайн и подписан договор аренды оборудования.Поэтому коммерцию я проверяю не только по ЕГРН. Нужно заранее проверить сам сценарий: что придётся изменить в здании, чтобы бизнес физически смог там работать.Подписывайтесь и поделитесь с теми, кто выбирает помещение под бизнес. Здесь мы продолжаем помогать не закапывать деньги в землю.#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #МКДMosKad
20 Sept, 06:21
Здание ввели в эксплуатацию, но право в ЕГРН ещё не зарегистрировали. Кажется, для государства объекта пока как будто нет?Уже опасная логика.С 1 сентября факт выдачи разрешения на ввод подтверждает запись в специальном реестре. ФНС рекомендовала налоговым органам использовать сведения этого реестра в том числе для выявления объектов налога на имущество организаций.То есть разрыв между «объект построен» и «объект появился в ЕГРН» перестаёт быть информационной слепой зоной.Для собственника коммерческой недвижимости вывод простой: откладывать оформление и рассчитывать, что до регистрации объект никто не увидит, - стратегия из прошлого. Момент возникновения налога всё равно зависит от оснований, предусмотренных НК РФ и бухгалтерским учётом, но сам объект государство теперь видит раньше.#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #НалогНаИмуществоMosKad
19 Sept, 06:22
Квартиру продают за 35 миллионов. В ЕГРН всё спокойно. А на просмотре я вижу планировку, которой в документах просто нет.Кухню объединили, проём перенесли, санузел изменили. Собственник привык и уже не воспринимает это как проблему.Покупатель с ипотекой посмотрит иначе. Банк, оценщик или следующий собственник сопоставят фактическую квартиру с документами - и вопрос всплывёт именно тогда, когда уже есть аванс, сроки и нервная сделка.Поэтому перед продажей дорогой квартиры я бы проверял не только право и обременения. Поэтажный план нужно один раз положить рядом с фактической планировкой.Иногда один проём оказывается дороже всей проверки объекта.#МосКад #Квартиры #ПерепланировкаMosKad
18 Sept, 06:00
Площадь здания в ЕГРН отличается от фактической. «Потом исправим» - плохой план.Для коммерческой недвижимости лишние или недостающие квадратные метры влияют далеко не только на красивую цифру в выписке. Характеристики ЕГРН используются при определении кадастровой стоимости, налогообложении, сделках и оформлении изменений объекта.Поэтому при работе со зданием я сначала сопоставляю документы с тем, что существует физически. Где появилась разница? Старая методика БТИ? Реконструкция? Ошибка? Неоформленные изменения?Исправлять цифру без понимания её происхождения - значит лечить документ, а не объект.В недвижимости несколько квадратных метров иногда стоят гораздо дороже самих кадастровых работ.#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #КадастроваяСтоимостьMosKad
17 Sept, 05:40
Коммерческое помещение можно купить абсолютно законно - и потом выяснить, что нужный бизнес в нём открыть нельзя.В ЕГРН всё чисто: право зарегистрировано, назначение - нежилое помещение. Покупатель видит слово «нежилое» и делает вывод: значит, можно офис, магазин, производство, общепит - что угодно.Нет.Перед сделкой меня интересует не только право собственности. Я проверяю само здание, земельный участок, ВРИ, территориальную зону, ограничения, характеристики помещения и допустимость конкретного сценария использования.Потому что вопрос «кому принадлежит помещение?» Росреестр закрывает.А вопрос «можно ли здесь делать то, ради чего я его покупаю?» - уже совсем другая работа.И проверять это нужно до аванса.#МосКад #КоммерческаяНедвижимость #НедвижимостьMosKad
16 Sept, 15:10edited
⚡️ МОЛНИЯ. ПОХОЖЕ, «УПРОЩЁНКА» В ЗОНАХ ЗАТОПЛЕНИЯ / ПОДТОПЛЕНИЯ ЗАКРЫТАРосреестр Московской области обозначил максимально жёсткую позицию по 301-ФЗ.Если участок находится в установленной зоне затопления / подтопления, то для нового строительства после 04.08.2026 схема теперь выглядит так:инженерная защита → изменение / снятие зоны → ЕГРН → только потом стройка.И вот что из этого следует.Похоже, что зарегистрировать новый жилой или садовый дом по упрощённой схеме, просто подготовив техплан и подав его в Росреестр, больше не получится. По крайней мере, именно так сейчас выглядит позиция Росреестра МО.То есть «дачная амнистия» не спасает от прямого запрета Водного кодекса.Для домов, реально начатых до 4 августа, ситуация отдельная. Минстрой прямо указал, что новый запрет не должен применяться к ранее начатому строительству автоматически.Поэтому сейчас развилка жёсткая:новыMosKad
16 Sept, 06:00
Дом ещё не построен, а ошибка уже может стоить миллионы.В проекте от границы участка заложено 3 метра. Строители отмерили от забора, залили фундамент - и только потом решили проверить координаты.Но забор и граница участка по ЕГРН могут проходить совершенно по-разному. Даже 20-30 сантиметров иногда превращают нормальный проект в нарушение отступа.Поэтому я считаю контроль фундамента отдельным этапом строительства. Сначала выносим границы, затем проверяем фактическое положение фундамента относительно них.Исправить несколько сантиметров до стен дешевле, чем потом объяснять их администрации, Росреестру или суду.#МосКад #ИЖС #Строительство
MosKad
15 Sept, 06:57
Дом зарегистрирован в ЕГРН. Значит, с ним всё законно? Нет.ЕГРН подтверждает зарегистрированное право и характеристики объекта. Но одна запись в реестре не отвечает на вопросы, можно ли было строить дом именно в этом месте и соблюдены ли ограничения участка.Я регулярно вижу обратную логику: «Росреестр зарегистрировал - значит всё проверили».А потом появляются ЗОУИТ, лес, ЛЭП, водоохранные ограничения, проблемы с отступами или признаки объекта, который вообще не соответствует ИЖС.Поэтому при покупке дома я проверяю не только выписку ЕГРН. Нужно сопоставить землю, градостроительные ограничения, параметры и фактическое положение самого здания.Покупать только по выписке - слишком дорогой способ узнать, чего в ней не написано.#МосКад #Недвижимость #ИЖСMosKad
14 Sept, 08:11
Участок зарегистрирован. Кадастровый номер есть. Выписка ЕГРН есть. А где именно проходит граница - никто толком не знает.Таких участков всё ещё хватает.Запись о праве в ЕГРН и установленные координаты границ - разные вещи. Если межевание не проводилось или сведения старые, красивого забора на местности недостаточно.Проблема обычно всплывает позже: перед строительством, продажей, разделом участка или когда сосед решает уточнить свои границы.И тогда выясняется, что дом собирались ставить от забора, который юридически вообще ничего не определяет.Поэтому перед покупкой земли я смотрю не только на собственника и ВРИ. Сначала нужно понять, что именно человек покупает на местности и совпадает ли это с ЕГРН.Экономия на этой проверке иногда заканчивается переносом забора. Иногда - гораздо дороже.#МосКад #ЗемельныйУчасток #ЕГРНMosKad
14 Sept, 05:34
15 сентября выступаю на брокер-туре «Дом Next | Новая Рига».Моя тема: «Брокер продаёт не участок. Он продаёт уверенность в сделке».Поговорим о том, что должен проверять брокер до аванса, где заканчивается его компетенция и как не пропустить риски по земле, дому, ЗОУИТ, границам и градостроительным ограничениям.Алексей Бурмистров Кадастрово-градостроительный эксперт по недвижимости. Основатель МосКад.15 сентября, начало в 15:00 д. Лобаново, 220, Истринский район, Московская область.
MosKad
13 Sept, 06:59
Участок 597 м². В ПЗЗ минимальный размер для ИЖС - 600 м².Три квадратных метра разницы. Вопрос - дом на таком участке автоматически становится невозможным?Нет. И здесь часто путают две разные вещи.Минимальная площадь земельного участка, установленная ПЗЗ, прежде всего имеет значение при образовании и изменении участка. Но если участок уже существует, стоит на кадастровом учёте и право на него зарегистрировано, сам факт того, что его площадь меньше сегодняшнего минимального размера, ещё не даёт автоматического основания запретить строительство.При рассмотрении уведомления о планируемом строительстве администрация проверяет параметры будущего дома и допустимость его размещения на участке по статье 51.1 Градостроительного кодекса.Есть и судебная практика с очень прямой формулировкой. В 2024 году Челябинский суд признал незаконным уведомление о несоответствии, котороеMosKad
12 Sept, 08:11
С 11 сентября 2026 года применяется новая XML-схема заключения экспертизы версии 1.04.Новость техническая, но направление здесь гораздо интереснее самой версии XML.В новой схеме усиливается автоматическая проверка данных: для физических лиц предусматривается СНИЛС, система проверяет состав разделов проектной документации с учётом вида объекта капитального строительства, ужесточаются требования к структуре электронных документов.То есть государственная система всё меньше «читает документы» в привычном смысле. Она получает структурированный набор данных и начинает автоматически проверять его ещё до того, как специалист дойдёт до содержательной части.Для индивидуального жилого дома, который не требует экспертизы, прямо сейчас это почти ничего не меняет. Для проектировщиков, технических заказчиков, реконструкции и более серьёзных объектов - меняет.Неправильно сформированныйMosKad
11 Sept, 06:18
9 сентября Правительство внесло в Госдуму законопроект Росреестра № 1336436-8. На мой взгляд, это одна из тех поправок, которые выглядят техническими только до первого реального объекта.Речь о зданиях и сооружениях, поставленных на технический учёт ещё во времена БТИ.Объект физически может вообще не измениться. Но площадь, которую когда-то рассчитали по старой методике, не совпадает с площадью, получаемой по действующим правилам.Сегодня возникает странная юридическая конструкция: чтобы изменить площадь в ЕГРН, приходится упираться в процедуры, рассчитанные прежде всего на изменение самого объекта.Росреестр предлагает разделить эти ситуации.Если здание или сооружение было учтено до 1 января 2013 года, а новая площадь появилась исключительно из-за изменения методики её определения, сведения ЕГРН предлагается актуализировать без искусственного превращения этого процесса вMosKad
10 Sept, 08:34
🔥 Объект стоит в ЕГРН. Но это ещё не значит, что он недвижимость.Росреестр выпустил свежее разъяснение по объектам, которые когда-то поставили на кадастровый учёт, но по закону они недвижимостью не являются или вообще не должны учитываться в ЕГРН.Такие записи можно исключить из реестра.Обратиться вправе собственник объекта, а если право на него в ЕГРН не зарегистрировано - собственник земельного участка, на котором он расположен. Причём необходимые архивные документы Росреестр должен запросить самостоятельно. Технический паспорт приложить можно, но закон этого прямо не требует.И здесь самое интересное.Кадастровый номер - не свидетельство капитальности. Запись в ЕГРН - не превращение бетона и металла в недвижимость.Регистратор будет смотреть, на каком основании объект когда-то учли, какие документы лежат в реестровом деле и выдавалась ли разрешительная документация.Для собсMosKad
8 Sept, 06:09
🤖 Росреестр готов пустить ИИ прямо в ЕГРН. Но квартиры робот пока продавать не будет.Росреестр подготовил законопроект, который позволит часть кадастровых и регистрационных действий проводить автоматически - без государственного регистратора. В пояснительной записке прямо говорится о применении технологий искусственного интеллекта.Под автоматизацию могут попасть технические операции:• наложение и снятие арестов; • запись о запрете регистрации без личного участия собственника; • внесение электронной почты правообладателя; • отдельные сведения, связанные с ограничениями и статусом лица.А вот продажу, дарение, переход или прекращение права собственности оставляют живому регистратору - здесь Росреестр сознательно не отдаёт окончательное решение алгоритму.Для кадастрового рынка это важный сигнал: ЕГРН всё быстрее превращается из реестра, который проверяет человек, в систему, гдеMosKad
7 Sept, 13:24
⚠️ КРТ может перестать автоматически блокировать оформление земли под вашим зданием.Росреестр подготовил проект изменений в Земельный кодекс. Он опубликован 1 сентября 2026 года, но в Госдуму пока не внесён.Суть инициативы - упростить собственникам зданий оформление государственных и муниципальных земельных участков, если объект оказался в границах территории КРТ.Сейчас ст. 39.16 ЗК РФ формально уже содержит исключение: нахождение участка в КРТ не должно быть основанием для отказа, если за землёй обращается собственник расположенного на ней здания, сооружения или помещения. Судебная практика это подтверждает.Но на практике КРТ всё равно регулярно становится поводом для отказов и судебных споров.Если проект примут, логика должна стать проще:есть законно принадлежащее вам здание - сам факт КРТ не должен лишать вас возможности оформить землю под ним.Для собственниковMosKad
6 Sept, 08:11
🏠 Сдавать квартиру посуточно — законно. Но соседей всё-таки нельзя списывать со счетов.Конституционный Суд ещё в 2023 году поставил важную точку: сам по себе краткосрочный наём на сутки или несколько дней не превращает квартиру в гостиницу. Оценивать нужно реальный характер использования жилья, а не только срок аренды.Постановление КС РФ: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_442716/А в марте 2024 года это закрепили уже прямо в ст. 30 ЖК РФ: собственник вправе сдавать жилое помещение в том числе по договору краткосрочного найма. Согласие соседей для этого законом не требуется.Изменения законодательства: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_442716/Но есть красная линия.Если постоянная смена гостей превращает подъезд в проходной двор, появляются шум, нарушения правил проживания или чрезмерная нагрузка на общее имущество — соседи вправе защищать свои права
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
