Latest posts
Михаил Боровлянский | Про недвижимость
10 Sept, 15:55edited
Разбираем кейсы инвесторов⭐️Что бы покупать хорошие помещения, нужно быть "в рынке". Но проблема в том, что до рядового инвестора информация о реальных сделках доходит редко.📌Все, что есть на Авито - это не реальные цены, а фантазии продавцов. Застройщики вообще торгуют абстрактным будущим, до реальных цифр им дела нет - главное продать.📎И в рамках этой встречи я хочу приоткрыть вам дверь в мир реальных сделок. В закрытом формате со всеми подробностями разберем какие помещения мы покупали инвесторам, почему выбрали именно их и как они показали себя спустя время.Цель этого мероприятия - показать, что вам ждать от торговой недвижимость.➡️Мы покажем не только сделки со вторичного рынка, но и парочку напрямую с застройщиком, чтобы вы воочию увидели,Михаил Боровлянский | Про недвижимость
8 Sept, 14:31
Смотрю я на такую плотность и завидуюМихаил Боровлянский | Про недвижимость
7 Sept, 16:34edited
Закрытые продажи…..⭐️Я расскажу вам страшную правду, за которую меня могут убить. Существует тайный рынок коммерческой недвижимости, где продают все самые лучшие объекты, которые вы никогда не найдете на Авито.📌В этот «закрытый клуб» не берут абы кого. Для начала вас должен пригласить туда кто-то из участников, потом предстоит побеседовать с руководителем всей этой структуры и получить одобрение на вход от большинства участников.➡️Но сложности окупаются, потому что у вас появляется доступ к лучшим объектам, которые нельзя найти на открытом рынке. Где еще вы найдете надежные объекты на лучших улицах города по 7-8 лет окупаемости?📎В этом закрытом клубе находится чуть меньше 50 человек, каждый из которых должен соблюдать строгие правила. ПричиныМихаил Боровлянский | Про недвижимость
7 Sept, 14:06
Мероприятия на этот месяц⭐️Разбор кейсов (офлайн) ➡️18 сентября (пятница) 15:30-18:00📌На примере реальных объектов поговорим про то как выбирать помещения и считать фин модель. Мы подробно расскажем почему выбрали именно их и прошли ли помещения проверку временем.📎Цель этого мероприятия - показать как выглядят хорошие объекты, которые стоит покупать.Участвовать: http://borovlyanskiycourses.ru/page226994609.html⭐️Перспективные новостройки (онлайн) ➡️29 сентября (вторник) 19:00-21:00📌В прямом эфире разберем какие новостройки предлагают застройщики в покупку, оценим помещения и посчитаем реальную доходность этих объектов.
Михаил Боровлянский | Про недвижимость
6 Sept, 16:15
Реально ли купить что-то адекватное в строящемся ЖК?⭐Мы две недели изучали строящиеся ЖК на юге. Задалбывали застройщиков вопросами, смотрели проектную документацию, перебирали сотни помещений. Из всех предложений нашли только 5 объектов, на которые стоит съездить.📌В пятницу поехали их смотреть. И вот стоим мы с командой напротив бетонных коробок, смотрим на стройку и хоть что-то хорошее сказать затрудняемся. Это и так выглядит сомнительно, так еще и неопределенность накладывается.Где гарантия, что прогулочные маршруты в красивом дворе пройдут рядом с объектом? Да и застройщик всегда может поставить двухметровые зелёные заборы, которые закроют даже вывески?📎С этими рисками можно смириться, если они вместе с ценой денег будут заложены в цену. Но помещения, которые сдадут в 29Михаил Боровлянский | Про недвижимость
4 Sept, 13:07
Если ливень отпугивает вас от просмотра помещений, то вы не любите коммерцию!Михаил Боровлянский | Про недвижимость
3 Sept, 08:07
Фейкоделы с Авито умнеют!)⭐Ещё полгода назад по первому взгляду на объявление можно было понять, что оно фейковое. Пара шаблонных фотографий с вывеской сетевика и торговым залом, а в описании чушь про закрытую сделку и то, как много у них крутых объектов.Правда, по указанному адресу этого арендатора нет, но это мелочи.📌Сейчас всё стало чуточку правдоподобней. Фотографии поправдоподобнее, по указанному адресу есть такой арендатор, а в описании ни слова про то, что локация отличается.➡️Если бы не проклятые Яндекс Панорамы, вешать лапшу на уши было бы проще. Сравнить с их помощью фасад с фото объявления - всё ещё самый простой способ обнаружить фейк.📎Хотя порой ребята выгружают фотографии реальных объектов, которые не продаются. Но по другимМихаил Боровлянский | Про недвижимость
1 Sept, 15:28
Какой оптимальный бюджет для покупки помещения?⭐️Комфортный минимум - 15 млн.р. В целом-то и от 10 млн.р можно искать, просто вариантов мало будет. Если вы готовы к рассрочке, то вообще можно разгуляться, застройщики пока еще дают адекватные условия.📌20-30 млн.р - в этом промежутке находится большинство объектов. А дальше с ростом бюджета количество вариантов только уменьшается. Да, сумму можно разбить на несколько помещений, но все индивидуально и зависит от того, какой капитал по итогу вы хотите вложить.📎Касаемо окупаемости - ориентируйтесь на 10-11 лет, то бишь 9-10% доходности до налогов. Но это, если помещение подбираем вам мы. Почему в последнее время выросла окупаемость я рассказывал тут: https://t.me/pronedv/1170P.S. Это все касается только Питера. В Москве бюджеты нужныМихаил Боровлянский | Про недвижимость
31 Aug, 13:23
⭐Мне всегда нравились два типа инвестиций в недвижимость - ЗПИФы больших складов и торговая недвижимость➡️Сейчас - только торговая недвижимость.📌Учитывая, что цена не улетела ниже в плинтуса, в России большое количество инвесторов со стальными яйцами нервами!)📎Вы как? Распродаете или докупаете на панике?)
Михаил Боровлянский | Про недвижимость
30 Aug, 13:20
Коллективные инвестиции⭐️У меня есть двое прекрасных коллег по сфере недвижимости, которые занимаются коллективными инвестициями. Один - переделывает здания в потрясающие апарт отели и настроил уже на целую сеть. Второй - строит дома и складские комплексы. У обоих есть свои УК, которые и управляют этими проектами.📌И управляют, кстати, классно. Доходности для этой сферы адекватные, компетенции - ого-го, да и я ни разу не слышал, чтобы они кого-то кинули. Без шуток, приятные ребята, которым так и хочется дать денег.📎Но есть вопрос - будет ли все также хорошо работать, если они уйдут? Вдруг кого-то из них (не дай бог) собьет машина, или они выгорят и уедут на Бали?➡️Будет ли продолжатель этого дела так честен и компетентен, если он вообще найдется?Михаил Боровлянский | Про недвижимость
28 Aug, 14:29
Как купить объект по цене экономии на налогахНалоги – это несправедливо! Особенно когда дело касается коммерческой недвижимости.Но их все еще можно посчитать, спланировать и на них можно сэкономить.Евгения Ослоновская, основатель налоговой компании для инвесторов, спикер и эксперт в области доходной недвижимости, открыла набор на мастер-класс по особенностям налогообложения в коммерческую недвижимость.МК будет состоять из нескольких блоков – самых болезненных и убыточных точек для инвестора:— Покупка недвижимости у организации через покупку доли ООО; — Влияние формулировок в договоре аренды на налоги; — Покупка и продажа объекта; — Последствия работы как физлицо/ИП; — Переуступка прав на нежилое помещение; — Налог на имущество; — Работа брокера.Вся информация основана на реальной практике, подкреплена документально и юридически.
Михаил Боровлянский | Про недвижимость
28 Aug, 11:26
Так какая по итогу оптимальная площадь?⭐️Занятная статистика на картинке - сколько сетевых арендаторов претендует на ту или иную площадь.Взяли данные из нашей базы сетевиков по Питеру @rentmarketspb. Не думаю, что в других городах расхождение критичное.📌Больше всего арендаторов претендует на 40-80 м2. Но это не значит, что вам нужны только такие объекты. Например, помещение 150 м2 с двумя входами более гибкое в плане аренды - его можно сдать целиком или поделить на двух арендаторов. Но крайностей я бы избегал.📎Что-то меньше 25-30 метров я бы не рассматривал в покупку - не так много бизнесов комфортно умещается на такой площади. Что-то больше 200 метров - проблемно по той же причине (если, конечно, помещение нельзя поделить).➡️Но у этого есть и
Михаил Боровлянский | Про недвижимость
28 Aug, 08:44
Михаил Боровлянский | Про недвижимость
25 Aug, 14:40edited
Вложив капитал в коммерческую недвижимость, вы будете жить в 2,5 раза богаче человека, который вложился в квартиры.Как сказал один знаменитый японец: «Важно не то, сколько денег вы зарабатываете, а то, сколько денег у вас остаётся и как они на вас работают».⭐А деньги, вложенные в квартиры, работают на вас, откровенно говоря, хреново. Можно долго рассказывать про невероятный рост цен на квартиры. Но, во-первых, попробуйте сначала продать квартиру по этой невероятно выросшей цене. А во-вторых, если мы играем в абстрактные предсказания - почему коммерческая недвижимость не может так же резко вырасти в цене?📌Мне кажется, люди переоценивают важность роста капитализации. Мы же идём в инвестиции, чтобы закрепиться на определённом уровне жизни. А это дают не абстрактные циферки роста капитала, а стабильные ежемесячные
Михаил Боровлянский | Про недвижимость
24 Aug, 12:07
Благоустройство выходит на новый уровень, вот так и покупайте стройку )Михаил Боровлянский | Про недвижимость
23 Aug, 11:33
Почему я всем советую покупать коммерцию в Питере?⭐️В Москве все дорого и перекуплено. Если у вас меньше 30 млн.р, туда даже смотреть смысла нет. А окупаемость там на пару лет выше, чем в СПб.➡️Из плюсов - там очень много людей и денег. Куда не плюнь - плотность как в Девяткино, если не выше. Но это не значит, что можно покупать любой объект не глядя, из-за высоких цен даже 12 лет окупаемости там хрен найдешь.⭐️Регионы - это дорого и не ликвидно. Мне всегда казалось, что там низкая окупаемость, но цифры, которые вы мне в прошлый раз привели в комментариях, разрушили эту фантазию.➡️Зачем покупать что-то за 10-12 лет в регионе, если можно купить в Питере? Арендаторов больше, зарплаты людей больше, инвесторов, которые могут выкупить объект - больше.Михаил Боровлянский | Про недвижимость
21 Aug, 11:31edited
Вы не найдёте ничего интересного у застройщиков⭐️Я в последнее время часто упоминаю, что мы были у застройщика и нашли что-то интересное. Из-за этого у вас могло сложиться впечатление, что там кладезь потрясающих объектов.Так вот - за последние 4 месяца мы нашли у ВСЕХ застройщиков Питера только 4 интересных объекта. ➡️Первый - нам достали из под полы. ➡️За вторым мы долго охотились и выкупили на торгах, будучи единственными участниками. ➡️Про третий мы раскопали информацию, который поменяла всю экономику. ➡️Четвертый - нам показали до того, как выложили в открытый рынок.📌Больше там ничего интересного нет. Без шуток, всё, что у них сейчас продаётся, переоценено. Все объекты, проМихаил Боровлянский | Про недвижимость
20 Aug, 13:10
➡️ Что происходит «под капотом», когда я выбираю коммерческое помещение для инвестора?Мы с Максимом Ивановым приехали в офис продаж «Эталона» и начали разбирать коммерцию в «Ягодное Река Парк»: рассрочку, будущий трафик, арендаторов, расположение помещений и то, что вообще должно произойти вокруг, чтобы купленная сегодня коммерция через несколько лет стала нормальным инвестиционным объектом. По сути, здесь вы увидите, как эксперт и человек, который не очень понимает в недвижимости, вместе донимают отдел продаж застройщика 😄 Как на самом деле принимаются решения на десятки миллионов рублей? Какие вопросы я задаю до покупки? И кто в итоге действительно разбирается в недвижимости? Честно, откровенно, профессионально — про нас ли это? Смотрите и решайте сами. YouTube | RuTube | VK Видео | Яндекс ДзенTelegramМаксим Иванов | Доходная недвижимостьЛичный журнал инвестора в недвижимость @maksiv78 Показываю: - Как строить IT кладовые «Складно» с доходность до 87% - Как подбирать коммерческие помещения и экономить до 30% - Как диверсифицировать 15% портфеля доходными квартирами и парковкамиМихаил Боровлянский | Про недвижимость
19 Aug, 11:34
Что такое лучший объект в локации?⭐️Вы наверняка сейчас подумали про первую линию. Или про угол, который разрезает основной трафик, входящий в ЖК. Может быть, объект рядом с ключевой остановкой.📌А как насчёт самого дешёвого объекта в локации? Низкая цена входа даёт вам мощное конкурентное преимущество - возможность поставить самую низкую ставку в районе и переманить к себе внимание всех арендаторов, которые сейчас смотрят на соседние помещения.📎Нам недавно застройщик предложил объект за 140 тыс. р. за м2 в локации, где все остальные покупали по 250–300 тыс. р. за м2. Разница - почти вдвое. И пока соседи пытаются сдать свои помещения по 2 тыс. р. за м2, нам для 10-летней окупаемости было бы достаточно и 1,1 тыс. р. за м2. То есть мы можем демпинговать до бесконечности и всё равноМихаил Боровлянский | Про недвижимость
19 Aug, 11:06edited
Вчера провели эфир с Антоном Мелешко про коллективные инвестиции. Разобрали реальные кейсы, где люди теряли от 1 000 ₽ до 250 млн ₽, обсудили, как отличить нормальное инвестиционное предложение от красивой упаковки и на что смотреть до того, как переводить деньги. Получился очень практичный эфир — без теории ради теории, с конкретными ситуациями, ошибками и вопросами, которые стоит задавать заранее. Если не успели подключиться — оставляем запись 👇 Ссылка на чат с записью:https://t.me/+bozHku3ZScAxMGJi
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
