Latest posts
Метод Семёнова. Недвижимость
21 Sept, 17:14
#объект_недели@semenovbroker спойлер, моя оценка этому проекту: рейтинг 97/100!!!На этой неделе заехал в MERED, познакомился с командой застройщика и лично посмотрел их новый проект от самых крутых архитекторов. Хотел разобраться в проекте не только по презентации, но и через живое общение с людьми, которые его создают!)И знаете, этот проект мне очень понравился. А вы знаете, моему вкусу можно доверять 😏 Архитектура от итальянского дизайн-дома Pininfarina, качественные материалы, панорамные виды на Дубай и всего 310 резиденций. Проект находится в Dubai Internet City, а передача запланирована на третий квартал 2027 года.Девятку ставлю расположению, стартовой цене и рост актива, по остальным параметрам твердая десять!🎞Почему именно такая оценка и что я увидел во время встречи с застройщиком? Рассказываю в новом видео на YouTube!Метод Семёнова. Недвижимость
18 Sept, 16:21edited
Что происходит с люксовой недвижимостью? #новыйкейс@semenovbrokerДо сих пор есть те, кто считает, что люкс не продается / не перепродается / не сдается так активно, как «средний» сегмент или даже эконом.Я подготовил для вас интересный пример:👇🏻 квартира с четырьмя спальнями площадью 5 761 sqft▪️август 2024 года: покупка за 30 млн AED (~$8.168.000) ▪️май 2026 года: перепродажа уже за 49 млн AED (~$13.340.000)То есть, рост составил 63,3%, или 19 млн AED (~$5.173.000) за время владенияКонечно, это не означает, что владелец заработал все 19 млн чистыми. Нужно учитывать расходы на покупку и продажу, налоги, обслуживание объекта и возможные затраты на содержание.📍При этом сама динамика интересная. Особенно когда речь идёт о большой квартире в премиальном сегменте, где ликвидность
Метод Семёнова. Недвижимость
16 Sept, 15:39
Сделка №3113 done ✔️ | коммерция в Business BayНа этот раз офис 758 sqft на 17 этаже в Burj Capital.Что удалось согласовать:🎥первоначальная цена: $994 000 🎥наша цена входа: ≈ $845 000 🎥скидка: 15% / около $149 000Плюс индивидуальная рассрочка:▪️30% во время строительства ≈ $253 000 ▪️70% на ключах ≈ $591 000Передача объекта — конец 2028 года.По нашей инвестиционной модели:аренда: ориентир около 10% годовых → ≈ $84 000 в год
Метод Семёнова. Недвижимость
15 Sept, 12:48
Два брендированных проекта рядом — и очень разная динамика стройки. Вот почему я в тысячный раз повторяю: недвижимость нельзя покупать только по красивому рендеру и громкому имени.▪️W Residences Downtown вышел на рынок ещё в 2022 году. Изначально завершение заявляли на конец 2025-го, позже срок в документах самого девелопера сместился на 2026 год. ▪️Mercedes-Benz Places стартовал значительно позже, в январе 2024-го, при этом сегодня по стройке визуально находится уже очень далеко.Binghatti работает по вертикально интегрированной модели — дизайн, девелопмент, строительство и delivery во многом находятся внутри одной группы. Это даёт больше контроля над темпами и процессом. Я не говорю, что «W плохой, Mercedes хороший». Я сам продавал квартиры в W. Но задержка для инвестора — это не просто неприятная новость. Это сдвигМетод Семёнова. Недвижимость
11 Sept, 15:14
Вот за что я люблю коммерческую недвижимость: хороший результат можно заложить ещё на этапе входа в сделку | СДЕЛКА №3112Все цифры тут ⬇️ Итоговая цена входа $1,771,117 вместо $1,864,334. За счёт переговоров с застройщиком сохранили клиенту $93,217 и согласовали индивидуальную рассрочку.По графику платежей: во время строительства только 30% ≈ $531,000 оставшиеся 70% ≈ $1,240,000 ближе к передаче объекта.То есть большая часть капитала остаётся у клиента практически до готовности офиса.Что дальше по стратегии:Аренда: ориентировочно $124–142 тыс. в год, или около 7–8% валовых от нашей цены входа.Если к передаче объект даст +20–30%, ориентировочная стоимость составит $2,12–2,30 млн.Потенциальный прирост: порядка $354–531 тыс. + возможность оставить офис в аренде.
Метод Семёнова. Недвижимость
10 Sept, 13:51
А насколько вообще безопасно держать деньги в ОАЭ?S&P Global подтвердило суверенный кредитный рейтинг страны на уровне AA/A-1+ со стабильным прогнозом.S&P Global — одно из крупных международных рейтинговых агентств: оно оценивает, насколько государство способно выполнять свои финансовые обязательства: выплачивать долги, поддерживать бюджет и проходить через экономические кризисы без серьёзных проблем.То есть, рейтинг показывает, насколько агентство доверяет финансовой устойчивости страны. Чем выше рейтинг, тем ниже считается риск для тех, кто даёт стране деньги или инвестирует в её экономику.Государственный долг ОАЭ сейчас оценивается примерно в 26% ВВП, а чистые государственные активы в ~147% ВВП. У страны есть крупные резервы и активы суверенных фондов, которые создают серьёзный запас прочности на случай внешних проблемПри этом S&P ожидает ускорения экономики: в 2027–2029
Метод Семёнова. Недвижимость
7 Sept, 17:52edited
ОБЪЕКТ НЕДЕЛИ ОТ #Семенов_брокер 🔥#объект_недели@semenovbrokerСмотрите в видео, что подготовил для вас — сразу с SEMENOV SCORE.На этой неделе разбираю Spectre от Binghatti.▪️Расположение — 9/10. Локация пока продолжает формироваться, но здесь хороший потенциал на перспективу: развитие Dubai Creek Harbour, инфраструктуры и транспортной связанности района будет постепенно усиливать его.▪️Дефицит — 7/10. Особенно интересно смотрю на офисную часть: качественных помещений в этом сегменте меньше, чем жилого предложения. По апартаментам конкуренция заметно выше, поэтому конкретный юнит нужно выбирать особенно внимательно.▪️Архитектура и продукт — 8/10. Проект действительно узнаваемый и не выглядит очередной типовой башней. Но необычный фасад сам по себе ещё не делает объект сильнойМетод Семёнова. Недвижимость
4 Sept, 13:15
Есть книги, которые просто читаешь. А есть те, к которым возвращаешься — потому что они в какой-то момент меняют мышление, отношение к деньгам, людям и самому себе.Вот 5 книг, которые я бы точно оставил в своей личной библиотеке:1. Марк Аврелий — «Размышления» Про стоицизм, внутреннюю опору и способность сохранять спокойствие, когда вокруг слишком много шума. Для меня — книга про дисциплину мышления и умение отделять то, что зависит от тебя, от того, что не зависит.2. Бенджамин Грэм — «Разумный инвестор» Классика про инвестиционное мышление. Не столько про выбор конкретных активов, сколько про терпение, оценку риска и способность не принимать финансовые решения на эмоциях.3. Тони Шей — «Доставляя счастье» Про бизнес, который строится не только вокруг цифр. Культура компании, сервис, команда и впечатление клиента иногда создают намного большую стоимость, чем сам продукт.4. Робер
Метод Семёнова. Недвижимость
3 Sept, 09:53
Новый учебный год — новый Дубай? Что сейчас происходит со школами в ОАЭ?Новый учебный год начался с довольно большого количества изменений:1. Больше 129 тысяч учеников в 366 школах будут учиться по системе проектного обучения. Дети получают одну практическую задачу и используют для её решения знания сразу из нескольких областей). Например, у седьмых классов впервые появится единый проект, который объединяет сразу арабский, английский, математику и естественные науки.2. Для старших классов меняется и система оценок: 50% итоговой оценки будут составлять результаты в школе, ещё 50% централизованные экзамены.3. С гаджетами тоже интересная трансформация. В государственных школах для младших детей решили сократить количество экранов, а ученики подготовительного и первого классов вообще будут учиться без традиционных домашних заданий. Шестиклассники на некоторых основных предметах
Метод Семёнова. Недвижимость
3 Sept, 07:26
Метод Семёнова. Недвижимость
2 Sept, 07:04
За последнюю неделю у меня прошло больше 4 сделок — начинаю постепенно рассказывать про них.Сделка №3111 | Санкт-ПетербургКо мне обратилась собственница квартиры на Кондратьевском проспекте с задачей продать объект. Квартира была не самая простая с точки зрения реализации, но за 3 месяца мы провели более 50 показов и нашли своего покупателя.34,7 м² — 10,8 млн ₽.Сама сделка тоже оказалась не прямой: покупатель нашей квартиры одновременно продавал свою недвижимость, поэтому нужно было синхронизировать несколько сторон, расчёты и сроки по всей цепочке.В итоге всё успешно закрыли со стороны продавца.И на этом работа не заканчивается. Следующий шаг для собственницы — рассмотреть высвободившийся капитал для покупки недвижимости в Таиланде.То есть здесь история уже не просто про продажу квартиры, а про более длинную стратегию:продать актив в России → высвободить капитал →Метод Семёнова. Недвижимость
31 Aug, 18:12
ОБЪЕКТ НЕДЕЛИ ОТ #Семенов_брокер 🔥#объект_недели@semenovbrokerСмотрите в карусели, что подготовил для вас сразу с SEMENOV SCORE.Чтобы получить подробности, планировки, полный payment plan и мой разбор инвестиционного потенциала, напишите «ОБЪЕКТ НЕДЕЛИ» @semenovadmin#WhySemenov@semenovbroker 👈🏼 тут больше о моих кейсах, опыте и результатахОбо мне | Навигация | Связь
Метод Семёнова. Недвижимость
27 Aug, 17:05
«Если у тебя всё под контролем — значит, ты едешь недостаточно быстро» — Энцо Феррари Финал Формулы-1 КАК ЭТО БЫЛО? Когда скорость, звук, свет и эмоции собираются в единый поток, а ты находишься внутри него — но со стороны привилегированной, спокойной и оченьМетод Семёнова. Недвижимость
27 Aug, 17:04
ГЛАВНЫЕ СОБЫТИЯ ОАЭ ЭТОЙ ОСЕНЬЮ И ЗИМОЙ 🇦🇪В Эмиратах начинается самый насыщенный сезон года: спорт, большие концерты и события, ради которых сюда специально прилетают на несколько дней.Сохраняйте календарь: ➖18–19 сентября — EuroLeague Basketball SuperCup Абу-Даби, Etihad Arena Real Madrid, Olympiacos, Fenerbahçe и Dubai Basketball.➖25 сентября — Christina Aguilera Абу-Даби, Etihad Arena.➖24 октября — UFC 333: Volkanovski vs. Evloev Абу-Даби, Etihad Arena.➖25 октября — Валерий Меладзе Дубай, The Agenda.➖31 октября — Ваня Дмитриенко Дубай, The Agenda.
Метод Семёнова. Недвижимость
26 Aug, 11:56
Рассрочка может сделать (или делает) квартиру ещё дороже 🤨Мне регулярно присылают красивые платёжные планы со словами: «Смотри, какие условия». И на первый взгляд действительно всё выглядит отлично: небольшой первый взнос, несколько лет на оплату, часть суммы после сдачи, кажется, что застройщик буквально даёт вам время заработать на квартиру.Но я всегда смотрю на это немного иначе. Рассрочка — это не преимущество сама по себе. Вопрос в том, сколько вы за это преимущество переплачиваете. Квартира стоит 1🍋 AED, сейчас вы вносите только 20–30%, а остальную сумму распределяете на несколько лет. За это время объект дорожает, и вы участвуете в росте стоимости всей квартиры, хотя большая часть ваших денег пока даже не вложена. Именно здесь и появляется главный интерес off-plan: правильно выбранный объект может дать хороший результат именно за счёт того, что вы используете деньги
Метод Семёнова. Недвижимость
24 Aug, 18:41edited
ОБЪЕКТ НЕДЕЛИ 🔝#объект_недели@semenovbrokerЗапускаю новую рубрику — SEMENOV SCORE. Теперь буду разбирать проекты не только по фактам, но и давать им свою экспертную оценку по ключевым параметрам.Сегодня новый масштабный master community на Saadiyat Island, один из самых амбициозных проектов, которые сейчас появляются в Абу-Даби.🎥Территория около 6,4 млн м², почти 8 км waterfront, собственные пляжи, большая марина, парк, рестораны, отели, школы и полноценная инфраструктура для жизни.🎥Главная ценность здесь — сама локация. Saadiyat уже сформирован как один из самых престижных районов Абу-Даби, а качественного waterfront-продукта с действительно сильными видами становится всё меньше.При этом проект очень большой, поэтому покупать здесь любой юнит только из-за адреса я бы не
Метод Семёнова. Недвижимость
21 Aug, 08:25
Вы же помните, как я люблю качественный отдых и дорогую недвижимость? 😏Собрал два варианта, которые действительно стоит рассматривать, если хочется высокого уровня сервиса, приватности и красивой локации на Пхукете.Trisara Phuket — максимально камерная история. Виллы среди тропической зелени, собственные бассейны, виды на Андаманское море и очень спокойный luxury без лишней демонстративности. Это вариант для тех, кто хочет уединения и ощущения, что весь курорт существует только для нескольких гостей.Anantara Layan Phuket Resort 5 — уже более масштабный курортный формат. Бухта Layan, большая территория, виллы и резиденции, spa и wellness, рестораны, спорт и инфраструктура для семейного отдыха. При этом уровень приватности всё равно остаётся очень высоким.Прикладываю оба обзора, в каждом в конце показываю, сколько стоит такой отдых на Пхукете сейчас.Для меня такие места оченьМетод Семёнова. Недвижимость
19 Aug, 16:26edited
Цифра, которая очень легко вводит в заблуждение: чистая прибыльВозьмём один из крупных дубайских девелоперов. За первое полугодие 2026 года его чистая прибыль выросла до 3 млрд AED. Всё отлично, но свободных корпоративных денег за этот же период осталось 393 млн AED, а в феврале 2027 года компании нужно погасить долг на $500 млн.При этом застройщик говорит о 10,2 млрд AED на эскроу-счетах (счёт, на котором деньги покупателей хранятся отдельно от обычных денег застройщика). Но эти деньги привязаны к конкретным строительным проектам, поэтому просто направить их на погашение корпоративного долга нельзя.Что происходит со свободными деньгами? Какие долги нужно погасить в ближайшие год-два? Под какой процент компания сейчас занимает деньги? Есть ли нормальная отчётность и кредитный рейтинг?Например, если прибыль растёт, а свободных денег становится меньше, это уже повод разобраться,
Метод Семёнова. Недвижимость
17 Aug, 18:05edited
ОБЪЕКТ НЕДЕЛИ ОТ #Семенов_брокер 🔥#объект_недели@semenovbrokerНа этой неделе новый запуск в Dubai Creek Harbour и в пример 1 лот:📍 1 Bedroom, 15 этаж ▪️817 sq.ft / ~76 м² ▪️community & pool view ▪️2,013,888 AED ▪️сдача в декабре 2030 года ▪️поэтапная рассрочка до завершения строительстваDubai Creek Harbour (мой, кстати, любимый район!) развивается как полноценный новый городской центр: в мастер-плане более 200 жилых башен, 3 станции метро, 15 парков, собственная социальная инфраструктура и будущий Dubai Square Mall.И наш объект находится в нескольких минутах пешком от будущего Dubai Square Mall.То есть мы заходим сейчас в локацию, где значительная часть инфраструктуры и застройки ещё впереди, а именно на таких
Метод Семёнова. Недвижимость
15 Aug, 07:20
Related Channels
Other channels in the same section of the catalogue.
